【横浜市鶴見区】プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス早見表

※横浜・品川は売主公式サイトの通勤時の値。渋谷・新宿は乗換案内（平日8時台発）の値。

一級建築士ryoが見る「駅デッキと防災公園街区」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件の敷地は、元花月園競輪場跡地に整備された「鶴見花月園公園」（約4.3ヘクタール。横浜市の公表値で、売主公式サイトは約4.5ha）から徒歩5分の位置にある（売主公式サイト）。UR都市機構が実施した防災公園街区整備事業と一体の開発として、公園と住宅地が整備された。神奈川県内では唯一の事業形態で、これがこの物件の最大の特徴だ。敷地は線路と花月総持寺駅のほぼ真横に位置し、駅と結ぶペデストリアンブリッジ（歩行者用の橋）を使えば実質1分足らずで敷地内に入ることができる。

建物は東西に長い板状の配置で、14階建て1棟構成だ。全279戸がすべて南東向きに揃っている。この「全戸同一方向」という構成は設計上の大きな決断で、日当たりの均質さを全住戸に保証する一方、その南東側（バルコニー側）が京急線とJR各線の線路、そして駅に面するレイアウトになっている（公式サイトの航空写真・外観完成予想CG・間取り図の方位・駅前概略図）。全住戸が線路の方を向いて並ぶため、実際には相当な音が想定される。この点は6章で詳しく読む。

数字を組み合わせると、この配置の意図が見えてくる。敷地面積は15,295.95㎡（公式サイト物件概要）と広いが、建物は14階建ての1棟だけだ。1万5千㎡を超える敷地に棟を分散させず、1棟を東西に長く伸ばしたからこそ、279戸すべてを日当たりのよい南東へ向けられた。北西側の斜面は「Season Garden Hill」など緑のゾーンに充てている（公式の敷地配置イラスト）。設計者は「全戸の日当たり」を最優先し、その代わりに全戸の正面を線路側にするという選択をしたと読める。

鶴見花月園公園は2021年11月に開園した新しい公園で（横浜市）、広い芝生広場・防災機能・遊具エリアを備えている。ただし公園は建物の北西側（背中側）の高台にあり、標高は敷地の約4mに対して公園は約33mだ（国土地理院の標高データ）。南東向きのバルコニーから見えるのは線路の先の街並みと空で、公園は「窓から眺める緑」ではなく「坂を上って使いに行く緑」と考えた方がよい。敷地内の外構は大規模事業らしく整備されており、2層吹き抜けのエントランスホール（木の素材を取り入れた空間）が象徴的な顔をつくっている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

花月総持寺駅の改札を出ると、駅舎と結ぶペデストリアンブリッジがほぼ目の前に広がる。公式の駅前概略図によれば、この橋はJR各線の線路の上を渡って物件のエントランス脇のエレベーターにつながっており、信号や交差点を渡らずに物件エントランスまで到達できる。雨の日も濡れにくい動線は、共働きファミリーにとっての日常の快適さに直結するポイントだ。ただしエレベーターの利用時間は4:45〜0:45とされているので、終電後の帰宅は別の道になる。

道のり全体（徒歩2分の実感）

「徒歩2分」は実際に短く、橋を渡って敷地に入るまで1〜2分、エントランスまで含めても3分以内というのが実態だ。地図上でも駅と物件はほぼ隣接関係にあり、鉄道の線路の真横という位置づけだ。橋の下にはJRの横須賀線・湘南新宿ライン・京浜東北線・上野東京ライン・東海道本線・相鉄・JR直通線が並び（公式の駅前概略図）、その先に京急線のホームがある。列車が足元を行き交う光景が日常になる。

道のり後半（敷地内）

敷地に入ると、敷地内の植栽（公式サイトでは5つの緑のゾーンを計画）が迎えてくれる。鶴見花月園公園は敷地の北西側の高台にあり、公式サイトでは徒歩5分だ。駅前の喧騒から数十メートルの距離で「緑の空気」に切り替わる感覚は、この物件の立地の醍醐味だ。エントランスは2層の吹き抜け空間で、木の素材と明るい照明が組み合わさった印象。駅近でありながら、到着したときの気持ちが少しゆるむ設計になっている。

