【中央区】パークホームズ東銀座築地

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※東京・新宿・渋谷・品川は売主公式サイトの通勤時（7:30〜9:00）の所要時間（乗換・待ち時間を含む）。池袋は乗換案内（平日8時台・東銀座駅発）の値。銀座・東銀座・築地・築地市場・新富町の5駅6路線が利用可能（公式サイト）。

一級建築士ryoが見る「銀座と築地の境目の15階」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この物件の最大の個性は、銀座の歌舞伎座から晴海通りを南東へ歩いて数分、銀座の表通りと築地の場外市場の境目に、15階建て・97戸という中くらいの高さで建つことにある。敷地面積は805㎡。地上15階・地下1階建て、延床面積9,164㎡のミドルライズが、中央区築地4丁目に建つ。湾岸の超高層群や、再開発が続く勝どき・晴海エリアとは性格が異なり、古い問屋街とビジネスビルが混在する落ち着いた街区が残っている。

特徴的なのは、97戸という規模と15階という高さのバランスだ。銀座の西側に並ぶ高層ビル群と、場外市場周辺の低層の街区の間に、ちょうどこの建物が収まる。公式サイトは外観について、銀座と築地、そして晴海通りに調和させるために、金属やガラスの艶やかな素材と、御簾（みす）をモチーフにした和モダンの要素を組み合わせたと説明している。金属とガラスで銀座の洗練を、御簾のモチーフで和の文脈を表そうとした設計意図が読み取れる。超高層ではなく、街並みに溶け込む高さを選んでいる点に、この物件の立ち位置が現れている。

数字で見ると、敷地805.45㎡に対して建築面積は645.27㎡で、敷地の約8割を建物が覆う（公式サイト物件概要）。延床面積は敷地の約11倍だ。商業地域の小さな敷地で戸数を確保するには、地上に庭を広く残すより、敷地いっぱいに近い形で15階まで積み上げる必要がある。設計者はその代わりに、緑をエントランス前の植栽に集め（7章の完成予想CG）、通りから見える「顔」に量感を持たせたと読める。

建物の足元には店舗1区画が計画されている。1階部分が住人以外も利用できる空間として街に開かれていると、建物が道路に対して「閉じた壁」にならない。この一画が実際にどういった用途になるかは未公表だが、通り沿いに顔を持つ設計になることに期待したい。97戸のうち一般販売対象は61戸だ。残り36戸については公表されていないが、事業者や関係者向け住戸の可能性があり、実際の入居者コミュニティの性格に影響する場合がある。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

東銀座駅を使うのがもっとも近いルートだ。日比谷線・都営浅草線どちらからでも乗り換えなしで着く。6番出口を出ると、正面に歌舞伎座の深緑の屋根が目に入る。このシンボルが見える場所に改札があることが、このエリアが「東銀座」という名前にふさわしい場所であることを物語っている。

道のり前半（駅前〜中盤）

地上に出たら、歌舞伎座の前を通る晴海通りを南東（築地方面）へ向かう。道順は晴海通りをほぼまっすぐ歩くだけだ（Google マップの徒歩ルートで約290m・4分）。歌舞伎座周辺には外国人観光客向けの土産物店や飲食店が並ぶが、1ブロック進むとすぐに落ち着く。首都高の上に架かる万年橋を渡るあたりから、「銀座の表通り」から「裏の専門街」への切り替わりが始まる。昔ながらの印刷・紙加工関連の会社が入るビルが残っており、銀座の消費文化の背後にあった産業の痕跡が感じられる。

道のり後半（物件直前）

万年橋を渡ると、空気が変わる。敷地は晴海通りに面し、すぐそばには三井ガーデンホテル銀座築地がある。晴海通りを挟んだ北東側には京橋築地小学校、南東側には場外市場が広がる（公式サイトの現地案内図）。物件の敷地前に近づくにつれ、街の表情が「観光客向けの銀座」から「働く人や暮らす人の築地」へと切り替わる。この変わり目に建物が建っている、というのがこの物件の地理的な性格だ。

歩いてみての体感

実際の道のりは約290m（Google マップの徒歩ルートで4分。公式は80m＝1分の換算で徒歩3分）。敷地の標高は約2.5mの低地で、地上に出てからの道のりはほぼ平坦だ。坂も段差もないので、子連れやベビーカーでも歩きやすい。夜は歌舞伎座周辺の明かりが道を照らす。ただし朝の市場の時間帯（5〜10時頃）は場外市場に向かう搬入の車が多く、場外市場の周辺は通行量が増える。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

