【文京区】Brillia文京西片

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス早見表

※乗換案内サービス（2026年10月8日〈木〉8時台に東大前駅を出る経路）に基づく目安。乗換時間・待ち時間により変動する。

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東京メトロ南北線で大手町・東京まで18〜20分というのは、文京区の台地上にしては素直に驚く数字だ。丸ノ内線・半蔵門線への乗り換えも後楽園・永田町で完結するため、都心の主要オフィス街へのアクセスは文句なしだ。駒込経由で山手線に乗り換えれば池袋も約20分で、通勤の便は立地の評価を支える最大の柱と読める。

一級建築士ryoが見る「中山道と西片のあいだ」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

文京区西片2丁目——。この住所を聞いて「知っている」という人は少ないかもしれない。しかしここは、かつて夏目漱石や正岡子規が暮らした本郷・向丘台地の縁部にあたり、明治以来の「知の街」として静かに品格を保ってきたエリアだ。東京大学の正門まで徒歩10分圏内、根津神社まで徒歩10分（約750m。公式サイト）。文京区の中でも、特に静けさと文化の密度が高い場所だ。ただし物件そのものは、その静かな住宅街の内側ではなく、縁を走る中山道（国道17号）に面して建つ（公式の現地案内図）。幹線道路と住宅街の境目に建つことが、この物件のよさと弱さの両方を決めている。

建物は「高台に立地」している。本郷台地の上で、敷地の標高は約21m（国土地理院の標高データ。公式サイトも「標高約21mの高台」と記載）。南北線「東大前」駅（向丘一丁目）も同じ台地の上にあり、駅付近の標高は約22mだ。坂を上って高台に着くのではなく、駅から敷地まで標高差1mほどの平らな道を歩いて着く高台だ（公式は「フラットアプローチ」と表現）。この地形的な特性が、のちのハザード評価に大きく効いてくる。

10階建て・全18戸という構成に、私は設計上の強い意志を感じる。18戸を10階建てに収めた結果、公式サイトによれば1フロア2戸の構成だ。つまり各階の住戸数が少ない分、各住戸が3面に窓を取れる——それが「角住戸率100%」の実現につながっている。全戸が南西向きという向きの統一も、採光・通風の確保が徹底されている証拠だ。一般的なマンションでは北向きや西向きの住戸が混在するが、この物件は全18戸が同じ方向を向いている。こうした設計は建物ボリュームを抑えることで成立するもので、18戸という小規模が生む本質的な価値だ。

数字を組み合わせると、もう一歩踏み込んで読める。敷地面積304.44㎡に対して建築面積186.24㎡（建蔽率約61%）、延床面積1,478.76㎡は敷地の約4.9倍（公式サイト物件概要）。間口の狭い敷地に1フロア2戸を縦に積んだため、各住戸は道路側と住宅街側の両方に窓を持つことになる。公式の間取り図では、どちらのタイプもリビング・ダイニングを住宅街側の南西に置き、洋室(1)を反対の道路側に回している。幹線道路の便利さと住宅街の静けさを、1つの住戸の中で前後に振り分けた設計と読める。

施工を担当した奈良建設は、都内を中心に品質管理に定評のある施工会社だ。売主の東京建物（Brillia）は中・高価格帯市場で「設計と仕上げへのこだわり」を訴求してきたブランドで、本物件も天井近くまで高い窓・二重床二重天井・国が定める集合住宅向けの省エネ住宅の基準への対応といった仕様の手厚さが数字に表れている。

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10階建て18戸というのは、設計者がよほど意識的に「戸数を絞った」物件だ。都心の土地で18戸しか作らないというのは、普通のデベロッパーが選ぶ選択ではない。その分、各住戸の面積と向きにしっかり投資できる。Brilliaブランドの中でもこの規模感のものは珍しく、文京区西片という立地と合わさって「ここにしかない物件」と評価できる。ただ、静けさを買うつもりなら、建物の正面が中山道であることを6章で確かめてから判断してほしい。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

