【江東区】アトラス亀戸レジデンス

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※秋葉原と、錦糸町駅からの東京・大手町は売主公式サイトの通勤時の値（乗換・待ち時間を含む）。亀戸駅からの東京・錦糸町・大手町・上野は乗換案内（平日8時台・亀戸駅発）の値。駅までの徒歩時間は含まない。

一級建築士ryoが見る「1フロア4邸と和の玄関」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

亀戸3丁目は、亀戸駅北口から北北西へ徒歩8分の、蔵前橋通り沿いに商店と住宅が混じるエリアだ（用途地域は商業地域。公式サイト物件概要）。この地番一帯はかつて工場や倉庫が点在していたエリアで、この十数年で住宅地化が進んでいる。物件の敷地は約530㎡と小振りで、14階建てを1棟だけ建てる単棟計画である。接道は南側の前面道路から取り、建物南面が開けているため、全体的に採光条件は良好だ。

この物件の個性は、小さな敷地を上に伸ばした「1フロア4邸」の構成に集約される。敷地531.29㎡に対して建築面積332.64㎡（建ぺい率62.61%）、延床面積4,010.37㎡（容積率599.95%）と、小さな敷地で床を確保するために建物を14階まで積み上げた計画だ（公式サイト物件概要）。1階は公式の敷地配置イラストでエントランス・自転車置場・駐車場に充てられ、住戸は2階から14階の13層に並ぶ。13層×4邸でちょうど52戸になる計算である。公式のフロア概念図では、A2・B・C2の3戸が南に並び、Dの1戸が北側に回る。4戸のうち3戸が建物の角に当たり、3戸が南を向くから、角住戸率75%・南向き75%という公式の数字がそろう。敷地が小さく1フロアに多くの住戸を並べられないことを逆手に取り、ほとんどの住戸を「角か南」に振り分けた設計意図が読める。

外観デザインは「和モダン」をコンセプトに打ち出しており、日本建築の意匠を現代的に解釈した仕上げになっている。周辺の戸建てや中規模マンションが続く街並みの中で、白と黒を基調とした14階建ての棟はランドマーク的な存在感を持つ。公式サイトはエントランスを「江戸の小路」に見立て、亀戸ゆかりの「臥龍梅」の模様をあしらった壁面のレリーフと、日本建築の軒を意識した水平に長い基壇部のデザインを打ち出している。敷地の余白は多くないが、エントランス前のアプローチ部分に植栽を配し、街から建物への「入口の空気感」を作ることに力を入れている。

単棟・小規模の物件で特筆すべきは、共用部の設計に相当な投資がされていることだ。地上からエントランスに入ると地下に吹き抜けのホールが広がり、そこから上階へつながる動線になっている。公式の敷地配置イラストでも、風除室の奥のエントランスに「吹抜」が描かれている。「下りてから上がる」という独特の順路は、住人が毎日帰宅するたびに感じる「場の切り替わり」を意図した演出だ。52戸の小規模マンションとしては、共用部にかけるコストのバランスが設計上の判断として際立っている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

JR亀戸駅の北口改札を出ると、目の前に亀戸駅前通りが伸びている。駅ビルの商業施設があり、日用品の買い物はこの時点でほぼ完結する。物件はここから北北西に進んだ先、蔵前橋通りのすぐ北側に位置する（Google マップの徒歩ルートで明治通り経由・約600m・9分）。

道のり前半（駅前〜中盤）

亀戸駅北口から出て北側の商店街を抜けると、街の表情が徐々に変わる。飲食店や小売店が連なる商業エリアを3〜4分歩くと、次第に戸建てと中小規模マンションが混じる街並みに入る。Google マップの徒歩ルートは明治通りを北へ進み、蔵前橋通りに出てから西へ向かう道順だ。

道のり後半（物件直前）

物件の前の蔵前橋通りには亀戸天神通り商店街（徒歩1分・約10m）が、近くには亀戸香取勝運商店街（徒歩1分・約80m）があり（公式サイト）、商店と住宅が混じる下町らしい街並みだ。売主の調査では、亀戸駅北口の徒歩10分以内で新築分譲マンションが供給されるのは約10年ぶりである。街が変わらずに維持されてきた場所に、1棟だけが新しく登場したという印象を受ける。

歩いてみての体感

徒歩8分（公式は約640m）という表示に対し、Google マップの徒歩ルートは約600m・9分だ。信号待ちを加味すると、実際の体感は10分弱と見ておくとよい。地形は平坦で坂はなく、雨の日や荷物が多い日でも体力的な負担が小さいのは利点である。夜道は街灯が少ない路地もあるため、女性の一人歩きについては実際に夜間に歩いて確かめることを勧める。子連れの場合は、ベビーカーで通れる歩道があるかどうかを現地で見ておくと安心だ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