築地・東銀座エリアの現在地

築地は江戸時代に海を埋め立てて造られた土地だ。明治以降は外国人居留地として栄え、その後は中央卸売市場（1935〜2018年）を中心とした食の街として発展した。2018年に市場が豊洲へ移転してからも場外市場は営業を続けており、今もプロの料理人や観光客が早朝から集まる食文化の拠点だ。この独特の文化的な土台が、銀座のすぐ南にある築地エリアの個性をつくっている。

最大の変数：築地市場跡地の再開発

物件の南、晴海通りと新大橋通りが交わる築地四丁目交差点の先に広がる約19万㎡の築地市場跡地で、延床面積約126万㎡・9棟の大規模再開発「築地地区まちづくり事業」が進んでいる。三井不動産を代表企業とする11社が事業者で、5万人規模のマルチスタジアム・ホテル・オフィス・商業施設などを計画している。事業者が2025年8月に公表した基本計画では、本体工事は2028年度から、まちびらきは一期が2030年代前半、二期が2030年代後半の予定だ。パークホームズ東銀座築地の売主と同じ三井不動産グループが主導する再開発であり、物件の立地選定に再開発の波及効果が意識されていると見るのは自然だ。資産性の視点では、まだ完成していない「変化の前」に入居できることは一つの判断材料になる。一方で、この再開発は暮らしの環境も大きく変える。その読み方は6章で詳しく扱う。

生活インフラ・学区

日常の買い物は築地場外市場（徒歩3分・約220m。公式サイト）のほか、まいばすけっと 築地2丁目店（徒歩6分。Google マップの徒歩ルート）などのスーパーやコンビニで補える。銀座エリアには飲食店が充実しており、外食派の単身者やDINKsには非常に便利な立地だ。浜離宮恩賜庭園（徒歩約13分・約900m。Google マップの徒歩ルート）は都心にいながら水辺と緑を感じられる貴重な公園で、朝の散歩コースにもなる。小学校の通学区域は中央区立京橋築地小学校（築地一〜六丁目などが通学区域・築地2丁目）で、特認校制度もある。中学校の通学区域は中央区立銀座中学校だ（中央区「区立学校一覧」）。学区は購入前に中央区教育委員会（学務課）で確かめてほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／中央区洪水ハザードマップ（隅田川・神田川・日本橋川版、荒川版）／東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」／国土地理院 標高データ・指定避難所データ／中央区「広域避難場所」

築地市場跡地の再開発を読む

SECTION 06 / REDEVELOPMENT

パークホームズ東銀座築地の購入判断で、水害の次に効くのが、すぐ南で始まる築地市場跡地の再開発だ。4章では資産性を押し上げる面を見たが、ここでは暮らしの環境がどう変わるかを読む。事業者が2025年8月に公表した「築地地区まちづくり事業 基本計画」によると、跡地には収容人員約5万人の屋内型マルチスタジアム（野球・サッカー・コンサート・展示会などを想定）を中心に、ホテル・オフィス・住宅・商業などの9棟が建つ。

近所で進む大規模再開発とは何か

大規模な再開発は、完成すれば街の価値を押し上げる一方で、暮らしには二つの段階で影響が出る。一つは工事の期間で、工事車両の出入り・騒音・粉じん・通行規制が何年も続く。もう一つは完成後で、人を大量に集める施設ができれば、イベントの日には駅から会場までの道に人の流れが生まれ、周辺の道路の車も増える。買う側にとっては、「完成後の街の姿」だけでなく、「完成までの十数年をどこで、どう過ごすか」を含めて判断する必要がある。

この物件への影響を読む

基本計画のスケジュールでは、2027年度までが埋蔵文化財・土壌汚染への対応と許認可の手続き、2028年度から本体工事、2029年度に舟運・シアターホール複合棟の開業、まちびらきは一期が2030年代前半、二期が2030年代後半、高速晴海線・地下鉄新線の新駅といった交通基盤の完成は2040年代とされる。入居予定の2028年4月は本体工事の始まりと重なり、二期のまちびらきまで10年前後は「すぐ南が工事中の街」に住むことになる。

