【荒川区】クレストタワー西日暮里
新三河島徒歩4分・全113戸・地上20階建て｜建築士が見た"アプローチの設計"
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
第2期6次の販売開始は2026年10月中旬予定（予定販売価格は未定）。価格設定の妥当性を、敷地のアプローチ設計・南側の再開発・水害ハザードの3つの軸から、一級建築士の視点で読み解きます。結論から言えば、千代田線通勤を最優先にする共働き世帯に合う一方、水害と南に建つ再開発タワーは必ず確かめたい物件です。最後に「こんな人におすすめ」と気になる点もまとめています。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
| 物件名 | クレストタワー西日暮里 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都荒川区荒川4丁目8番（地名地番） ※住居表示は公式サイトに記載なし |
| 売主 | 株式会社ゴールドクレスト |
| 施工会社 | 新日本建設株式会社（設計：株式会社イクス・アーク都市設計〔意匠・設備〕、新日本建設株式会社一級建築士事務所〔構造〕） |
| 規模 | 地上20階建て / 総戸数113戸（他集会室1戸） |
| 間取り | 2LDK〜3LDK（全体・第2期6次以降の販売対象36戸とも） |
| 専有面積 | 48.20㎡〜70.02㎡ |
| 価格帯 | 第2期6次（予告広告）：予定販売価格 未定・予定販売戸数 未定（第2期6次以降の販売対象36戸）（公式サイト物件概要 2026年9月30日時点） |
| 平均坪単価 | 未定（予定販売価格が公表されていないため計算できない） |
| 竣工予定 | 2026年11月下旬 |
| 入居予定 | 2027年4月下旬 |
| 販売開始 | 第2期6次：2026年10月中旬予定（予告広告）（公式サイト物件概要 2026年9月30日時点） |
主要駅アクセス早見表
| 新三河島駅 | 徒歩4分（京成本線） |
|---|---|
| 町屋駅 | 徒歩7分（東京メトロ千代田線。3番出口利用・6:00〜終電、それ以外の時間は徒歩10分）→ 大手町まで直通13分 |
| 三河島駅 | 徒歩7分（JR常磐線） |
| 西日暮里駅 | 徒歩14分（JR山手線・京浜東北線）／徒歩12分（東京メトロ千代田線） |
| 東京駅 | 約12分（三河島駅からJR常磐線快速で直通。公式サイト・通勤時） |
一級建築士ryoが見る「下町の小さな敷地に建つ20階」
SECTION 02 / SITE PLAN
この物件で最初に注目したいのは、エントランスへ至る「アプローチの設計」だ。住宅地の細街路を抜けてくる動線の処理、植栽帯のとり方、車寄せの有無——これらは竣工後に変えられない、敷地形状とほぼ等価の固定資産になる。
荒川4丁目は下町情緒の残る住宅密集地だ。タワーマンションの足元を、周辺の街並みとどうつないでいくか。設計者がここにどれだけの労力を割いたかで、住み心地が大きく変わってくる。
数字で見ると、この物件の性格がはっきりする。敷地面積は1,209.00㎡、そこに地上20階・113戸を積む（公式サイト物件概要）。1戸あたりの敷地は約10.7㎡で、20階に113戸を割ると1フロア平均5〜6戸。小さな敷地を高く使うことで、駅近の立地に100戸を超える住戸を確保した計画と読める。その代わり足元の余白は少なく、植栽帯や車寄せに割ける面積は限られる。だからこそ、限られた足元をどう歩かせるか——アプローチの設計が住み心地を左右する。
外観完成予想図｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
外壁の素材感（建物の表情）｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
— RYO'S VIEW