亀戸は江東区北部に位置する下町エリアで、江戸時代から続く亀戸天神社（菅原道真を祭り、梅と藤の名所として有名）を中心とした歴史ある街だ。高度経済成長期には工場と住宅が混在するエリアだったが、工場の郊外移転とともに住宅地化が進んだ。

近年の大きな再開発としては、亀戸駅から徒歩2分の位置にあった「サンストリート亀戸」跡地の複合開発があり、2022年に商業施設「カメイドクロック」が開業、総戸数934戸の住宅棟「プラウドタワー亀戸クロス」も2022年1月に完成している。また、亀戸・大島・小松川地区では東京都施行の第二種市街地再開発事業が進行中で、道路・公園・住宅・公共施設が整備される予定だ。この動きが亀戸エリア全体の住環境と資産性を引き上げる可能性がある。

生活インフラ・学区

日常の買い物は亀戸駅周辺に集中しており、駅直結の「アトレ亀戸」や「カメイドクロック」（公式サイト）、ドラッグストア・飲食店が徒歩圏に揃う。徒歩4分の亀戸天神社（公式サイト）の周囲に緑のある空間もあり、日常の散歩や休日の過ごし方に選択肢がある。医療機関はクリニックが複数あり、大きな病院は江東区内の複数の病院が選択肢になる。

この物件の住所（亀戸3丁目47番）が対象となる公立小学校は、江東区の通学区域一覧では香取小学校（江東区立・亀戸4丁目、直線約310m）だ。中学校は第三亀戸中学校（江東区立）が通学区域になる。江東区には学校選択制度もあるので、江東区教育委員会で確かめてほしい。公立学校の評判や学力は、江東区教育委員会の公式情報と現地の評判を組み合わせて自分で確かめることを勧める。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

亀戸を含む江東区の北東部は、荒川（荒川放水路）と旧中川・隅田川に囲まれた低地に位置し、敷地の標高は約−1m（国土地理院の標高データ）だ。購入検討にあたって、このエリア特有の水害リスクは必ず正面から確かめておく必要がある。

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／江東区公式水害ハザードマップ（洪水・大雨浸水・高潮の3種）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」／国土地理院 標高データ・指定避難所データ

52戸で支える維持費を読む

SECTION 06 / RUNNING COST RISK

アトラス亀戸レジデンスの購入判断で、ハザードの次に重いのが「52戸で、充実した共用部と機械式駐車場を維持し続けられるか」という問いだ。地下1階を含むエントランス、内廊下、ラウンジ、屋上テラス、機械式駐車場8台、エレベーター（公式のフロア概念図では1基）といった設備を、52戸だけで割り勘にする。いま示されている月額は、その割り勘の「入口の額」にすぎない。

段階的に上がる修繕の積立とは何か

マンションの月々の負担は、日々の管理に使う管理費と、将来の修繕工事に備えて積み立てるお金の2本立てになっている。積立の額の決め方には、計画期間を通じて同じ額を積む方式と、最初を安く抑えて数年ごとに値上げしていく方式（段階的に上げる方式）がある。国土交通省の指針（2024年6月改定）は、段階的に上げる方式では値上げのたびに住人の合意が要り、合意できずに積立が足りなくなる例も出ていると注意している。そのうえで、段階的に上げる場合も、最初の額は計画全体の平均額の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内に収めるという目安を示した。同じ指針は、地上20階未満・延床面積5,000㎡未満のマンションでは、計画期間全体の平均が1㎡あたり月335円（事例の3分の2が235〜430円）としている。

この物件への影響を読む

先着順の9戸の修繕の積立は月7,440〜8,830円で、専有面積で割ると1㎡あたり約135円になる（55.14㎡で7,440円、65.46㎡で8,830円。公式サイト物件概要 2026年9月25日現在）。延床4,010.37㎡・地上14階のこの物件は、指針の「20階未満・延床5,000㎡未満」の区分に当たり、その平均335円の約4割の水準だ。この物件の計画全体の平均額は公表されていないので、値上げの幅は断定できない。ただ、仮に平均が335円前後なら、指針が示す最初の額の下限（0.6倍＝約200円）にも届かない計算になる。引渡し時に一括で払う修繕の基金は53万5,680〜63万5,760円で、これは月額のちょうど72か月分にあたる。

管理費は月22,490〜26,700円で、1㎡あたり約408円と修繕の積立の約3倍だ。管理費は清掃や管理会社への委託、エレベーターや機械式駐車場の点検などに使われ、内廊下や屋上テラスのような共用部が多いほど膨らむ。52戸という戸数は、この固定費を割る分母が小さいことを意味する。機械式駐車場については、同じ指針が1台あたり月4,645〜7,210円（機種による）の修繕費を積立に上乗せする目安を示しており、8台なら月約3.7万〜5.8万円になる（駐車場の使用料で賄うよう別に経理する場合は上乗せ不要とされる）。駐車場は9台・月20,500〜26,000円で貸すが（公式サイト物件概要）、車を持つ世帯が減って空きが出れば使用料の収入は減る。さらに敷地は浸水深3〜5mの想定区域にあり（5章）、機械式駐車場が水に浸かれば、修繕の計画にない出費になる。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