車の流れについて、基本計画の自動車交通の図は、跡地への車が中央市場前交差点と勝どき橋西交差点から出入りし、敷地内の駐車場を地下の車路でつないで周辺の交差点の負荷を減らす計画を示している。その図では、銀座・日比谷・日本橋方面からの車が晴海通りの築地四丁目交差点を通って南へ向かう流れも描かれており、物件が面する晴海通りは跡地へ向かう車の通り道の一つになる。また人の流れでは、銀座方面から築地場外市場を通って水辺へ向かう歩行者の道筋（基本計画の「歴史・文化のプロムナード」）が計画されている。物件は銀座と場外市場の間にあり、5万人規模のイベントの日には、東銀座駅などから跡地へ向かう人の流れの近くに位置することになる。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

97戸の中規模マンションにしては、共用施設の充実度は高めに設計されている。エントランスホールにはダブルオートロック（カメラ付）を採用し、スマートセキュリティシステム「テブラコネクト」が採用される。エントランスから玄関までを、ハンズフリーの非接触キーやスマートフォン・スマートウォッチのアプリ操作で通過できる仕組みで、荷物を抱えていても玄関をハンズフリーで開けられるのは毎日の積み重ねで効いてくる。

共用施設にはラウンジとミーティングルームが設けられる。97戸規模のマンションでミーティングルームを確保しているのは、在宅勤務の需要を見越した設計だ。都心立地を選ぶ単身者やDINKsには、自宅以外に仕事ができる場所があることが日常的な価値につながる。シェアサイクル7台（駐輪場104台の内数）も配備され、築地場外や浜離宮方面への移動に便利だ。

各戸宅配ボックス「Pabbit」は、共用の宅配BOXではなく各部屋に専用のボックスが付くタイプで、不在時の再配達の手間を減らせる。駐車場は敷地内の機械式26台（97戸比27%。月額使用料は未定・公式サイト物件概要）。26台÷97戸という比率は、5駅6路線を使える立地から車を持たない世帯を主な買い手と見た計画と読める。EV充電設備については現時点で公表されていないため、EVを持つ人はモデルルームで必ず確かめてほしい。各階にゴミ置き場があり24時間出せるので、日々の管理・衛生面の負担は少ない。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

販売予定の51戸の専有面積は36.95㎡（1LDK）から71.07㎡まで。バルコニーは4.71㎡から最大12.92㎡だ。公式サイトで公開されている間取りは、Fタイプ（1LDK+WIC・36.95㎡）とPタイプ（3LDK+WIC+SIC・82.02㎡。今回の販売予定には含まれない）の2つだけで、ほかのプランはエントリー者限定だが、公開済みの図面と数字から読み取れることがある。

Fタイプ（1LDK+WIC・36.95㎡）は最小の住戸で、単身者やDINKsを意識したコンパクトな間取りだ。LDKは約9.1畳（キッチンを含む）、寝室は約4.5畳で、浴室と寝室の間に約0.6畳のウォークインクロゼットがある（公式の間取り図）。築地・東銀座の立地を生かしたセカンドハウスや投資用途としても視野に入る面積だ。

Pタイプ（3LDK+WIC+SIC・82.02㎡）は子育てファミリーの主要な住戸として機能する広さで、LDKは約16.9畳。ただし今回の販売予定には含まれず、販売予定の住戸では最大71.07㎡にとどまる。中間の2LDK帯がどの面積になるかは、販売開始時の公式発表を待つ必要がある。

設備面は三井不動産レジデンシャルのパークホームズブランドにふさわしい水準だ。ディスポーザー（生ゴミ粉砕機）と食器洗浄乾燥機は全戸に標準装備。1LDKを除く住戸の浴室にはTOTOのシンラバスタブが採用される。

15階建て・97戸の板状の建物という構成から、多くの住戸は南または北に向かって窓を取るプランになると想定される。南向き住戸からは浜離宮方面・東京湾方向の眺望が期待でき、北向き住戸は銀座方面を望む可能性がある。具体的な方位は、間取りが公開された後に確かめることを勧める。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月6日時点で、第1期1次の予告広告として予定販売価格1億2,000万円台〜2億8,000万円台、予定最多価格帯1億4,000万円台が公表されている（販売予定の51戸全体に対する値で、販売戸数は未定。公式サイト物件概要）。販売開始は2026年10月上旬の予定だ。住戸ごとの価格と面積の組み合わせはまだ公表されていない。公表された幅から、価格÷専有面積×3.3058で計算できる目安は2つある。最も狭い36.95㎡（約11.2坪）の住戸は、最低価格の1億2,000万円台だったとしても坪約1,070万円を超える。2億8,000万円台の住戸は、最も広い71.07㎡（約21.5坪）だったとしても坪約1,300万円を超える。下の周辺中古と比べると強気の価格設定だ。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

