【葛飾区】クリオ レジダンス新小岩

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※東京・新宿は売主公式サイトの通勤時の値。大手町・錦糸町・上野は乗換案内（平日8時台発）の値。

一級建築士ryoが見る「都市の杜と平置き駐車場」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

西新小岩4丁目の平和橋通り沿いに建つ、RC造13階建136戸のレジデンスだ。この規模感はいわゆる「街なかの大規模分譲」で、50〜80戸の小規模な板状マンションとは異なる集住の論理が設計に出てくる。敷地は約4,013㎡（実測）で、用途地域は近隣商業地域と準工業地域にまたがる（公式サイト物件概要）。公式サイトの外観完成予想図が描くバルコニー面は西側だ。住宅と店舗・事業所が混ざる街区に13階の建物が入ることで、周囲から一段高い存在感になる。

この物件の個性は、公式サイトが「都市の杜」と呼ぶ緑のエントランスアプローチと、機械式を使わない平置きの駐車場を、同じ敷地の中で両立させたことにある。注目したのは「動線の自然さ」だ。136戸の住人が毎日帰宅するとき、駐車場からエントランスへの流れ、エントランスから各住戸への動きが、どれだけ自然につながるか。この物件は平置き駐車場38台を採用しており、機械式ではないため、駐車後すぐに歩き始められる。エントランスアプローチは緑に囲まれた設計で、外と内の切り替えの空間として機能している。宅配ボックスとゴミ置き場が帰宅動線上にあるかは現地で確かめたいが、平置き駐車場がその動線を乱さない点は評価できる。

数字からも、この敷地の使い方の意図が読める。自転車置場は272台と、136戸のちょうど2倍を用意している一方、駐車場は38台（約28%）に絞った（公式サイト物件概要）。駅まで平らな7分の道で、子育て世帯の日常の足を自転車に置いた計画と読める。車の台数を絞ったからこそ機械式に頼らず平置きで収まり、地上の残りを「都市の杜」の植栽に回せた。4,000㎡を超える敷地の広さが、この組み合わせを可能にしている。

共用部では、ライブラリーを備えたエントランスホールが計画されている（公式サイト）。なお公式サイトに出てくるパティオはWタイプ、ルーフバルコニーはV1タイプ（分譲済）という特定の住戸に付く専用の空間で、共用施設ではない。136戸に対して27タイプのプランを用意している点も設計の姿勢の表れで、同じ面積帯でも複数の間取りを持つことで、家族構成に応じた選択ができる。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

新小岩駅は南北に改札口があり、西新小岩4丁目方面へは北口側から出るのが近道だ。改札を抜けると、駅前のロータリーとバス停が広がる。駅の南口側には「シャポー新小岩」の商業施設が連なり、成城石井やスターバックスが入っているが、物件への道のりは北方向である。

道のり前半（駅前〜中盤）

北口を出たら平和橋通りを北西へ進む（売主公式サイトの現地案内図の徒歩ルート）。道沿いには東京聖栄大学やスーパー、コンビニが並び、幹線道路沿いの街並みが続く。新小岩は昭和期からの下町的な雰囲気が残るエリアで、商店や工場が混在する区画もある。この道のりは昼間は明るく、夜間も沿道のあかりが続く。

道のり後半（物件直前）

たつみ橋交差点で蔵前橋通りを渡り、さらに平和橋通りを進むと、坂本病院やきらぼし銀行の先に敷地がある（売主公式サイトの現地案内図）。敷地は平和橋通りに面しており、植栽に囲まれたエントランスアプローチが迎える。周辺は住宅と店舗・事業所が混ざる街並みで、静かな住宅地の奥という立地ではない。

歩いてみての体感

徒歩7分は550m前後で、都心のマンションと比べると一呼吸ある距離だ。ただし葛飾区西新小岩は荒川の低地で、起伏はほぼ皆無である（駅付近・敷地とも標高約−1〜0m。国土地理院の標高データ）。坂も段差もなく、平らな道が続く。雨の日に荷物を持って歩く場合でも、体への負担は少ない。道のりは幹線道路の平和橋通り沿いで、コンビニや交番（たつみ橋交番）もあり、夜も人通りがある。子ども連れの場合は、交通量の多い蔵前橋通りを渡る交差点に気をつけたい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

