【台東区】アトラス上野根岸

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※売主公式サイトの通勤時（7:00〜9:00着。乗換・待ち時間を含む）の鶯谷駅からの所要時間で、上野・東京・秋葉原はJR山手線または京浜東北線。物件最寄りは鶯谷駅（JR山手線・京浜東北線・徒歩4分）と入谷駅（東京メトロ日比谷線・徒歩5分）。

一級建築士ryoが見る「路地を引き込む33戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

台東区根岸三丁目は、上野台地の東側の麓にあたる。台地の上が上野公園、その麓を回り込むように根岸の住宅街が広がり、高層建築が少なく、昔からの下町の街割りが色濃く残るエリアだ。アトラス上野根岸が建つ敷地は、その根岸の中心部に近い路地に面した場所で、敷地面積は比較的コンパクトである。12階建て・33戸という少戸数は、この敷地規模から自然と導かれたものと読める。

配棟は全住戸を「角住戸」とする計画が最大の特徴だ。33戸・12階という規模であれば、廊下型・片廊下型で効率よく住戸を並べることもできる。しかしこの物件は、1フロアあたりの住戸数を絞ることで各住戸に複数面の開口部を持たせることを選んだ。公式の3〜11階平面図では、1フロアにA・B・Cの3戸だけが内廊下とエレベーター1基を囲んで並ぶ。全33戸のうち4戸は事業協力者の取得住戸なので、一般に販売されるのは実質29戸という少戸数だ。2面以上に窓を持つ角住戸（Aタイプは3面採光。公式サイト）は採光の選択肢が広がるぶん、住み心地の密度が上がる。

数字からも設計の意図が読める。敷地440.23㎡に対して建築面積は222.21㎡（建蔽率50.48%）、延床面積は2,326.36㎡（容積率403.54%）だ（公式サイト物件概要）。商業地域・防火地域の敷地なら、建物をもっと敷地いっぱいに寄せて建てる選択肢もあった。それを敷地の約半分に絞り、残る約218㎡を「ROJINIWA」の回廊と植栽に充て、床は12階まで上に積んで容積を確保している。地上の余白を街と住まいの間の“路地”に回し、1フロア3戸の小さな平面を積み上げたことで、全戸が角に面する構成と回廊の両方が成り立ったと読める。

外構計画で目を引くのは「ROJINIWA（ろじにわ）」と名付けられた路地風の回廊だ。根岸の街に残る細い路地の感触を、エントランスまでのアプローチ空間に持ち込んでいる。植栽計画には専門業者「SOLSO」が参画しており、在来種を基調に園芸種をアクセントとした（公式サイトの植栽コンセプト「植物の多様性」）、根岸の街並みに溶け込む緑の構成を意図している。風除室・エントランスホール・裏庭をひとつの“路地”としてつなぐ構成で（公式サイト）、街への表情として機能している。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

公式の現地案内図では、徒歩4分のルートは鶯谷駅の南口から始まる。南口を出て言問通りを東へ下り、ファミリーマートのある交差点を北へ入ると、もうそこは根岸の路地の入り口だ。駅の北口側の根岸1・2丁目にはホテルが集まる一角があるが（Google マップ）、このルートはその一角を通らずに物件へ着く。地図の徒歩ルートで測ると、北口からは約450m、南口からは約290mと、南口のほうが近い。

道のり前半（駅前〜中盤）

南口から物件まで徒歩4分。言問通り沿いには小さな飲食店や住居が混在しているが、通りを一本北へ入ると静かな住宅街に切り替わる。道幅は広くなく、歩道と車道が混在するような昔ながらの根岸の路地感がある。地形はほぼ平坦だ。敷地の標高は約4.9mで、鶯谷駅前（約7〜9m）から言問通り沿いにゆるやかに数m下るだけである（国土地理院の標高データ）。急な坂はなく、雨の日も荷物を持っていても体への負担が少ないルートだ。

道のり後半（物件直前）

根岸3丁目に入ると、沿道の建物が低くなり空が開けてくる。物件の手前には植栽を取り込んだ外壁面があり、ROJINIWAの回廊が建物の顔として現れる。街路から建物に近づくにつれて、根岸の路地感がそのまま建物の内側に続いていくような設計の意図が読み取れる。