東京メトロ南北線「東大前」駅は地下駅で、公式の案内で使う1番出入口は本郷通りの東側、東京大学のキャンパス側に出る。この通りは東京大学のキャンパスに沿って南北に延びる幹線道路で、交通量は多めだが歩道はしっかり確保されている。出入口のすぐ脇は東京大学の敷地で、学術的な雰囲気が漂う。

道のり前半（駅前〜中盤）

1番出入口から本郷通りを南へ少し歩き、本郷通りと中山道（国道17号）が分かれる本郷追分の交差点で本郷通りを渡る。そこから中山道に沿って西へ進む。道中の標高は駅付近の約22mから敷地の約21mまでほとんど変わらない。「高台立地」と書いたが、駅も物件も同じ台地の上にあるため、この3分間に坂道はない（国土地理院の標高データ・公式の現地案内図）。

道のり後半（物件直前）

物件は、この中山道に面して建っている。通り沿いにはコンビニや飲食店、中層の建物が並び、道路を挟んだ向かいは第六中学校だ。低層の戸建て・小規模マンション・生垣のある邸宅が並ぶ西片2丁目の品のある住宅街は、物件の裏手（南西側）に広がっている。道中は整然としており、夜でも街灯が確保されている。玄関前は車が行き交う中山道なので、車の音がある立地だという前提で見ておきたい。

歩いてみての体感

体感所要時間は3〜4分（公式は約200m・徒歩3分、Google マップでは駅から約300m・4分）。道のりはほぼ平坦で、坂はない。信号は本郷通りを渡る1か所程度で、その後は中山道沿いの歩道を歩く構成だ。雨の日でも平坦なため歩きやすく、ベビーカーや自転車でも支障のないルートだ。夜の街灯も十分で、安心感がある。

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徒歩3分というのは「駅直結に近い」距離感だが、この3分間はずっと本郷通りと中山道という幹線道路沿いだ。建物も中山道に面していて、西片の静かな住宅街はリビングが向く南西側、つまり建物の裏手に広がっている。幹線道路の便利さと住宅街の静けさを、建物の向きで振り分けている配置と読める。竣工済みなので、道路側の部屋に車の音がどの程度入るかは、現地で確かめることを勧める。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

「文京区西片」という希少性

文京区は東京23区の中でも「住む場所として文化・教育・医療が揃った高品質エリア」として安定した人気を持つ。白山・本駒込・向丘・西片といった台地部のエリアは、特に低層住宅が中心で大規模な再開発とは無縁のまま品格を保っている。西片2丁目は東京大学の赤門から徒歩10分強、根津神社まで徒歩10分、六義園まで徒歩27分（いずれも物件から。公式サイト・Google マップ）と、都内随一の文化的密度の高い生活圏だ。

周辺に大型商業施設はないが、物件の並びに小型のスーパーマーケット リコス 西片2丁目店（約60m・徒歩1分。Google マップ）があり、本郷三丁目や白山駅周辺のスーパー・ドラッグストアも徒歩15分以内に複数ある。区立図書館は真砂中央図書館（本郷4丁目・直線約870m）が最寄りだ。文京区の公共サービスは都内でもレベルが高く、区立図書館・スポーツセンター・区民センターが充実している。

エリアの再開発動向

西片・向丘エリア自体は、現状大規模再開発の予定はない。その「開発されにくさ」が逆に資産性の安定につながっているエリアだ。隣接する本郷・春日エリアでは、東京大学周辺のスタートアップ集積が進んでおり、国際的な研究・ビジネス人材の居住需要が中長期的に高まる可能性がある。また後楽園・春日方面の医療・大学関連施設の集積は、このエリアへの外国籍富裕層・研究者の転入需要を底支えしている。

学区情報

小学校は文京区立誠之小学校（約420m・徒歩6分）、中学校は文京区立第六中学校（約230m・徒歩3分）が、公式サイトに記載の通学指定校だ。物件から中学校まで非常に近い距離だ。通学区域は文京区教育委員会で確認してほしい。文京区の小中学校は学力水準の高さで知られており、進学を意識した子育て世帯には有利な学区環境といえる。

