【板橋区】クレヴィア板橋区役所前

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※売主公式サイトの通勤時（7:00〜9:00着）の所要時間（乗換・待ち時間を含む。池袋・新宿・三田・渋谷は公式サイトの路線図の数字）。駅までの徒歩時間は含まない。

一級建築士ryoが見る「南に開けた角地の14階」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

板橋区板橋2丁目は、かつて中山道の第1番目の宿場町だった「板橋宿」の中心部にあたる。江戸から最初に旅人が泊まった宿場の面影は今ではほとんど残っていないが、地名そのものは時代を超えて引き継がれている。売主がこの地で掲げた外装デザインの主題は「歴史への敬意と自然な安らぎ」（公式サイト）。基壇部に石質の造形を取り入れ、木目調やアースカラーの素材を用いることで、宿場や屋敷が持っていた落ち着きと重厚感を現代の建物に翻訳している。

敷地は商業地域で、周囲には板橋区役所・商業施設・飲食店が集まる。数字で読むと、この建物の性格がはっきりする。敷地651.31㎡に建蔽率60.78%・容積率599.87%（公式サイト物件概要）。敷地のおよそ6割を建物で覆い、商業地域の容積率をほぼ使い切って14階まで積み上げた78戸だ。小さな敷地に細長く積んだ結果、1フロアに並ぶ住戸はA〜Fの6タイプと少なく、南向きは78戸中52戸（公式サイト）。一戸あたりの専有部の広さや共用部の余白よりも、窓と光を優先したプランニングと読める。

公式サイトの住戸レイアウトでは、内廊下をはさんで南側にA〜Dの4戸、北側にE・Fの2戸が並び、このうちA・D・E・Fの4戸が二面に窓を持つ。6戸中4戸で約67%となり、記事で使う「角住戸率約66%」はこの配置から来る数字だ。南向き52戸は、南側の4列（A〜D）が13フロア分並ぶ計算と合う。

もう一つの個性が、南の開け方だ。公式サイトの立地断面イメージでは、敷地が商業地域の南端にあり、その南は第二種住居地域の住宅地が続く。公式サイトも「敷地の南側に広がるのは、高層建物の少ない住宅地エリア」と説明しており、上層階の南向き住戸からは池袋方面が見渡せる。用途地域の境目に建つため、南の住宅地に同じ高さの建物が建つ可能性は、商業地域どうしで隣り合う場合より低いと読める。一方で敷地は北側と東側が道路に面した角地で、北側には後述する首都高の高架が通る。「南は開け、北は幹線の都市」という両面を持つ敷地である。

街への「顔つき」という観点では、石質の基壇部が歩道側に落ち着いた表情をつくる。商業地域の建物は1階に店舗が入ることも多く、街に背を向けがちだが、本物件はエントランスまわりのデザインに手間をかけ、マンションが「壁面として街を閉じる」のではなく、佇まいで街と会話しようとしている点を評価できる。板橋宿という歴史的な土地柄にどう応えるかという設計者の姿勢が、外観の素材選びに表れている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

都営三田線「板橋区役所前」駅はホームが地下2階にある地下駅だ。改札を抜けてA1またはA3出口から地上に出ると、正面に板橋区役所の庁舎が見える。行政施設が視界の中心を占める出口で、街の顔が「公共の場」として整えられている。駅周辺にロータリーはないが、歩道が整備され、朝の通勤時間帯でも歩行者が大きな混雑なく流れる広さがある。

道のり前半（駅から中盤）

駅から物件へは、まず中山道（国道17号）沿いを歩く。江戸時代から続く街道で、今も幅の広い幹線道路として機能している。駅から徒歩1〜2分のあいだに、まいばすけっと板橋区役所前店（駅から約124m）が右手に現れる。日用品の買い物が通勤帰りの自然な動線上にある点は、暮らしやすさの面で大きなプラスだ。飲食店や商店が点在し、商業地域らしい賑わいがある一方、大きな繁華街という雰囲気ではない。

道のり後半（物件直前）

中山道から物件側の道に入ると、周囲の雰囲気はわずかに落ち着く。板橋区役所の建物を背に、低中層の商業ビルと住宅が混在するエリアを抜けると、物件の外壁が視界に入る。ただし公式サイトの航空写真を見ると、駅からの道は物件の手前で首都高速道路の高架の下をくぐる。玄関の目の前に高架があるという点は、6章で詳しく読む。