歩いてみての体感

4分という数字の通り、Google マップの徒歩ルートでも約300m（言問通り経由）の距離感だ。夜は根岸3丁目に入るとかなり暗くなる。街灯の数は多くなく、夜道に不安を感じる人は現地で夜間の雰囲気を確かめておくことを勧める。子連れで手をつないで歩ける歩道幅はあるが、車の通行も少なくないため、週末の昼間だけでなく平日の夜間にも歩いてみてほしい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

根岸という街の個性

台東区根岸は、明治時代から「鶯谷」の地名とともに文化人に愛された住宅地だ。俳人・正岡子規が晩年を過ごした「子規庵」が徒歩圏にあり、山手線の内側でありながら静かで落ち着いた住宅街が今も残っている。上野公園まで徒歩約6分（約450m）という距離感で、美術館・音楽ホール・動物園が生活圏に入る。インバウンドで賑わうアメ横や上野の食文化も徒歩15分圏内である。都心の利便と文化的な豊かさを両方求める人にとって、有力な選択肢になりうる立地だ。

再開発・エリア動向

上野エリアでは東京都が「文化の杜」構想のもと、博物館・美術館群の整備を継続している。台東区全体の地価は近年上昇傾向が続いており、浅草・蔵前・上野エリアへの国内外からの注目がこの一帯の底上げに寄与している。根岸3丁目自体に大規模再開発の予定はないが、周辺の価値上昇の恩恵は受けやすい位置にあると判断する。

生活インフラ・学区

徒歩圏のスーパーは、敷地のすぐ近くのまいばすけっと根岸うぐいす通り店（約50m・徒歩1分）のほか、ドン・キホーテ鶯谷店（約420m・徒歩6分）、ライフ東日暮里店（約600m・徒歩8分）などがある（根岸3丁目の直近には大型店は少ない）。コンビニは駅周辺に複数ある。医療機関はうぐいす歯科クリニック（約120m）、かとう医院（約350m）など台東区の医院・クリニックが点在している（距離は公式サイトのロケーションの記載値）。根岸3丁目は番によって通学区域が分かれる（小学校は根岸小学校と金曽木小学校、中学校は忍岡中学校と柏葉中学校。台東区の通学区域）。公式サイトは台東区立根岸小学校を通学指定校としており、根岸小学校は約430m・徒歩6分、忍岡中学校は約300m・徒歩4分だ（購入前に台東区の通学区域で確かめてほしい）。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル（重ねるハザードマップ）／台東区公式ハザードマップ（2026年5月更新版）／東京都 地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ

33戸で支える管理費と積立を読む

SECTION 06 / RUNNING COST RISK

アトラス上野根岸で、価格の次に家計へ効くのが毎月の負担だ。先着順の住戸（52.92㎡）は管理費が月29,130円、将来の修繕に備える積立が月7,140円で、合わせて月36,270円になる（公式サイト物件概要 2026年10月3日時点）。今の額のままでも10年で約435万円だ。これを33戸（うち4戸は事業協力者の取得住戸）で、内廊下、ROJINIWAの回廊と植栽、エレベーター（公式の平面図では1基）、通勤の管理員を支える構図になっている。

段階的に上がる修繕の積立とは何か

マンションの月々の負担は、日々の管理に使う管理費と、将来の修繕工事に備える積立の2本立てだ。積立の決め方には、計画期間を通じて同じ額を積む方式と、最初を安く抑えて数年ごとに上げていく方式がある。国土交通省の指針（2024年6月改定）は、後者では値上げのたびに住人の合意が要り、合意できずに積立が足りなくなる例もあると注意している。そのうえで、最初の額は計画全体の平均額の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内に収める目安を示した。同じ指針は、地上20階未満・延床面積5,000㎡未満のマンションの計画全体の平均を1㎡あたり月335円（事例の3分の2が235〜430円）としている。

この物件への影響を読む

積立の月7,140円を52.92㎡で割ると1㎡あたり約135円になる。延床2,326.36㎡・地上12階のこの物件は指針の「20階未満・延床5,000㎡未満」に当たり、その平均335円の約4割にとどまる。計画全体の平均額は公表されていないので値上げの幅は断定できないが、平均が335円前後なら、指針が示す最初の額の下限（約200円）にも届かない計算だ。引渡し時に一括で払う修繕の基金は71万4,000円で、月額のちょうど100か月分にあたる。最初にまとまった額を集め、月々の額を低く抑える組み立てと読める。