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「文京区で住む」という選択肢の中でも、西片・向丘エリアは特に「何もしないことで守られてきた」場所だ。大規模な開発の波が来ないまま、明治から続く落ち着いた住宅地の雰囲気が現在まで残っている。東大周辺に人が集まり続ける限り、このエリアの需要は安定すると読む。その安定感は数字の前に、物件の裏手の住宅街を歩くと感じ取れる。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（敷地の位置で確認）・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」・国土地理院（標高・指定避難所データ。距離は直線）・文京区「避難所別対象一覧表」「緊急避難場所」。液状化は地盤分類のみの記載で、個別の判定は東京都の液状化予測図や文京区の窓口で確かめてほしい。

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台地上の物件というのは、防災面で構造的な強みを持っている。東京の低地（江東区・荒川区・墨田区方面）と比べると、洪水・液状化リスクが根本的に違う地形にある。文京区の台地部は地盤も安定しており、大地震の際の揺れの増幅も低地より抑えられる傾向がある。最寄りの避難所である第六中学校が徒歩3分という近さも、子育て世帯にとっては安心材料だ。ただ、地震の総合危険度は西片2丁目で5段階の3（東京都）で、台地だから地震に関するすべてが安心というわけではない点は押さえておきたい。

中山道の音を読む

SECTION 06 / ROAD NOISE

Brillia文京西片の購入判断で、価格の次に効くのが中山道（国道17号）だ。物件は中山道に面して建ち、東大前駅からの3分間もずっと本郷通りと中山道の歩道を歩く（公式の現地案内図）。今回の見直しで立地を★5から★4にしたのも、この点を重く見たからだ。

幹線道路の音とは何か

幹線道路の音は、昼も夜も途切れにくい車の走行音に、大型車やバイクの加速音、緊急車両のサイレンが重なるのが特徴だ。国の「騒音に係る環境基準」（平成10年 環境庁告示）は、幹線道路に近い場所の基準を一般の住宅地より緩く定め、そのかわり窓を閉めて暮らす住まいでは、室内に入る音で判断してよいとしている。つまり幹線道路沿いの住まいは「外の音は大きい前提で、窓で室内を守る」のが基本になる。

この物件への影響を読む

公式の物件概要によれば、敷地は中山道沿いの近隣商業地域（防火地域・31m高度地区）と、裏手の第一種住居地域（準防火地域・17m第3種高度地区）にまたがる。道路側は店舗や事務所も建てられ高さ31mまでの建物が並びうる街並み、裏手は高さ17mまでに抑えられた住宅地という性格の違いが、そのまま建物の前後に表れている。

公式の間取り図を見ると、Aタイプ（3LDK）・Bタイプ（2LDK）とも、リビング・ダイニングは住宅街側の南西にあり、約6.0畳の洋室(1)はその反対の道路側（北東側）にバルコニー付きで置かれている。リビングで過ごす時間は道路から遠い側で過ごせる一方、洋室(1)を寝室に使えば、夜の車の音をいちばん受ける部屋になる。竣工済みの物件なので、この音は図面ではなく実物で確かめられる。逆に言えば、確かめずに買う理由はない。

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駅3分・台地・文教地区という立地の強さは変わらない。ただこの物件は「静かな住宅街の中の邸宅」ではなく、幹線道路の便利さと住宅街の静けさを建物の前後で使い分ける住まいだ。私なら、洋室(1)を寝室にするか書斎にするかを、夜10時以降に販売中の住戸で窓を閉めて音を聞いてから決める。そのうえで価格を「静けさ込み」で払うかどうかを判断することを勧める。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