新小岩は葛飾区の南西部に位置し、JR総武線が貫くターミナル性から古くより発展した生活エリアだ。南口には約140店舗が並ぶ全長約420mのアーケード商店街「新小岩ルミエール商店街」があり（売主公式サイト）、下町の商店文化の面影が残る。近年は「シャポー新小岩」の整備とともに駅周辺の利便性が向上し、ファミリー層の流入が続いている。駅の南口では、約1.5ヘクタールを対象にした「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」が2032年度の完了を目指して進んでおり（葛飾区）、駅周辺の顔立ちは大きく変わっていく見込みである。

生活インフラ・学区

駅直結の「シャポー新小岩」にはクイーンズ伊勢丹・成城石井・スターバックスが入り（売主公式サイト・Google マップ）、北口側でもサミットストア新小岩駅北口店（徒歩7分）やまいばすけっと東新小岩5丁目店（徒歩4分）で日用品がそろう（徒歩分数は売主公式サイト）。サミットストア新小岩駅北口店は0時まで営業しており（Google マップ）、帰宅時間が遅い共働き世帯でも買い物に困らない。医療機関は駅周辺に内科・小児科・歯科が充実している。学区は西新小岩4丁目の番号によって上平井小学校と松上小学校に分かれる。葛飾区の小学校通学区域一覧では、Google マップで物件の住所として表示される39番を含む39〜42番は葛飾区立松上小学校の区域で、公式サイトも通学校を松上小学校（徒歩8分・約640m）としている。住所は竣工後に確定するため、購入前に葛飾区教育委員会で正確な学区を確かめることを勧める。中学校は西新小岩4丁目全域が葛飾区立新小岩中学校（徒歩9分・約660m）の区域で（葛飾区の中学校通学区域一覧）、松上小学校とあわせて小中一貫教育校「新小岩学園」を構成している（売主公式サイト）。公園は新小岩公園（徒歩8分・約640m）が近く、子育て世帯の日常的な外遊びの場になる。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／国土地理院（標高データ・指定避難所データ）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」。葛飾区の水害ハザードマップでもあわせて確かめてほしい

準工業地域と幹線道路沿いを読む

SECTION 06 / ZONING & ROADSIDE RISK

水害は5章で見たとおり大きいが、それとは別に、この物件の住み心地を長く左右するのが「どんな街区に建つか」だ。敷地は近隣商業地域と準工業地域にまたがり（公式サイト物件概要）、北東側で幹線道路の平和橋通りに面する（OpenStreetMap）。住居専用の地域に建つマンションとは、周りに建ちうるものの幅が違う。

用途地域（近隣商業地域・準工業地域）とは何か

用途地域は、街ごとに建ててよい建物の種類や大きさを決めるルールだ。国土交通省の解説では、近隣商業地域は「まわりの住民が日用品の買物などをするための地域」で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。準工業地域は「主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域」で、危険性や環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる。つまりこの物件のまわりには、今後も住宅だけでなく、店舗・事務所・倉庫・軽工業の工場が建ちうる。

そのうえで高さと日影のルールが重なる。公式サイトの物件概要によれば、近隣商業地域の部分は防火地域で最低限高度地区（7m）、準工業地域の部分は準防火地域で第2種高度地区と日影規制（5時間／3時間・測定面4m）がかかる。最低限高度地区は、幹線道路沿いに一定以上の高さの建物を建てて燃え広がりにくい街並みをつくるためのルールで、道路沿いは今後も中高層の建物が並ぶ前提の街区と読める。

この物件への影響を読む

公式の外観完成予想図では、バルコニー面は西側だ。OpenStreetMap で見ると、敷地の西側の街区には2〜3階建ての住宅が多く並ぶ。いまは低い家並みの上に視界が開けるが、準工業地域であれば、建て替えの際に中層のマンションや倉庫が建つことも制度上は認められる。第2種高度地区と日影規制があるので際限なく高い建物が建つわけではないが、低層階の西向き住戸ほど、将来の眺めと日当たりが変わりうると見ておくべきだ。

平和橋通り側は、車の音と排気ガスの影響を受ける面になる。公式の徒歩ルートも平和橋通り沿いで、駅までの道は明るく人通りがある一方、夜まで車の流れが続く。敷地のすぐ南東には坂本病院（直線約90m・Google マップ）もある。さらに敷地は宅地造成等工事規制区域にも含まれる（公式サイト物件概要。平地のため影響は小さい）。いずれも物件そのものの欠点ではないが、「静かな住宅地の奥」を期待して選ぶと、暮らし始めてからの印象がずれる。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