歩いてみての体感

徒歩3分（公式：約230m）の道のりは、Google マップの徒歩ルートでも約230m・4分で、信号の待ち時間しだいで実感は3〜4分程度になる。急な上り坂・下り坂はなく、ほぼ平坦だ。板橋区板橋2丁目は武蔵野台地の縁にあり、荒川の低地より一段高い地盤（敷地の標高は約29m。国土地理院）だが、歩いていて起伏は感じない。夜道は中山道沿いの街灯がしっかりしており、帰宅時の安心感がある。子連れでも信号一つで渡り切れる距離だ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

板橋宿と板橋区の成り立ち

板橋という地名は、中山道が石神井川を渡る橋（板橋）に由来する。江戸時代には日本橋から最初の宿場町として、旅人や商人で賑わった。いまの板橋区は都心の北西にあり、宿場の面影は表通りにはほとんど残っていないが、生活の拠点として長い歴史を持つエリアだ。区の人口は約56万人で安定しており、商業と住宅が混在する地域として成熟している。

再開発の文脈では、板橋区全体で「板橋駅前」「大山駅周辺」などの計画が進む一方、板橋区役所前エリアは行政・商業の集積がすでに整っており、急な地価の変動よりも安定した土台として機能している。大山駅周辺のハッピーロード再開発（高架化と沿道整備）が完了すれば、東武東上線沿線全体の利便性が上がり、本物件も間接的に恩恵を受ける可能性がある。

生活インフラ・学区

物件の徒歩圏内に複数のまいばすけっとがあり（物件から最も近い板橋区役所前店は約190m・徒歩3分。公式サイト）、食料品の日常の買い物に困らない。板橋区役所が徒歩3分以内という立地は、住民票・印鑑証明などの手続きを「ついでに立ち寄る」感覚で済ませられる便利さだ。医療機関は板橋区役所前クリニックをはじめ複数の診療所が周辺に集まる。最寄りの小学校は敷地から直線約100mの板橋区立板橋第二小学校。板橋区の住所別通学区域では、板橋二丁目は1〜38番と43〜69番が板橋第二小学校・板橋第一中学校、39〜42番が板橋第四小学校・板橋第五中学校なので、入学前に住居表示と区の通学区域案内で確認してほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／板橋区公式ハザードマップ（Web版）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」／国土地理院 標高データ・指定避難所データ

首都高の高架と北側住戸を読む

SECTION 06 / EXPRESSWAY NOISE RISK

ハザードの面で目立つ弱点がないこの物件で、購入判断に最も効くのは敷地の北側を通る首都高速道路の高架だ。公式サイトの物件概要や間取りのページには書かれていないが、公式サイトの航空写真を見ると、駅から物件へ向かう道の途中、敷地のすぐ北側を高架が横切っている。

高架道路の近くに住むとは何か

高架の自動車専用道路のそばでは、タイヤの走行音、橋の継ぎ目を通る音、夜間の大型車の音が、時間を問わず続く。地上の道路と違って音の出どころが高い位置にあるため、低い階より、道路と同じくらいの高さの階に音が直接届きやすい。排気による窓や手すりの汚れ、低い階では高架による日陰や圧迫感も起こりうる。国の騒音の環境基準は、幹線道路に近い場所について昼70デシベル以下・夜65デシベル以下とし、窓を閉めた生活が中心の住まいでは、室内で昼45デシベル以下・夜40デシベル以下を目安にできるとしている。つまり幹線のそばの住まいは「窓を閉めたときにどれだけ静かか」で評価する前提になる。

この物件への影響を読む

地図データ（OpenStreetMap）では、公式の地図が示す物件の位置から北へ約30mのところを首都高速中央環状線の高架が東西に通り、その先には板橋ジャンクション（Google マップでは板橋区板橋3丁目）がある。首都高速道路株式会社は、板橋〜熊野町ジャンクション間（中央環状線と5号池袋線が重なる区間）を両方向とも3車線から4車線に広げる工事を2014年に発表しており、交通量の多い区間であることは間違いない。

影響を受けやすいのは北側の住戸だ。2章の住戸レイアウトのとおり、南側のA〜Dタイプ（南向き52戸）は内廊下をはさんで高架と反対を向く。一方、北側のE・Fタイプは高架のある北側に窓を持ち、計算上は13フロア×2戸の26戸（78戸−南向き52戸）がこれにあたる。1階の居住者エントランスと自転車の出入口も北側の道路に面している（公式サイトの敷地配置イラスト）。同じ建物でも、南向きの住戸と北向きの住戸では、音の環境がまったく違う物件と考えたほうがよい。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