歩いてみての体感

線路との距離が近いため、ホームの案内音や列車走行音は外にいると当然聞こえる。これは日常の徒歩経路では気になる場面もあるだろう。ただし、ペデストリアンブリッジを使ってほぼ直結できる利便性と、敷地内の緑の静けさは共存している。駅（標高約3m）から建物（約4m）まで坂道はなく、バリアフリー動線として申し分ない経路だ（国土地理院の標高データ）。子ども連れでも安心して歩ける。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

花月総持寺駅周辺はもともと花月園という遊園地・競輪場があった地域で、その跡地が長年にわたって再整備の対象になってきた。2021年に鶴見花月園公園が開園し、このプレミスト物件の開発も同じ事業の一環として進んだ。さらに、FJネクストによる「ガーラ花月総持寺」（11階建て・80戸、2028年完成予定）も着工を控えており、駅周辺の住宅供給は今後も続く見通しだ。また、JR鶴見駅東口ではURの再開発事業で商業施設「シークレイン」と区民文化センター（サルビアホール）が2010年度までに完成しており（UR都市機構）、鶴見エリア全体として新しい顔づくりが進んできた。

生活インフラ・学区

日常の買い物については、マルエツ 花月園店（徒歩5分）がある（売主公式サイト）。ただし、大型スーパーや商業施設の充実度は横浜・川崎の主要駅前と比べると限定的で、物件のまわりは住宅地が中心だ。売主公式サイトが周辺の学校として挙げるのは岸谷小学校（徒歩14分）と生麦中学校（徒歩17分）で、どちらも遠めだ。直線では生麦小学校（約520m）のほうが近く、指定校は住所で決まるため、購入前に横浜市教育委員会の通学区域検索で確認してほしい。小学校1年生が毎日20分近く歩くことになる点は、子育て世帯にとってリアルに検討が必要な条件だ。通学路の安全確認も事前にしておくことを勧める。医療は、小出内科・胃腸科（徒歩2分）、坂本クリニック（徒歩3分）、川端こどもクリニック（徒歩8分）、鶴見大学歯学部附属病院（徒歩9分）などが近くにある（売主公式サイト）。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／国土地理院（標高データ・指定避難所データ）／大和ハウス工業「プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロント」公式サイト。横浜市の各種ハザードマップ（洪水・内水・土砂災害・液状化）でもあわせて確かめてほしい。

線路の音を読む

SECTION 06 / RAILWAY NOISE

プレミスト鶴見花月総持寺ステーションフロントの購入判断で、最も効くのは線路の音だ。全279戸のバルコニーは南東、つまり線路側を向いている（公式の配置・間取り図）。しかも公式の駅前概略図（3章）を見ると、建物と花月総持寺駅のあいだにはJRの横須賀線・湘南新宿ライン・京浜東北線・上野東京ライン・東海道本線・相鉄・JR直通線が並び、その先に京急本線がある。窓の先にあるのは京急線1本ではなく、JRの各線を含む幅の広い線路の束だ。

鉄道の音とは何か

鉄道の音は、列車が走る音・レールのつなぎ目の音・ブレーキやカーブのきしみ・駅のアナウンスや発車の合図が重なったものだ。道路の車の音には国の「環境基準」があるが、在来線（新幹線以外）の騒音は、法律や条例による規制の対象になっていない。国が示しているのは、線路を新しく造るときや高架化などで大きく改良するときの目標（環境庁「在来鉄道の新設又は大規模改良に際しての騒音対策の指針」平成7年）だけで、既にある線路の音には当てはまらない。

この物件への影響を読む

地図データ（OpenStreetMap）で測ると、公式の地図のピンの位置から、最も近いJRの線路（東海道本線〈横須賀線〉）までは約40m、京浜東北線まで約50m、京急本線までは約100mだ。全戸が同じ向きに並ぶため、どの住戸もリビングとバルコニーで線路の音を正面から受ける。違いが出るのは、階の高さ、花月総持寺駅のホームに近い住戸か離れた住戸か、そして窓の性能だ。公式サイトの公開ページには、窓の防音性能についての記載が見当たらない。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