タワーマンションの価値は、最後はアプローチで決まる。エントランスホールがどれだけ豪華でも、そこに至る数十メートルが薄暗い・狭い・抜け感がない、では帰宅が憂鬱になる。新三河島駅からの最後の100mが、自分の生活動線として「気持ちよい」かどうか、必ず現地で確かめてほしい。住人を毎日ねぎらいながら進める感覚があるかどうかが、判断の分かれ目だ。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALK TO STATION
現地案内図（新三河島駅・町屋駅・三河島駅と、南の三河島駅前北地区再開発の位置）｜出典：ゴールドクレスト株式会社「クレストタワー西日暮里」公式サイト
新三河島駅から徒歩4分、表記通りの距離で、起伏もほぼ平坦だ（Google マップの徒歩ルートで約350m・5分、「ほぼ平坦」）。日々の通勤で苦になる地形ではない。
ただし新三河島は京成本線・各駅停車のみ。実用的な通勤動線は町屋駅（徒歩7分。3番出口利用で6:00〜終電、それ以外は徒歩10分）からの千代田線になる。物件は尾竹橋通りから約40m（公式サイト）の位置にあり、駅前の商店街と幹線道路のすぐそばの立地だ。
— RYO'S VIEW
「新三河島徒歩4分」は実距離だが、通勤先によっては町屋駅（千代田線）までの7分が日々の主動線になる。表記の最寄りだけで判断せず、実際に通勤で使う駅までの距離と、町屋駅3番出口が使えない早朝・深夜の道まで、一度歩いて確かめることを勧める。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
物件の位置
荒川区荒川4丁目（35.737182, 139.7775088。売主公式サイトの現地案内図にある Google マップの位置）
周辺ロケーション
周辺地図（エリアマップ）｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
2つの大型再開発の影響圏
物件の南には2つの大型再開発が控えている（このうち三河島駅前北地区が物件に与える影響は6章で読む）。
- 三河島駅前北地区再開発（地上43階・地下1階、2030年度完成予定。公式サイト）— 物件徒歩圏。
- 西日暮里駅前再開発（4路線交差・約2.3ha・2033年度完成予定。公式サイト）— 中長期で街の格が変わる可能性。
学区
| 小学校 | 峡田小学校（荒川四丁目4〜15番・32〜38番）／第二峡田小学校（同1〜3番・16〜31番・49〜56番） |
|---|---|
| 中学校 | 峡田小学校の区域は第四中学校（第二峡田小学校の区域は番地により第一中・第四中・第五中） |
※学区は番地・住居表示で異なる場合がある。物件の所在地は荒川4丁目8番（地名地番）で、峡田小学校（直線約90m）の区域に当たる可能性が高いものの、荒川区通学区域表で必ず確かめてほしい。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水ハザード | 敷地付近は浸水深0.5〜3m、周囲の一部は3〜5m（想定最大規模。国が管理する荒川の層でも同じ）。計画規模でも0.5〜3m。浸水が続く時間は2週間以上の想定（国土交通省 重ねるハザードマップ） |
|---|---|
| 高潮 | 敷地の中心は浸水深0.3m未満、周囲30m以内の約4割が0.5m未満のごく浅い区域（想定最大規模） |
| 液状化 | 沖積低地（東京都の地盤分類「沖積低地3」）。液状化の可能性は東京都「東京の液状化予測図」で確認してほしい |
| 標高 | 約2.3m（敷地付近1.8〜2.6m。国土地理院の標高データ。低地） |
| 地域危険度（地震） | 総合ランク4（建物倒壊4・火災4／5段階。東京都 地域危険度測定調査 第9回・荒川4丁目） |
| 最寄避難所 | 峡田小学校（直線約90m）、生涯学習・教育センター（直線約350m）ほか（国土地理院 指定避難所データ） |
— RYO'S VIEW
荒川区は東京の中でも水害ハザードが正直に厳しいエリアだ。敷地付近の想定浸水深は0.5〜3m（一部3〜5m）で浸水は2週間以上続く想定、地震の地域危険度も総合ランク4と高い街区だ。タワーマンションは高層階に住めば直接の浸水被害は受けにくいが、エレベーター・電気設備の機械室が地下や1階にある場合、長期の断水・停電のリスクがある。設備の機械室の位置と浸水対策を、必ず売主に確かめることを勧める。