エントランスは外壁と同じく、石質の素材を基調とした落ち着いた仕上がりの予定だ。商業地域に立つ14階建てのマンションでは、エントランスまわりのデザインが整っているかどうかが「帰宅のたびに感じる満足感」を左右する。照明計画には、東京駅八重洲口のグランルーフや南池袋公園を手がけた照明デザイン事務所が監修に入っており（公式サイト）、夜の玄関まわりの表情には配慮が期待できる。

公式サイトによれば、敷地は北側と東側が道路・歩道に面した角地で、人の入口（北側）と車の出入口（東側）を分けている。角に面したガラス張りのエントランスホールは2層吹き抜けで、角地の開放感を玄関の明るさに変える計画だ。

廊下は内廊下を採用している。共用廊下が建物の外側に接しておらず、建物の内部を通る形式だ。雨の日に廊下が濡れない、外の気温の影響を受けにくい、防犯上の見通しが確保しやすいといった利点があり、板橋区の物件では採用例がまだ少ない仕様だ。同じ価格帯でこの仕様が得られる点は、建物の品質を判断するうえで評価できる。高架に面した北側でも、廊下が建物の内側にあることで、玄関まわりの音は外廊下より抑えられると読める。駐車場は12台（機械式8台・平置3台〈来客用2台含む〉・身障者用1台、月額2万5,000〜3万円。公式サイト物件概要）。EV充電設備の有無は公式サイトに記載がないため、モデルルームで確かめることを勧める。宅配ボックスは設置される（公式サイト）。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

本物件の間取りは1DK（25㎡台）から3LDK（60㎡台）まで全12タイプ（公式サイトのプランページ）。1フロアにタイプA〜Fが並び、2章で見たとおりそのうち4戸が二面に窓を持つ角住戸（約66%）になる。同規模の一般的な板状マンションの角住戸率（20〜30%程度）と比べて異例に高く、設計段階から「角住戸を多く取る」ことを優先したプランニングと読める。

タイプA（2LDK+SIC / 56.05㎡）

南向きの角住戸で、リビング・ダイニングに二面から光が入る。キッチンに窓が付くのが特徴で、調理中も明るく換気しやすい。玄関にシューズインクローク（SIC）があり、収納の少ないコンパクト住戸の弱点を一定程度補っている。2人暮らしを主に想定した間取りで、56㎡は都心のDINKsにとって使い切れる現実的な広さだ。

タイプD（3LDK / 60.13㎡）

南東の角住戸で、同じく二面から光が入るリビング・ダイニングを持つ。3LDKで60㎡は都心のコンパクトな水準だ。公式サイトによると「リビング・ダイニングから直接入れる洗面室」の配置を採用しており、家事の動線が短い。洗濯・入浴・家事を一つの流れでこなす設計は、共働き世帯の日常の動き方に合っている。

全体の方針を読むと、この物件は「コンパクトでも窓と光を損なわない住戸」を重視している。最大60㎡という専有面積の上限は、ファミリー世帯が求めるゆとりには届かない可能性があるが、二人世帯・DINKS・単身者を中心に考えれば、角住戸×内廊下×採光という組み合わせで完成度を上げる選択と解釈できる。なお、ここで取り上げたA・Dはどちらも南側の住戸で、6章で見た高架の側（北側）のE・Fタイプとは音の環境が異なる。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年9月19日更新の公式サイトでは、先着順で販売中の5戸の価格は5,890万円〜9,690万円（1LDK〜3LDK・37.96〜60.13㎡）だった。住戸ごとの価格は公式サイトに載っていないが、仮に最低価格が最小の37.96㎡（約11.5坪）、最高価格が最大の60.13㎡（約18.2坪）の住戸だとすると、坪単価は約513万〜533万円になる。10月3日更新では先着順は2戸（2LDK・56.05〜60.13㎡、8,990万円〜9,690万円）に減り、小さな住戸は表に出ていない。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

最も近い比較対象であるプラウド板橋区役所前（2022年竣工・築4年）の坪単価479〜510万円と比べると、本物件（新築）の上の仮定での坪約513万〜533万円は「築4年の中古物件をやや上回る水準」になる。通常の新築の上乗せを考えれば、割高でも割安でもない「適正」の範囲だ。ただし1LDKなど小さな住戸は、「単身者がこの価格で都心通勤の足を確保する」という投資的な判断も含んだ購入になる。また、6章で見た北側（高架側）の住戸は、南向きの住戸と同じ物差しで比べないほうがよい。板橋区の中古市場が今後どう動くかで将来の売却価格が変わる点も、念頭に置いておくべきだ。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件にハマる買い手として私が描くのは、大手町・神保町・三田方面に勤める30代の共働き夫婦だ。都営三田線で乗り換えなし17分という通勤の負担の軽さは、長く働き続けるうえで体力と時間の両面で効いてくる。池袋へは東武東上線で約14分（公式サイト）と近く、休日の外出先の選択肢も一段広がる。