住戸の外での見どころは、共用部の設計にある。地上からエントランスに入ると、地下に設けられた吹き抜けのエントランスホールが広がる。「下りてから上がる」という空間の順路は、外の世界と内の世界を切り替える演出として機能しており、毎日の帰宅で気持ちが切り替わる設計だ。規模が大きな物件なら予算を確保しやすい共用部の工夫だが、52戸のこの規模で実現しているのは、旭化成ホームズの商品企画の個性といえる。

廊下はすべて内廊下設計だ。大通り沿いの物件であるため、内廊下によって外部の騒音が共用廊下に入りにくい構造になっている。ラウンジ（集会室）はWi-Fi完備で、和の意匠を取り入れた畳の小上がりスペースがある（公式サイト）。在宅勤務やちょっとした読書に使える空間だ。屋上のルーフトップテラスからは東京スカイツリーと隅田川花火大会が見渡せる（公式サイトに現地屋上から北西方向を撮影した2025年7月の写真あり）。夏の花火を住人だけで楽しめるのは、このエリアならではの付加価値である。

駐車場は52戸に対して9台（機械式8台・車いす使用者用1台）と少なく、駐車場率は約17%だ。公式サイトの設備一覧にEV（電気自動車）充電設備の記載はない。車を所有している人や、EV購入を検討している人は、駐車場の空き状況と充電設備の有無を確かめてから判断することを勧める。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

A1タイプ（3LDK＋SIC）

専有面積65.23㎡の南向き角住戸で、シューズインクローゼットを持ち、洋室3室にはそれぞれクローゼットがあるプランだ（ウォークインクローゼットはない）。65㎡台の3LDKは各室が小さくなりがちで、洋室(2)(3)は各約4.0帖である（公式の間取り図）。南向きバルコニー（7.08㎡）から採光を取り込む設計で、日中のリビングは明るい空間になる。夫婦に子ども1人のファミリーを主な対象としたプランだ。

Bタイプ（2LDK＋WIC＋SIC）

専有面積55.65㎡の南向き住戸で、2LDKにウォークインクローゼットとシューズインクローゼットを組み合わせた、DINKsや単身者向けのプランだ。公式のフロア概念図では南に並ぶ3戸の真ん中にあたり、4タイプの中で唯一角ではない住戸になる。公式の間取り図ではLD約9.5帖・洋室(1)約6.0帖・洋室(2)約4.8帖で、水回りを玄関の近くにまとめ、LDと洋室(2)を南のバルコニー（7.36㎡）側に並べている。55㎡台は収納の取り方と家具配置が生活の質を左右するが、窓が南の一面に限られる分、採光は南向きの間口に集中させた構成と読める。

Dタイプは2面採光の角住戸

Dタイプ（55.14㎡・2LDK+WIC+N）は、リビング・ダイニングが東向き、洋室(2)が北向きの角住戸で、バルコニーが2か所ある（公式の間取り図）。南向きのタイプに比べて日当たりは劣るが、公式サイトは2面採光のLDKと、洋室(2)のバルコニーから北西方向に望むスカイツリーの眺望を特徴に挙げている。なお、リビング・ダイニングのガス温水床暖房は全タイプ共通だ。

全体の仕様として、天井高2,550mm・二重床・ガスコンロ（グレード高め）・ネオレストトイレ・グローエ製水栓・ウルトラファインバブル給湯器・メールボックス一体型宅配ボックスが標準装備されている。「グレードの高い設備をオプションなしで使える」という旭化成ホームズの商品設計の方針が反映されている。ただし設備の詳細は、竣工後の現地確認または重要事項説明書で必ず自分の目で確かめてほしい。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

現在先着順で販売されている住戸の価格帯は9,598万円〜1億1,988万円（9戸。公式サイト物件概要 2026年9月25日現在）だ。住戸ごとの価格は一部しか公開されていないが、公式サイトに出ているB-1402号室（55.65㎡・9,898万円）は坪約588万円、第3期1次のA1-201号室（65.23㎡・1億398万円）は坪約527万円である。仮に先着順の最高価格1億1,988万円が最大の65.46㎡の住戸だとしても坪約605万円だ。坪単価はおおむね500万円台〜600万円前後の水準といえる。この坪単価が亀戸エリアの中古市場と比べてどう評価できるかを、次の表で見る。