南の再開発タワーを読む
SECTION 06 / REDEVELOPMENT
公式サイトは周辺の再開発を「利便性は確実にアップします」と打ち出している。その一方で見落とせないのが、物件のほぼ真南に高さ約160mの超高層棟が建つことだ。公式のプランは南向き中心で、この物件の眺めと日当たりの前提に関わる。
周辺エリア概念図（クレストタワー西日暮里と、三河島駅前北地区・西日暮里駅前地区の再開発の位置。航空写真をもとにした概念図）｜出典：ゴールドクレスト株式会社「クレストタワー西日暮里」公式サイト
市街地再開発事業とは何か
市街地再開発事業は、都市計画で決めた区域の古い建物や細い道をまとめて建て替え、広い道路や広場と、高い建物をつくる事業だ。土地や建物の持ち主が組合をつくって進めることが多く、都市計画決定→組合設立→権利変換計画の認可（元の権利を新しい建物の床に置き換える手続き）→解体→建設、という順に進む。区域の外に住む人には決定権がなく、隣の街の景色は事業の内容しだいで大きく変わる。
この物件への影響を読む
三河島駅前北地区の再開発は、荒川区西日暮里一丁目の約1.5haで進む。再開発組合の事業計画書（荒川区公表）によれば、高層棟は地上43階・高さ約160m、住宅は749戸だ。荒川区によれば2025年9月に権利変換計画が認可され、2025年11月に解体工事に着手、2026年度に建設工事に着手し、2030年度に工事完了の予定となっている（2025年10月時点）。国土地理院の住所検索で施行区域（西日暮里一丁目4〜7番）の位置を調べると、物件から真南に約300〜370mの距離にある。
影響は3つある。1つ目は眺め。20階建ての本物件に対し、南に建つのは43階・約160mの棟で、南向き住戸の真南の眺めの一部はこの棟になる。公式の眺望写真は南東方向（20階相当）を写したもので、真南の将来の眺めは示されていない。2つ目は工事の期間で、本物件の入居（2027年4月下旬予定）から少なくとも2030年度まで、南側で大規模な工事が続く。3つ目は恩恵で、駅前に商業施設や多目的アリーナ（体育施設）が整い、生活の便は上がる。
— RYO'S VIEW
再開発は街の格を上げる材料だが、自分の住戸から見れば「南に自分より高い建物が建つ」という事実でもある。約300m離れているので圧迫感は大きくないと読むが、南向きの上の階ほど、眺めの主役が変わる。私なら、住戸を選ぶ前に再開発の高層棟の位置と自分の住戸の向きを図面で重ね、真南を正面にする住戸か、少し東へ振れた住戸かを見比べてから決める。
自分で確認する方法
| 荒川区 住まい街づくり課 再開発係 | 三河島駅前北地区の担当（北庁舎2階、電話 03-3802-3111 内線2832）。高層棟の配置と高さ、工事の工程を聞ける。事業計画書は区のサイトで公表されている。 荒川区 三河島駅前北地区再開発 → |
|---|---|
| モデルルームで聞くこと | 「三河島駅前北地区の高層棟が建ったあとの、この住戸の真南の眺めと冬の日当たりのシミュレーションはありますか」「重要事項説明書に、周辺の開発計画として何が書かれますか」「再開発の工事車両はどの道を通りますか」 |
| 現地で見る | 三河島駅の北側から物件の方角を振り返り、施行区域と物件の位置関係を自分の目で確かめる。解体・建設の進み具合も分かる |
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
エントランスホール完成予想CG｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