共用施設は全10種類が揃っている。ジム・ゲストルーム・カジュアルラウンジ・オーナーズラウンジ・パーティールーム（複数）・キッズルーム・ブックラウンジなどで構成されている。279戸規模の大規模物件ならではの充実度で、管理費の月額水準（㎡あたり約286円）はやや高めだが、この施設数を考えると特段不当とは言えない。

エントランスホールは2層吹き抜けで、木の質感を生かした内装が採用されている。管理員は日勤（月〜日 9:00〜18:00。公式サイト物件概要）で、受付スタッフの有無はマンションギャラリーで確認してほしい。駐車場は82台（機械式73台・平面式8台・身障者用1台。ほかに来客用2台）で、月額16,800〜32,000円。11戸には駐車場優先選択権が付いている（公式サイト物件概要）。279戸に対して82台は比率で約29%で、都市部の新築マンションとしては標準的な水準だ。EV充電設備の有無は公式サイトの物件概要に記載がなく、宅配ボックスの台数や容量とあわせてマンションギャラリーで確認してほしい。なお公式サイトの物件概要によると、敷地北東側のB2棟にあるパーティールーム・オーナーズラウンジ・ジム・キッズルーム・ブックラウンジ等は、防災公園街区整備事業区域内のほかの居住者と共同で使う。

駐輪場は309台（279戸に対して約111%。公式サイト物件概要）確保されており、自転車移動が多い生活スタイルにも対応できる。駐車場が戸数の約29%、駐輪場が約111%という配分からは、駅徒歩2分の立地で「車より電車と自転車で暮らす世帯」を主に想定した計画と読める。ディスポーザーは全戸標準装備で、台所まわりの日常使いはストレスが少ない。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

全38タイプという豊富なプランバリエーションが、この物件の専有部の特徴だ。2LDKから4LDKまで、公式サイトの物件概要で確認できる専有面積は55.93〜90.78㎡と幅広く、すべての住戸に個別のトランクルームが付いている（専有面積に含む）。全戸南東向きという配置のため、どのタイプも朝の光が入る生活が期待できる。天井高は約2.55m、バルコニー奥行きは約2mで、現代の新築マンションとして標準的な水準だ。

AIタイプ（3LDK+WIC+N・74.92㎡）

主力グレードの3LDKだ。ウォークインクローゼットと納戸を備えており、収納量は3LDKとしてかなり充実している。約75㎡の広さは4人家族が生活するのに現実的なサイズで、LDKの奥行きも十分に確保されている。南東方向のバルコニーの先は線路と街並みだ（公式サイトの航空写真・外観完成予想CG）。

AHタイプ（3LDK・68.97㎡）

コンパクト寄りの3LDKで、各居室をシンプルに配置したプランだ。無駄なスペースが少なく、2人暮らしや子ども1人の家族がターゲットになる。同じ68.97㎡の3LDKが先着順で6,998万円（坪約335万円。公式サイト 2026年9月30日時点）で、横浜駅から10分の新築としては現実路線の設定と読める。

BAタイプ（4LDK+WIC・87.09㎡）

最大グレードの4LDKだ。BAタイプの今の価格は公式サイトで確かめられなかったが、先着順の4LDKでは90.78㎡の住戸が9,098万円（坪約331万円。公式サイト 2026年9月30日時点）だ。87㎡の4LDKは子ども2人がいる家族にちょうどよいサイズ感だ。ウォークインクローゼットも確保されており、長く住むことを前提にした構成と読める。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICING

周辺中古との坪単価比較

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

周辺の中古相場と比較すると、築年数の近い「クリオ横濱生麦アーバンマークス」（2024年）が坪単価約314万円であるのに対して、この物件の新築坪単価は先着順の平均で約340万円と約8%上乗せになっている。新築プレミアム・駅直結動線・防災公園が徒歩5分・全10種の共用施設を加味した水準としては、第三者の評価でも「かなり現実路線の単価設定」とされている。一方、築20年超の中古は200万円台、築40年超は130万円前後と大きく下がるため、数年以内に売却・住み替えを想定する場合でも下値抵抗は一定程度あると考えられる。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