一方で管理費は1㎡あたり約550円と高い。積立の約4倍で、いまの月々の負担の約8割を管理費が占める。内廊下の照明や清掃、ROJINIWAの植栽の手入れ、エレベーターの点検、管理会社への委託費を、33戸だけで分け合う以上、1戸あたりの額が膨らむのは避けられない。駐車場は2台（月35,000円）しかなく、使用料の収入で管理の費用を補う余地も小さい。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

共用部の設計の核は「ROJINIWA ～呼吸する回廊～」と名付けられたアプローチ空間だ。敷地の外周から建物入口まで、根岸の街路に似た路地感覚の回廊が続き、植栽の緑と石畳のような床仕上げが、街と建物の境目を曖昧にしている。この路地的な外構計画は、33戸という少戸数ブランドでなければ実現しにくい。逆に言えば、同じ外構を100戸で割れば1戸あたりの負担は大きく下がるが、33戸ではその負担が重く残る（6章）。

セキュリティは風除室とエレベーター前のオートロックに各住戸の鍵を加えたトリプルセキュリティだ。ハンズフリーキー「Tebra」を持っていれば風除室・サブエントランスのオートロックが解錠でき、荷物を両手に持ったまま帰宅できる（公式サイト）。内廊下設計なので、雨の日でも部屋のドアを開けるまで外気に触れない。敷地の奥にはペット足洗場も設けられており（公式サイトの配置イラスト）、犬を飼う住人への配慮もある。駐車場は2台（うち身障者用1台・月額35,000円）、駐輪場は31台、バイク置場は2台だ（公式サイト物件概要）。33戸に駐車場2台なので、車を持つ世帯は近隣で駐車場を探す前提になる。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

全邸が2LDK（先着順で販売中のAタイプは52.92㎡）という単一の間取り構成は、購入者層を「コンパクトに都心で暮らしたい30〜50代のDINKsや単身者」に絞った宣言だ。子育てファミリーには居室の数と面積が足りないが、夫婦2人や一人暮らしの投資・実需用途にはちょうどよいサイズ感である。A・BタイプにWIC（ウォークインクローゼット）とSIC（シューズインクローゼット）が付くのは、この価格帯の物件として標準的な装備だ。

Aタイプの特徴

玄関からの廊下がクランク状に折れる「クランクイン廊下」で、玄関からリビングの中が見えにくい構成だ。洋室(1)は廊下側の独立した個室、洋室(2)は引き戸でリビングと一体に使えるため、在宅ワーク・就寝時のプライバシーと広いリビングの両方を選べる。3面に窓をもつ角住戸で（公式サイトのプランページ）、採光の選択肢が広い設計を生かしている。天井高2,500mm・温水式床暖房（リビング）付きである。

Bタイプの特徴

2つの洋室がどちらもリビング経由で出入りする「リビングイン」の設計だ。部屋への出入りがリビングを通るため、家族の会話が生まれやすい一方で、来客時の各室への動線は少し閉じられる。低層階ではホテルの窓が気になるという声もあり、近隣には根岸3丁目のホテルもある（Google マップ）ため、階数を選ぶときは窓の先を現地で確かめたい。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

先着順で販売中の住戸は1戸で、価格は1億298万円（52.92㎡のAタイプ。公式サイト物件概要 2026年10月3日時点）だ。坪単価は約643万円になる（1坪＝3.30578㎡）。約53㎡の2LDKで1億円を超える価格設定は、台東区・鶯谷エリアの相場観から見ると相当に強気である。地域としてはまだ「億ション」が並ぶエリアではないため、この価格の根拠はアトラスブランドと旭化成ホームズの品質・コンセプトに帰着する。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

最も近い築浅物件であるルフォン根岸三丁目（築9年）の坪単価475万円（最高値）に対して、アトラス上野根岸の先着順住戸の坪単価約643万円は約35%高い水準だ。さらに築年数が経過した物件との比較では2倍以上の開きがある。評価は「やや割高」〜「割高」になる。新築であること・ROJINIWAのコンセプト・旭化成のブランドに1億円の価値を見いだせるかどうか、冷静に判断する必要がある。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件が最もよく機能する想定購入者は、都心に勤める30代後半〜40代のDINKs夫婦、または東京で一人暮らしを楽しむ40〜50代の単身者だ。2LDK・52㎡という間取りは、子どものいる家庭には手狭だが、2人暮らしのソファ・ダイニング・書斎のある生活には十分である。