エントランスは2層吹き抜けのホール、住戸へのアクセスは内廊下方式だ（公式サイト）。タワーマンションとして標準的な構成で、共用施設としてライブラリー（集会室）があり、宅配ボックスも設置される。管理は常駐管理（公式サイト物件概要）。駐車場は27台（機械式26台・平置の車椅子使用者用1台、月額2万5,000〜3万5,000円）、駐輪場は208台（公式サイト物件概要）。113戸に対して駐車場は約24%、駐輪場は約184%という配分で、駅に近い立地を生かし、車より電車と自転車で暮らす世帯を前提にした計画と読める。EV充電の有無は公式サイトに記載がないため、モデルルームで確かめてほしい。
エントランスアプローチ完成予想CG｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
— RYO'S VIEW
吹き抜けホールは見栄えがする一方で、空調コストと将来の管理費用に跳ね返る。113戸という比較的コンパクトな規模で吹き抜けと常駐管理を維持するなら、月々の管理費（第2期6次以降の住戸で月2万200〜2万9,400円。公式サイト物件概要）が長く続けられる水準かを、将来の修繕の積立とあわせて確かめることを勧める。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
イメージ写真｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
2LDK〜3LDK、48.20㎡〜70.02㎡。公式サイトの代表プランは2LDK（48.20〜60.09㎡）と3LDK（60.09〜70.02㎡）が3タイプずつで、南向きのプランが中心だ。コンパクトな2LDKを含む構成は、千代田線通勤のDINKS（共働き子なし夫婦）を想定した住戸計画と読める。南向き中心という点は、6章で読んだ南の再開発と合わせて考えたい。
現地20階相当の高さから南東方向を撮影した眺望写真（2023年11月撮影）｜出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
主要タイプ間取り
Type A（3LDK+DEN・66.56㎡）
Type D（3LDK+DEN・70.02㎡）
Type E（2LDK・56.29㎡）
出典：ゴールドクレスト株式会社 公式販売サイト
— RYO'S VIEW
3LDKでも70㎡を切る住戸は、廊下面積が相対的に大きくなる傾向がある。「LDK広め・個室はコンパクト」になりがちな間取りなので、家族構成と合うかは現地のモデルルームで体感してから決めることを勧める。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
2026年9月30日時点の公式サイトでは、第2期6次（10月中旬販売開始予定）の予定販売価格は未定で、坪単価を計算できる公表値はない。周辺の中古マンション相場（記事作成時の調べで坪350〜390万円）と、販売開始時に公表される価格を比べてほしい。再開発の期待値・千代田線アクセス・新築価値をどう評価するかで、判断が分かれる物件だ。
ここに住む日常
SECTION 10 / LIFESTYLE
想定読者は、千代田線・町屋から大手町まで直通13分の通勤動線を活かす、丸の内・霞が関エリア勤務のDINKSだ。下町の生活インフラ（商店街・銭湯・町屋の食文化）を楽しめるかどうかも、満足度を左右する。町屋駅周辺には7つの商店街が集まっている（公式サイト）。
平日の朝は町屋駅まで7分歩き、千代田線で大手町へ。夜は町屋の商店街で買い物をして帰る。週末は徒歩8分の荒川公園や、徒歩11分の区立図書館「ゆいの森あらかわ」で過ごす（いずれも公式サイト）。都心への速さと、下町の暮らしの手ざわりが同居する日常だ。
生活利便チェック：
- スーパー：業務スーパー 町屋店（徒歩5分・約340m）・新鮮市場 町屋店（徒歩7分・約500m）・デコホーム・赤札堂（徒歩9分・約660m）
- 公立小：峡田小学校（直線約90m。荒川四丁目4〜15番・32〜38番の通学区域。番地で異なるため区の通学区域表で確認してほしい）
- 公園：荒川公園（徒歩8分・約640m）
- 病院：岡田病院（徒歩2分・約130m）
※スーパー・公園・病院の徒歩分数と距離は売主公式サイト記載値。小学校の距離は直線。
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