平日の朝、ペデストリアンブリッジを渡って京急線に乗る。横浜まで約10分、品川まで約27分だ（売主公式サイトの通勤時の値。どちらも途中で特急に乗り継ぎ）。帰り道も同じルートで、雨の日でも濡れずに帰れる日が多いはずだ。エントランスに入ると2層の吹き抜けが出迎えてくれて、一日の疲れが少しほぐれる。そういう「帰宅の気持ちよさ」は設計が意図的につくり出しているものだ。

週末の朝は、坂を上って徒歩5分の鶴見花月園公園へ。ジョギングをしても、子どもを芝生で遊ばせても、ベンチでコーヒーを飲んでも、どれもできる距離感だ。マンション内のジムで体を動かしてそのまま入浴という選択肢もある。徒歩7分の曹洞宗大本山 總持寺の境内を散歩するのも、この街ならではの休日になる（公式サイト）。

この物件が特に合うのは、「横浜・品川方面に通うが、都心の高額物件ではなく適正価格で広い家を持ちたい」という人、あるいは「子育て中で広い公園が生活圏にほしい」というファミリーだ。一方で、「学校の近さ」や「駅前の買い物の充実度」を最優先にする家庭にとっては、課題が残る物件でもある。

生活利便チェック：

• スーパー：マルエツ 花月園店（徒歩5分）・ユーコープ 岸谷店（徒歩11分）
• 公立小：岸谷小学校（徒歩14分。売主公式サイトが周辺の学校として挙げる。指定校は横浜市の通学区域検索で確認してほしい）
• 公園：鶴見花月園公園（徒歩5分）・花月園駅前公園（徒歩3分）
• 病院：鶴見大学歯学部附属病院（徒歩9分）・小出内科・胃腸科（徒歩2分）・川端こどもクリニック（徒歩8分）

※徒歩分数は売主公式サイト記載値。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / SUMMARY

※鶴見花月園公園は徒歩5分・敷地より約30m高い台地の上にあり、全戸が線路側の南東を向くバルコニーからは見えないため、住環境・公園を3.5とした（2026年10月見直し）。

良い点

• 京急本線・花月総持寺駅徒歩2分（ペデストリアンブリッジで駅と直結）で横浜10分・品川27分（売主公式サイト 通勤時）のアクセス
• 約4.3ヘクタールの防災公園（鶴見花月園公園）まで徒歩5分。全戸南東向きで日当たりがそろう
• 神奈川県唯一の住宅一体開発×防災公園街区整備事業という希少な立地背景と、坪単価約340万円前後（先着順）という横浜・品川アクセスとしては現実路線の価格

気になる点

• 京急線とJR各線の線路至近による騒音問題：全戸のバルコニーが線路側の南東を向き、建物と駅のあいだにはJRの6系統の線路が並ぶ（公式の駅前概略図）。窓の防音性能は公式サイトの公開ページに記載がなく、線路直近の環境では窓を開けた状態や外部経路での音への対策は限定的。購入前に実際の電車音を自分の耳で確認することを強く勧める
• 学区の遠さ：岸谷小学校まで徒歩約14分・生麦中学校まで約17分（売主公式サイト）は、小学校低学年のいる家庭には負担になる距離。通学路の安全性・経路も事前に現地確認してほしい
• 敷地の権利と通行：敷地には下水道のための地上権が設定され、新たに建物などを造るときは横浜市との協議が要る。また敷地を南東から北西へ抜ける歩行者用通路・階段は住人以外も通る（いずれも売主公式サイト 物件概要）。将来の建て替えや防犯に関わるため、重要事項説明で扱いを確かめてほしい

この物件が合う人

横浜・品川・都心方面への通勤利便性を重視しながら、適正価格で広い住戸（70〜90㎡台）を求める共働きファミリー。週末に公園で子どもと過ごしたい家庭や、駅直結の利便性を日常の快適さとして重視する人に向いている。

この物件が合わない人

音に対して非常に敏感な人、小学校の近さが絶対条件の人、または週末に繁華街・大型商業施設へのアクセスを日常的に必要とする人は、ほかのエリアの物件も比較検討することを勧める。

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