エントランスアプローチは「緑に囲まれる」設計が公式で強調されているとおり、外構の植栽計画に力が入っている。外から敷地に入り、建物の玄関に至るまでの距離感と緑の量が、帰宅時の切り替えとなる空間だ。この「外と中の境目を丁寧に作る」という設計の姿勢は、量産型のマンションと差別化できる部分である。

エントランスの先には、ライブラリーを備えたエントランスホールが計画されている（公式サイト）。敷地の緑は維持管理次第で荒れやすいが、設計段階で植栽の密度と管理しやすい構成にしてあるかどうかで、10年後・20年後の姿が変わる。なお公式サイトのパティオ（Wタイプ）とルーフバルコニー（V1タイプ・分譲済）は特定の住戸に付く専用の空間で、共用施設ではない。

駐車場は先述のとおり平置き38台で、136戸の約28%をまかなう。ただし38台のうち17台は専用使用権付き住戸の分で（公式サイト物件概要）、それ以外の住戸で使える区画は21台（136戸の約15%）だ。車を持つ全員に駐車場が当たらない可能性があり、車に頼る暮らしの人は購入前に確かめる必要がある。自転車置場は272台（月額400〜500円）、バイク置場は3台（月額5,000円）で（公式サイト物件概要）、宅配ボックスと建物内の24時間ゴミ置場も設けられる（公式サイト 設備・仕様）。宅配ボックスの数はモデルルームで確かめることを勧める。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

27タイプという多彩なプランのうち、代表的な3タイプを見ていく。公式サイトでは全体で専有面積64㎡超〜138㎡超とされ、いま間取りページに出ている7タイプ（G〜L）は2LDK+S・3LDKの64.17〜80.01㎡だ。ファミリー向けに振り切った設計である。

Fタイプ（70.01㎡・3LDK+3WIC）── 家事動線の中心

専有面積70.01㎡（バルコニー12.06㎡）の3LDKだ。3つのウォークインクローゼットがそれぞれの個室に配置されており、家族それぞれが独立した収納スペースを持てる。対面式キッチンで家族とのやりとりがしやすく、スライディングドア（引き戸）で洋室を開放すると約19.2畳の広さになる。キッチンへの出入りが2方向あるかは図面で確かめたい部分だが、対面式によって食事の準備から片付けまでの動きが生活空間と自然につながる設計である。

K2タイプ（70.95㎡・3LDK+2WIC）── 収納の充実

専有面積70.95㎡（バルコニー11.88㎡）の3LDKだ。Fタイプより0.94㎡広い専有面積に、2つのウォークインクローゼットと片付けストレージが加わる。対面式キッチンとLDKのつながりはFタイプと同じ傾向だが、収納の場所が少し変わることで、物の流れ・しまい方の設計が変わる。スライディングドアで洋室を開放したときの開放感はFタイプと同様である。子どもが成長する過程で部屋を分けたい・まとめたいという変化に対応しやすいプランだ。

Lタイプ（80.01㎡・3LDK+3WIC+SIC）── ゆとりの広さ

専有面積80.01㎡（バルコニー11.97㎡）の3LDKだ。FタイプやK2タイプより10㎡広く、3つのウォークインクローゼットに加えてシューズインクローク（SIC）がつく。玄関まわりで靴・ベビーカー・外出用品をまとめて収納できるため、子育て世帯には特に使い勝手がよい間取りである。スライディングドアで洋室を開ければ約19.5畳の空間になり、来客時や休日のくつろぎ時間に余裕が出る。ファミリー向け物件のなかで「収納と広さのどちらも妥協したくない」層が選ぶタイプと読める。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

公式サイトの物件概要（2026年10月6日時点）では、いま案内されている第2期2次（7戸・2026年10月下旬販売開始予定。当初の9月下旬から変更）の価格は未定だ。価格が出たら、下の周辺中古の坪単価（表）や近くの新築の実際の価格と並べて確かめたい。