平日の朝は、鶯谷から山手線に乗って東京・上野・池袋・新宿へ乗り換えなしで向かえる。上野駅まで徒歩12分も選択肢に入る。帰りは根岸の路地からROJINIWAの植栽の回廊を通って玄関まで歩き、内廊下を抜けて部屋に入る。週末は上野公園で朝のランニングをし、アメ横で買い物をし、谷中・根岸の路地を散策する。上野の文化施設と下町の食が歩ける範囲に混在しているのが、このエリアの日常だ。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと 根岸うぐいす通り店（約50m・徒歩1分。公式サイト）・業務スーパー 上野公園店（根岸1丁目・徒歩約3分）・ライフ東日暮里店（荒川区東日暮里4丁目・徒歩約8分）
• 公立小：台東区立根岸小学校（根岸3丁目・約430m・徒歩6分。公式サイトの通学指定校。根岸3丁目は番によって学区が分かれるので台東区で確かめてほしい）
• 公園：台東区立 防災広場根岸の里（根岸3丁目・徒歩約4分）・上野恩賜公園（約450m・徒歩6分。公式サイト）
• 病院：永寿総合病院（台東区東上野2丁目・道のり約1.6km・徒歩約20分）

※施設名と位置はGoogle マップ（2026年10月時点）。「公式サイト」とあるものは売主公式サイトのロケーションの記載値、ほかは地図の徒歩ルートの道のりを80m＝1分で換算した目安。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数は地図の徒歩ルートの道のりを80m＝1分で換算した目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※地震の地域危険度が総合ランク3（建物倒壊3・火災3）で、敷地付近も浸水想定区域（想定最大規模で0.5m未満〜0.5〜3m）にあるため、立地を★4とした（2026年10月見直し）。

良い点

• JR山手線・京浜東北線・東京メトロ日比谷線の3路線が徒歩5分以内。上野・東京・池袋・新宿へ乗換なし1本で繋がる移動自由度は都心住まいの本質的な価値
• 全33戸・全邸角住戸×内廊下という少戸数邸宅型の設計。同じ地区の大規模マンションには出せない静けさとプライバシーの密度がある
• 「ROJINIWA」と名付けられた路地風アプローチが、根岸の街並みの空気を共用空間に取り込んでいる。上野恩賜公園まで徒歩6分という緑の近さも加えると、都心の中で風景のある暮らしが成立する

気になる点

• 先着順住戸の坪単価約643万円は周辺の築浅中古（築9年ルフォン根岸三丁目）と比べても約35%高く、築年数が経った近隣物件の2倍以上の水準。将来の売却時に価格が維持されるかは、現時点では楽観視できない
• 敷地の東側に新築ビルの建設計画があり、低層のCタイプは採光条件が竣工後に変わる可能性がある。また、海抜4.9mという標高は台東区の荒川浸水リスクゾーンに含まれており、最悪シナリオ（想定最大規模）では敷地付近に0.5m未満〜0.5〜3mの浸水の想定がある。ハザードマップの確認と浸水保険の検討は必須
• 毎月の費用は管理費29,130円（1㎡あたり約550円）が高めな一方、将来の修繕に備える積立は月7,140円（52.92㎡の住戸。公式サイト物件概要）にとどまる。33戸で建物を維持する以上、将来の修繕費の負担は増えやすいため、積立額を引き上げる計画を購入前に確かめたい

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：東京の文化地区（上野・根岸・谷中）の空気が好きで、都心へのアクセスを山手線1本で確保したい30〜40代のDINKs。在宅ワーク・趣味の時間を豊かにしたい人。毎月の管理費・維持費を合わせた4万円弱のランニングコストを許容できる人。

すすめない：子どもの成長に合わせて部屋数を増やしたいファミリー世帯（52㎡・2LDKは明らかに狭い）。価格の資産性を最優先したい人（坪単価約643万円のリセールバリューは慎重に見るべき）。荒川氾濫リスクをゼロにしたい人（海抜4.9mのエリア特性は変わらない）。車を持つ人（駐車場は33戸に2台）。

アトラス上野根岸の価格・間取りが気になったら

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