全18戸という規模の共用部に、私が注目するのは「少数精鋭の設備構成」だ。大規模マンションのように受付スタッフや宴会場を持つ必要はなく、18戸の住人が使いやすいコンパクトなエントランスと宅配ボックス、駐輪場が適切に配置されている。管理費や修繕のための積立の観点から言えば、共用部が少ない分だけコストが適正化されやすいというメリットがある。ただし公式の物件概要では、販売中の2LDK（55.99㎡）の管理費は月32,590円（1㎡あたり約582円）、将来の修理に備える積立金は月18,030円だ。戸数が18戸と少ないため、共用部が小さくても1戸あたりの負担は軽くなりにくい点は押さえておきたい。管理は管理員が常駐しない巡回管理だ。

エントランスはオートロック対応で、建物外観からもセキュリティと品質への意識が伝わる。東京建物のBrilliaブランドはエントランス空間の設計に一定のこだわりを持っており、18戸という規模でも「集合住宅の入口」としての品格が落とされていない。共用廊下の仕上げや植栽の状況については、モデルルームまたは現地確認での把握を勧める。

駐輪場は26台（3人乗り対応のスライドラック式15台・傾斜式11台、月額600〜1,200円。公式サイト物件概要）。公式の物件概要には駐車場の項目がなく、車を持つ場合は敷地外の駐車場を確保できるか販売担当者に確かめる必要がある。この物件は竣工済みのため、現地に足を運べば共用部の実態を自分の目で確認できる点は、購入検討において大きなアドバンテージだ。「完成予想図」ではなく「現物」で判断できる機会は、都内新築マンション市場では多くない。

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竣工済みというのは購入者にとって最高の条件だ。仕上がりを自分の目で見て、共用廊下の照明・エントランスのスケール感・外構の植栽まで確認したうえで「買う・買わない」を決められる。完成予想図で判断せざるを得ない竣工前物件とは、情報の質がまるで違う。この条件を生かし、共用部と一緒に6章の道路の音も同じ日に確かめることを勧める。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

2LDK（55.99㎡）と3LDK（71.77㎡）の2タイプ構成だ。このうち3LDK（Aタイプ）は公式サイトで「すべて完売済み」とされ、2026年10月4日時点で販売中なのは2LDK（Bタイプ）の2戸だ。全戸が南西向き・角住戸というのは、この間取り構成を最も端的に表現している。南西向きは午後の採光が豊かで、真冬でも明るい時間帯が長く取れる。角住戸ならではの3面の窓（公式サイト）により、通風の抜けが生まれる。文京区台地上という立地と相まって、窓を開けたときに高層ビルの壁面ではなく住宅地の緑や空が見える可能性が高い構成だ。

2LDK（55.99㎡）プランの見立て

55㎡台の2LDK住戸（リビング・ダイニング約10.1畳＋キッチン約3.0畳。公式の間取り図）は、DINKs（共働き夫婦・子なし）や単身の高収入層に適したサイズ感だ。3LDKより管理しやすい広さで、掃除・管理の負担が少ない。窓の上に天井の出っ張りが出ない工法を採用しているため、天井近くまで高さのある窓が実現されており、55㎡という数字以上の開放感が見込める。公式の間取り図ではウォークインクローゼットは無く、収納は洋室のクロゼットと廊下の物入（デスク収納）が中心だ。道路側の洋室(1)（約6.0畳）と、リビング横の洋室(2)（約4.5畳）のどちらを寝室にするかで、夜の静けさが変わる。

3LDK（71.77㎡）プランの見立て

3LDK・71㎡（リビング・ダイニング約12.8畳＋キッチン約3.3畳。公式の間取り図）は都内の文京区水準としては標準的なファミリー向けサイズだ。子どもが1人いる家族・書斎や趣味部屋を確保したい夫婦・両親と同居する場合などに対応できる間取りだ。3LDKは完売済みで、公式サイトに掲載されていた価格1億9,990万円は坪単価に換算して約920万円となり、文京区の高級物件帯に位置する。この価格で3LDKを選んだ購入者は、立地・ブランド・竣工済みという複合的な価値への共感が購入の動機になったと読める。二重床・二重天井・国が定める集合住宅向けの省エネ住宅の基準への対応という仕様は、長期的な住居性能と資産価値の維持に寄与する装備だ。