周辺中古マンションの坪単価（参考）

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

新小岩エリアの中古の坪単価は250〜320万円程度だ。本物件の価格が出たら、坪単価（価格÷専有面積×3.3058）を計算してこの水準と並べたい。新築であること・国の省エネ基準を満たす住宅の認定（ZEH-M Oriented）取得・住宅設備15年保証・平置き駐車場・27タイプの間取りという付加価値が上乗せの根拠になるが、その上乗せが葛飾区の物件としてどこまで納得できるかが判断の分かれ目になる。竣工が2028年9月なので、引き渡し後に中古として売る場合の価格維持については慎重な見方が要る。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定購入者像は、30〜40代の共働きファミリーが中心だ。東京駅まで快速で15分という通勤の便を評価しつつ、葛飾区の地価水準（都心より手ごろ）でファミリー向けの3LDKを求める層によく合う。

平日の朝は総武線快速で東京駅まで15分で着くため、丸の内や大手町への通勤も苦にならない。帰りは新小岩駅の南口で「シャポー新小岩」に立ち寄り、成城石井で惣菜や食材を買う。徒歩7分の平らな道を歩いて帰れば夕食の準備が始まる。Fタイプの対面キッチンなら、子どもがリビングで遊ぶのを見ながら料理できる。週末は新小岩公園で子どもを遊ばせ、少し足を伸ばしてルミエール商店街の飲食店で昼食をとる、というのが日常の風景になる。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと 東新小岩5丁目店（徒歩4分）・サミットストア 新小岩駅北口店（徒歩7分・0時まで営業）（徒歩分数は公式サイトの記載値）
• 公立小：葛飾区立松上小学校（西新小岩2丁目・徒歩8分。公式サイトの通学校。番によって上平井小学校の区域もあるので葛飾区教育委員会で確かめてほしい）
• 公園：新小岩公園（西新小岩1丁目・徒歩8分。公式サイトの記載値）
• 病院：イムス東京葛飾総合病院（西新小岩4丁目・道のり約480m・徒歩約6分）

※施設名と位置はGoogle マップ（2026年10月時点）。病院の徒歩分数は地図の徒歩ルートの道のりを80m＝1分で換算した目安。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数は地図の徒歩ルートの道のりを80m＝1分で換算した目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※標高約−1〜0mの低地で、想定最大規模の洪水では浸水深3〜5m・2週間以上続く想定であり、地震の地域危険度も総合ランク4のため、立地を★3とした。価格が未発表のため、価格の評価は正式価格の発表後に行う（2026年10月見直し）。

良い点

• 東京駅まで快速直通15分。乗換なしで都心主要エリアに出やすく、通勤負担が少ない
• 平置き駐車場を採用。機械式の故障リスクや将来の更新費用がなく、帰宅動線がスムーズ
• 国の省エネ基準を満たす住宅の認定（ZEH-M Oriented）取得＋住宅設備15年保証。冬の床暖房と、熱を伝えにくいLow-e複層ガラスの窓による冬あたたかく夏すずしい性能が生活コストを長期的に抑える

気になる点

• 価格が2026年10月6日時点で未定。新小岩エリアの中古相場は坪250〜320万円程度で、新築の上乗せがどこまで納得できるかは正式価格が出るまで分からない。価格が出たら周辺中古の坪単価（表）や近くの新築の実際の価格と並べ、居住用として住み続ける前提で検討すべき
• 西新小岩は荒川・中川に近い標高約−1〜0mの低地で、想定最大規模の洪水では浸水深3〜5m・浸水が2週間以上続く想定。地震の地域危険度も総合ランク4（5段階）で、これは建物性能でカバーできない地形的リスク
• 敷地は近隣商業地域と準工業地域にまたがり、幹線道路の平和橋通りに面する。西向きのバルコニーの先は準工業地域の低い家並みで、将来、中層の建物や倉庫が建てば眺めと日当たりが変わりうる。静かな住宅地を求める世帯、低層階の西向き住戸を検討する世帯は周辺の用途地域を確かめておきたい

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：丸の内・大手町方面に通勤する30〜40代共働きファミリーで、葛飾区の下町感が心地よく感じられる人。マイカーは1台持ちで平置き駐車場を確保できれば満足という世帯、または自転車中心で暮らす世帯。家族構成が変わっても間取りの使い方を変えてしばらく住み続けるつもりの人。

すすめない：洪水・液状化リスクを許容できない人、または地形的な安全性を住まい選びの最優先にする人。資産性を重視して売却益を期待する投資目的の購入は、正式価格が出たら周辺中古の相場との差を確かめてから判断したい。車を複数台所有しているファミリーは、駐車場の台数不足から不便を感じる可能性がある。住居専用地域のような静かな環境と、変わらない眺めを求める人。

クリオ レジダンス新小岩の価格・間取りが気になったら

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