上で計算した坪約1,070万円・坪約1,300万円は、いずれも築4年のアトラス築地（坪965万円）を上回る。同じ三井不動産レジデンシャルブランドのパークホームズ築地グリーンサイド（築11年）は、売り出し例から計算すると坪約720万円で、本物件は最も狭い住戸でもその約1.5倍以上になる。新築の場合、築年が経過するにつれて価値が維持または上昇してきたのが築地エリアの特徴であり、長期保有での資産性には一定の期待ができる。ただし住戸ごとの価格が本広告で公表された後、改めて周辺相場と照らし合わせることが欠かせない。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件になじむのは、都心の生活そのものを楽しむ人たちだ。典型的な購入者像として、銀座・日本橋・大手町方面に通勤する30〜40代のDINKsか、複数の路線を使いこなして東京各地へ動く単身者が想定される。または、子育て期に入っても銀座生活圏を手放したくないファミリーも視野に入る。

平日の朝は、東銀座駅まで歩いて3分で出発できる。徒歩通勤圏に会社があれば、雨の日も10〜15分歩けば職場に着く。昼休みに銀座のランチに出る、という過ごし方も珍しくない。帰りは、場外市場が営業している時間なら魚や野菜を買って帰れる。朝5〜8時の場外市場は東京でも指折りの食材が手に入る場所で、料理が好きな人には毎朝の楽しみになる。

週末は浜離宮恩賜庭園を散歩するか、共用のシェアサイクルで隅田川沿いを走るか。月島のもんじゃや勝どきの飲食街、銀座のギャラリーも自転車圏内だ。築地市場跡地の再開発が進む2030年代には、このエリアに新しい商業・文化施設が加わり、日常の選択肢がさらに広がる。

生活利便チェック：

• スーパー：まいばすけっと 築地2丁目店（約400m・徒歩6分）。食材は築地場外市場（約220m・徒歩3分。公式サイト）でもそろう
• 公立小：中央区立京橋築地小学校（約350m・徒歩5分。学区は中央区教育委員会で確かめてほしい）
• 公園：浜離宮恩賜庭園（約900m・徒歩約13分）
• 病院：聖路加国際病院（約850m・徒歩13分）

※場外市場以外の距離・徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安（2026年9〜10月時点）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※2026年9月に公表された予定販売価格（1億2,000万円台〜2億8,000万円台）から計算すると、最も狭い住戸（36.95㎡）でも坪約1,070万円を超え、周辺の中古で最も高いアトラス築地（築4年・坪約965万円）を上回るため、価格を★2とした（2026年10月見直し）。住戸ごとの価格が公表された時点で改めて確かめる。

良い点

• 銀座・東銀座・築地など5駅6路線が徒歩3〜8分圏内。都心のあらゆる方向にアクセスしやすく、品川へは乗換なし（約12分）、東京・新宿・渋谷へも乗換1回で出られる
• 築地市場跡地再開発（本体工事2028年度〜・まちびらき2030年代前半〜後半の予定）の波及エリアに立地。再開発が進むほど生活利便性と街の価値が上がる可能性がある
• 各戸宅配ボックス「Pabbit」・ラウンジ・ミーティングルーム・シェアサイクルなど、97戸規模にしては共用設備が充実している

気になる点

• 標高約2.5mの埋め立て地で、東京都の地盤分類は「沖積低地」。荒川などの洪水の浸水想定区域内（想定最大0.5〜3m・浸水が2週間以上続く想定）でもあり、低地リスクへの受容度が問われる立地
• 97戸のうち一般販売は61戸（約63%）。残り36戸の利用形態が未公表で、コミュニティの構成や将来の管理組合運営に影響する可能性がある。機械式駐車場のEV充電対応も購入前に確かめる必要がある

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：銀座・日本橋・大手町エリアに勤務する30〜40代のDINKsまたは単身者で、食と街の文化的な豊かさを暮らしの中心に置きたい方。あるいは都心中古への代替として新築プレミアムと再開発上昇余地の両方を取りたい投資家層。

すすめない：広い子ども部屋や収納をファミリーのマストとして考える方（販売予定住戸は最大71.07㎡で、都心水準でも限られる）。また、大地震後の液状化・浸水リスクを強く避けたい方。再開発の工事が続く2030年代後半までの環境の変化を避けたい方。

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