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この物件の窓は、ふつうは窓の上にある天井の出っ張り（建物を支える横の骨組み）を、バルコニーの手すりの位置に移す工法で、高さを最大限確保している（公式サイトの説明）。これをやると窓の上端が天井近くまで来て、部屋の奥まで光が入りやすくなる。コストはかかるが、住む人の体感として「広さ・開放感」に直結する。Brilliaがここを選んでいる点に、仕様への姿勢が読み取れる。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月4日時点で販売中なのは2LDK（55.99㎡）の2戸で、価格は1億5,390万円と1億7,090万円だ（公式サイト物件概要・先着順）。坪単価に換算すると約909万円/坪と約1,009万円/坪になる。3LDK（71.77㎡）は完売済みで、公式サイトに掲載されていた1億9,990万円は約920万円/坪だった。都心部の超高級物件（港区・渋谷区の億ション）と比較すれば落ち着いた数字だが、文京区の中では明確に「高価格帯」だ。この価格水準が妥当かどうかを判断するために、周辺の中古マンションと比較する。

周辺中古マンションの坪単価比較

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年10月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

敷地から約1km以内で売り出し中の中古マンションを、1棟につき1住戸ずつ、売り出し価格を専有面積で割って比べた。駅徒歩2分・築10年以内の2棟（インプレスト文京東大前・パークホームズ文京白山ヒルテラス）は坪約893万〜958万円、築4年のオープンレジデンシア西片と築20年のアトラスヒルズ文京白山は坪約621万〜636万円だ。販売中の住戸の坪約909万〜1,009万円は、駅近・築10年以内の2棟とほぼ同じ水準（約0.9〜1.1倍）で、残る2棟の約1.4〜1.6倍だ。ただし単純比較には注意が必要だ。売り出し価格は住戸の階や向きで大きく変わり（オープンレジデンシア西片の例は地下1階の住戸）、1住戸ずつの比較は目安にとどまる。Brillia文京西片は2025年竣工・国が定める集合住宅向けの省エネ住宅の基準・天井近くまで高い窓という最新仕様で、比べる相手としては駅近・築10年以内の2棟のほうが近い。同じ文京区西片エリアで最新仕様の物件が市場に出ること自体が稀であり、「新築プレミアム」というより「このエリアでの新しい物件の希少性プレミアム」と捉えるべきだ。

一方で注意すべきリスクとして、18戸という小規模マンションは管理組合の運営が少人数になることが挙げられる。修繕時の合意形成・費用の分担が少ない戸数に集中する点を念頭に置く必要がある。また竣工後の先着順販売で2戸が残っている（2026年10月4日時点）という販売状況は、それだけ販売が長引いている可能性も示唆している——竣工が2025年5月だから、1年4か月以上が経過している計算だ。この点については、残戸数・成約状況を担当者に確認することを勧める。

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販売中の2LDKで1億5,390万〜1億7,090万円（坪約909万〜1,009万円）という価格は、文京区でもこのエリアの相場から見ると「高い」水準だ（周辺で売り出し中の中古でも、同じ水準なのは駅近で築年の浅い物件に限られる）。ただしこれだけ小規模で全戸角住戸・竣工済みという物件は、同じ文京区西片でほぼ他に例がない。「価格が高いかどうか」より「今後同様の物件が出るか」で考えると、私はこの希少性を相当評価する。悩むなら一度現物を見に行くことを勧める。完成しているのだから。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件がハマる購入者像として、まず頭に浮かぶのは「都心（大手町・東京・永田町）方面に通勤する40〜50代の夫婦またはDINKs」だ。東京メトロ南北線から後楽園で丸ノ内線、永田町で半蔵門線に乗り換えられる動線は、東京・大手町・赤坂・市ヶ谷といった官公庁・大手金融・法律系オフィス街への直通性が高い。加えて「文京区西片」という住所が、生活の品質とセルフイメージの両面で機能する。