平日の朝は、まいばすけっとで朝食を補充してから駅へ。板橋区役所前駅は都心へ向かうラッシュの時間帯でも、新宿や渋谷を起点とする路線ほど混雑は激しくなく、座れるかどうかは運次第だが、立ちっぱなしで揉まれる感覚は少ないと聞く。帰りは駅前の商店街に寄り、四ツ又商店街のアンティームでパンを買って内廊下を通って自室へ。外廊下のマンションと違い、廊下で外気にさらされずにドアまでたどり着ける。週末は池袋で買い物や映画、夜は仲宿や大山の商店街で外食という過ごし方が自然に浮かぶ。板橋区は遊びの面では池袋周辺に頼るところがあるため、「休日は都心か池袋で完結する」暮らし方の人が長く住みやすいエリアだ。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと 板橋区役所前店（約190m・徒歩3分）・ビッグ・エー 板橋大山店（約310m・徒歩4分）
• 公立小：板橋区立板橋第二小学校（直線約100m。板橋二丁目の大部分の通学区域。番地によって板橋第四小学校になるため区で確認してほしい）
• 公園：板橋大山公園（約620m・徒歩8分）・東板橋公園（板橋こども動物園。約710m・徒歩9分）
• 病院：東京都健康長寿医療センター（板橋区栄町。直線約700m）・帝京大学医学部附属病院（板橋区加賀。直線約1.1km）

※スーパー・公園の距離と徒歩分数は売主公式サイト（ロケーション）の値で、地図上の距離を80m＝1分として計算したもの。病院の距離は Google マップの位置から測った直線距離（2026年10月時点）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月5日時点）。徒歩分数は売主公式サイト（ロケーション）の値。営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※駅徒歩3分・台地の上で地震の地域危険度も総合ランク1という強みがある一方、敷地の北側を首都高の高架が通り北側住戸の音の環境に注意が要るため、立地は★5ではなく★4とした（2026年10月見直し）。

良い点

• 4駅3路線・大手町直通17分という城北エリア屈指のアクセス：通勤の選択肢が多いほど「路線の遅延」に強くなる。都営三田線・東武東上線・JR埼京線の3路線を使い分けられることは、長い目で見て安心感につながる。
• 角住戸率約66%×内廊下という同エリアでは希少な仕様：同価格帯の板橋区の物件でこの水準を両立している例は多くない。「コンパクトでも光と空気をしっかり取り込む」という設計思想が数字に表れている。
• 板橋区役所・まいばすけっとが徒歩3分以内という生活動線の短さ：日用品の買い物と行政手続きが同じ動線上で済む環境は、日々の小さなストレスを取り除く。長く住むほど価値が出る立地条件だ。

気になる点

• 専有面積の上限が60.13㎡（3LDKでも60㎡以下）という制約：子どもが生まれて3人家族になった場合、個室の取り方や収納量に限界が出る可能性がある。「3LDK＝家族3人が余裕で住める」とは限らない間取りなので、暮らしの変化を見越して検討してほしい。
• 商業地域ゆえの周辺環境（夜間の人通り・騒音）を事前に確かめる必要がある：飲食店・商店が集まる地域のため、低層階の住戸では夜の音が気になる場合がある。夕方〜夜の時間帯に現地を歩き、自分の感覚に合うかを確かめてほしい。
• 敷地の北側を首都高速道路の高架が通る：地図データでは物件の位置から北へ約30m。北側のE・Fタイプ（計算上26戸）は高架の側に窓を持つ。北側住戸を検討するなら、窓の防音性能と価格差を南向き住戸と比べて判断したい（6章）。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：大手町・神保町・三田方面へ毎日通勤する30代の共働き夫婦。都心より一段価格を抑えて、内廊下・角住戸・南向きの住戸を確保したい人。週末は池袋や都心で過ごし、帰ってきたら静かに過ごせれば十分、という暮らし方の人。

すすめない：将来の子育てを視野に70〜80㎡以上の広さを確保したいファミリー世帯。周辺の夜の賑わいや幹線道路の音が気になる人、静かな住宅街の佇まいを重視する人。板橋区にブランド感や資産価値の上昇を期待しすぎている人。

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