周辺中古マンションとの坪単価比較

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

アトラス亀戸レジデンスの坪単価（おおむね500万円台〜600万円前後）は、亀戸エリアの代表的なタワーマンション（プラウドタワー亀戸クロス）の中古の坪単価（第三者サイトの集計で2021〜2024年の平均548万円）と同水準だ。新築の上乗せ分を考えると、中古相場に対してやや割高〜適正の評価になる。一般的な板状中規模の中古（坪単価200〜280万円）と比べると、この物件のブランドと設備グレードに購入者が「価値あり」と判断できるかどうかがポイントになる。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件に最も合う購入者像は、30〜40代の共働き夫婦（子どもあり・なし問わず）だ。亀戸駅からJRで数駅圏内の職場に通う共働き層が、下町の温かみと利便性を保ちながら、帰宅後は静かな内廊下の住まいで過ごしたい場合に、この物件の設計がよく合う。

平日の朝は亀戸駅まで8分歩き、JR総武線で都心・錦糸町・秋葉原方面へ向かう。帰りは駅前で買い物を済ませ、亀戸天神通り商店街を抜けて家に着く。エントランスの吹き抜けを抜け、内廊下を通って部屋に入ると、日中の光を受けた南向きのリビングが待っている。

週末は亀戸天神社の境内を散歩したり、錦糸町の商業施設（テルミナ・楽天地ビル等）まで歩いて映画や食事を楽しんだりできる。夏は屋上テラスで隅田川花火大会を住人だけで見られる。子育て世帯には、通学区域の香取小学校まで徒歩で通える距離感が安心材料になる。

生活利便チェック：

• スーパー：オリンピック亀戸店（徒歩約3分）・業務スーパー 河内屋酒販 亀戸店（徒歩約3分）・新鮮市場 亀戸店（徒歩約4分）
• 公立小：江東区立香取小学校（亀戸4丁目・徒歩約7分。通学区域は江東区教育委員会で確かめてほしい）
• 公園：香取公園（亀戸4丁目・徒歩約6分）・錦糸公園（墨田区錦糸4丁目・徒歩約12分）
• 病院：東京都立墨東病院（墨田区江東橋4丁目・道のり約1.4km・徒歩約18分）

※施設名と位置はGoogle マップ（2026年10月時点）。徒歩分数は地図の徒歩ルートの道のりを80m＝1分で換算した目安。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数は地図の徒歩ルートの道のりを80m＝1分で換算した目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※洪水・高潮とも浸水深3〜5mで浸水が2週間以上続く想定に加え、地震の地域危険度も総合ランク4と分かったため、資産価値への影響を考えて将来性を★3とした（2026年10月見直し）。

良い点

• 亀戸駅北口の徒歩10分以内では約10年ぶりの新築分譲（売主の調査）で希少性が高い。竣工済み（2025年10月）で、建物内のモデルルームで実物を見てから選べる点も安心
• 52戸の規模で地下吹き抜けエントランス・内廊下・ラウンジ・ルーフトップテラスという充実した共用部設計。隅田川花火大会を屋上から観賞できる特典は、亀戸エリアに固有の魅力
• 角住戸率75%・南向き中心・天井高2,550mm・高グレード標準設備（ネオレスト・グローエ水栓等）と、住戸の仕上がりに妥協がない

気になる点

• 荒川氾濫時の浸水深が3〜5m（高潮も3〜5m、浸水は2週間以上続く想定）と想定される高リスクエリア。標高約−1mのゼロメートル地帯で、地震の地域危険度も総合ランク4と高いため、車・共用部の水没リスクは構造上避けられない。長期保有した場合の資産価値への影響も含めて判断が要る
• 52戸に対して駐車場9台（約17%）と少なく、公式サイトにEV充電設備の記載がない。車を持つ世帯・今後EV購入を考える世帯には不向き
• 修繕の積立は1㎡あたり約135円と、国の指針の平均（延床5,000㎡未満・20階未満で335円）の約4割で、段階的な値上げが前提と読める。52戸で共用部と機械式駐車場を支えるため、将来の月額負担の増加を資金計画に入れておく必要がある

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：30〜40代の共働き夫婦で、亀戸・錦糸町エリアへの通勤を想定し、下町の生活感と落ち着いた住環境を両立させたい人。隅田川花火大会を自宅の屋上から見たい人。車を持たず、JRと徒歩で生活が完結する人。「和モダン」のデザインに共感できる人。

すすめない：水害リスクを強く気にする人（ゼロメートル地帯であることは変えられない）。マイカーやEVを所有している・今後所有予定の人（駐車場台数と充電設備に制約がある）。広め・収納多めの住戸を求めるファミリー（65㎡の3LDKは各室が小さい）。月々の負担を今の額で固定したい人（修繕の積立は値上げが前提と読める）。

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