洋菓子（スコーン）｜荒川4丁目・徒歩5分（約350m）
売主の公式サイトも紹介するスコーンの専門店。週末の朝食や手土産に使える。
ベーカリー｜西日暮里6丁目・徒歩6分（約350m）
新三河島駅の近くのパン屋。通勤の行き帰りに朝食のパンを買える位置にある。
居酒屋｜荒川4丁目・徒歩8分（約550m）
同じ荒川4丁目の居酒屋。仕事帰りに一杯という下町らしい使い方ができる。
※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。
— RYO'S VIEW
千代田線・町屋から大手町まで直通13分、というのが本物件の最大の強みだ。丸の内・霞が関エリア勤務のDINKSにとっては、価格に見合う通勤動線になりうる。ただし価格が出ていない今は、通勤の速さだけで決めず、水害と南の再開発の2点を確かめたうえで、公表価格を周辺相場と比べることを勧める。
まとめ・建築士ryoの判定
SECTION 11 / VERDICT
※価格の★2は、記事作成時の概算の坪単価をもとに付けたものだ。第2期6次の予定販売価格が未定のため暫定評価とし、価格が公表された時点で見直す（2026年10月見直し）。
こんな人におすすめ
- 千代田線で大手町・霞が関方面に通勤する共働き世帯
- 下町の商店街・町屋の生活文化を楽しめるカップル
- 三河島駅前・西日暮里駅前再開発の中長期上昇期待を取りに行く層
気になる点
- 第2期6次の予定販売価格は未定（2026年9月30日時点）。価格が出るまで割安か割高かを判断できず、とくに予算の上限が決まっている世帯は、公表前に申込を急ぐと周辺相場より高く買うおそれがある。公表後に坪単価を周辺の中古相場（記事作成時の調べで坪350〜390万円）と比べてから検討したい
- 敷地付近の想定浸水深は0.5〜3m（一部3〜5m、浸水は2週間以上続く想定）。地震の地域危険度も総合ランク4。高層階でも、地下や1階の設備が浸水すると断水・停電が長引くおそれがあるため、機械室の位置と対策を確かめたい
- 物件の真南約300〜370mで、三河島駅前北地区の再開発（地上43階・高さ約160m、2030年度工事完了予定）が進む。南向き住戸の真南の眺めの一部はこの棟になり、入居後も数年は南側で工事が続く。住戸の向きと階を選ぶ前に、配置と眺めを確かめたい
荒川区「三河島駅前北地区再開発」（荒川区公式サイト、2025年10月時点の経過と予定）／三河島駅前北地区市街地再開発組合「事業計画書」（PDF。高層部約160m・43階・749戸） / ゴールドクレスト公式サイト 再開発・現地案内図・周辺環境（2026年10月5日確認） / 国土地理院 住所検索（再開発の施行区域の位置）
※価格・面積等は2026年9月30日時点の公式サイトの情報。第2期6次（10月中旬販売開始予定）以降の最新情報は公式サイトまたはモデルルームでご確認ください。
この物件が気になったら
公式サイトへのエントリーで最新価格・間取り情報を受け取る
- 価格・販売戸数・管理費などは、記事に書いた日付の時点で売主の公式サイトなどに公開されていた情報です。販売状況や価格は変わることがあります。
- 坪単価は公開された価格と専有面積からの計算、周辺の中古相場は売り出し事例などにもとづく目安で、実際の取引価格を示すものではありません。公式に発表されていない価格の予想は掲載していません。
- ★の評価、「割高・割安」の判断、設計の読み解きは、一級建築士である筆者の個人的な見解です。将来の価格・資産価値・住み心地を約束するものではありません。
- ハザードや地域の情報は、国や自治体が公開している資料をもとにしています。最新の内容は各自治体の資料で確かめてください。
- 購入を考えるときは、売主の最新の資料と重要事項説明で必ず確かめたうえで、ご自身の判断でお決めください。当サイトは特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません（免責事項）。
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