平日の朝は、中山道沿いを3分歩き、東大前駅へ。後楽園で丸ノ内線に乗り換えて東京のど真ん中に滑り込み、18分ほどで大手町の職場に着く。裏手に広がる西片の住宅街の静けさと、玄関前の中山道の便利さ——この距離感の二重性が、この物件の最大の魅力だ。週末は六義園で季節の花を眺め、不忍池まで自転車で流し、谷中銀座で買い物をして帰る。根津・千駄木・谷中エリアは徒歩・自転車圏内にあり、古い東京の文化が生きた生活圏として機能している。

一方でこの物件が「合わない人」もいる。週末は渋谷・新宿・表参道でショッピングを楽しみたい人にとって、渋谷まで27分、品川まで34分という数字は、南北エリアへのアクセスとしては決して短くない。

生活利便チェック：

• スーパー：スーパーマーケット リコス 西片2丁目店（約60m・徒歩1分）
• 公立小：文京区立誠之小学校（通学指定校。約420m・徒歩6分）
• 公園：西片公園（直線約300m）・小石川後楽園（約1,540m・徒歩20分）・六義園（約2,150m・徒歩27分）
• 病院：東京大学医学部附属病院（直線約0.9km）

※スーパーは Google マップの徒歩ルート、小学校・小石川後楽園・六義園は売主公式サイト記載値、西片公園と病院は地図上の直線距離（OpenStreetMap の位置から計算）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

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「文京区で暮らす」という選択は、ある種の価値観の表明でもある。喧騒より静けさ、商業より文化、刺激より安定。この物件の周りには東京大学・根津神社・六義園・谷中というフィールドがあって、それらを「日常の延長」として使える人にとっては、ほかの立地では代わりがききにくい。ただし静けさは建物の裏手側にある。その前提を受け入れられる人に勧める。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※建物が中山道（国道17号）に面し、駅からの道のりも幹線道路沿いのため、立地を★4とした（2026年10月見直し）。

価格は記事作成時の「坪単価900万円前後」として評価（2026年10月4日時点の販売住戸2戸は坪約909万〜1,009万円）。希少性・立地・竣工済みを加味した。

良い点

• 角住戸率100%・全戸南西向き：18戸全てが採光・通風で不利な住戸ゼロという設計は、都内新築では極めて稀な達成。
• 竣工済み・現物確認可能：購入判断の最大の不確実要素（完成予想図と現実の差）がなく、仕上がりを自分の目で確認してから契約できる。
• 台地上の防災優位性：標高約21mの台地（地盤分類「台地1」）で洪水の浸水想定区域外。最寄りの避難所（第六中学校）まで徒歩3分という防災環境の良さ。

気になる点

• 竣工から1年以上が経過している販売状況：2025年5月竣工で、2026年10月4日時点でも2戸が先着順で販売中という事実は、それだけ成約が進んでいない可能性を示唆する。残戸数・値引き交渉の余地を担当者に確認することを強くすすめる。
• 18戸の小規模マンション運営リスク：管理組合の意思決定が少数戸数に依存するため、修繕・設備更新の合意が難航するリスクがある。管理会社との契約条件・将来の修繕の計画（30年分など）の内容を購入前に必ず確認すること。
• 中山道（国道17号）に面する立地：建物の正面が幹線道路で、各住戸の洋室(1)は道路側にある。寝室の静けさを重視する人ほど影響が大きいため、夜の時間帯に販売中の住戸で窓を閉めた音を確かめてから判断すること。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大手町・東京・永田町方面への通勤が多い40〜50代の夫婦。文京区の学区・文化環境・防災水準を重視する子育て世帯。予算が整っており「竣工済みの現物で判断したい」と考える人。西片の品格ある街並みを生活圏にしたい人。

すすめない：渋谷・新宿・品川への通勤が多く、南北方面のアクセスを重視する人。1億5,000万〜1億7,000万円台（販売中の2LDK）という予算設定に無理がある人。大規模マンションの共用設備（受付スタッフ・ゲストルーム等）を期待している人。家じゅうどの部屋でも車の音が聞こえない静けさを求める人。

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