【江東区】プラウドシティ門前仲町

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

※掲載情報は公式サイトの物件概要（2026年9月28日更新）ほかの公式資料・報道資料による。予告広告のため価格・戸数は未確定。本広告を行い取引を開始するまで、契約・申込順位確保は一切できない。定期借地権付き分譲のため、所有権マンションとは仕組みが異なる点に注意。

主要駅へのアクセス

※東京・大手町・有楽町・汐留は公式サイトの通勤時の値（乗換案内サービス・2026年1月調べ、乗換・待ち時間込み）、新木場・豊洲・新宿は乗換案内サービス（2026年10月8日〈木〉8時台発）に基づく目安。越中島駅まで徒歩3分、門前仲町駅まで徒歩7分、月島駅まで徒歩9分（公式）。

一級建築士ryoが見る「大学跡地1.7haの780戸」

SECTION 02 / SITE & CONCEPT

この物件の本質は「大きさ」にある。敷地面積1.7ha（約5,400坪）は、東京23区内の新築分譲マンション単体としては最大規模の一つだ。東京医科歯科大学（2024年10月に東京工業大学と統合し、現在は東京科学大学）が2022年8月に公募した土地活用事業で、野村不動産が2023年4月に事業協力者として選定され、2024年3月に一般定期借地権設定契約が結ばれて実現した開発である。

敷地配置完成予想CG（全体）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（CG はイメージです）

野村不動産が掲げるコンセプトは「TOKYO BLUE LINC」——"みずみずしい都心を、創造しよう"。敷地の西側は越中島公園に面し、敷地内の庭から公園の先の隅田川テラスへ直接行き来できる（公式サイト）。水辺の開放感が設計の中心に据えられている。この規模だからこそ実現できる18階のスカイラウンジ（キッチン付き）・スカイデッキやゲストルーム・フィットネスなどの充実した共用施設も、コンセプトの具現化として位置づけられる。

建物は4棟構成で、分譲住戸620戸を主軸に、スーパーマーケット等（2028年5月開業予定）と賃貸シニアレジデンス（113戸・2028年7月入居開始予定）が一体となる。620戸÷19階＝1フロアあたり約32.6戸という単純計算（実際の外観は階段状に低くなる部分があり、階ごとの戸数は異なる）は、廊下が長くなり「同じフロアに多くの居住者がいる」感覚になることを意味する。大規模マンション特有の匿名性が高まる一方、管理費・修繕費の戸当たりコストを抑えやすいというメリットもある。

メインエントランス完成予想CG（清澄通りに面した二層吹き抜けの入口）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（CG はイメージです）

敷地の使い方も読み取れる。公式サイトによれば、メインエントランスは清澄通りに面した二層吹き抜けの入口で、越中島公園の側には、公園から隅田川テラスへ直接行き来できる3つのガーデンを設ける。つまり「街（清澄通り）側に顔を向け、川側を庭にする」配置だ。17,967.11㎡という広い敷地を一体で計画できたからこそ、建物の足元に公園とつながる庭を取れた。これは区画の細かい所有権の土地では難しく、定期借地で一括して借りた大学の土地ならではの計画と読める。

外観完成予想CG（川沿いの緑地側から）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（CG はイメージです）

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

越中島駅から物件まで徒歩3分（公称）、Google マップでは駅から約300m・4分。越中島駅はJR京葉線の地下駅で、地上に出るとほぼ平坦な道が続く。敷地の標高は約1.9m（国土地理院）の低地であり、地形的な起伏はない——坂はなく、信号が1〜2か所ある程度だ。駅を出て北へ進むと物件敷地が見えてくる。

東京都江東区越中島一丁目3番31（物件位置は売主公式サイトの現地案内図にある Google マップの位置）　©Google Maps

現地周辺案内図　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（簡略化して描いたもの・実際とは異なる場合あり）

道のりの特徴と起伏

※4棟構成で敷地が広いため、住む棟によっては越中島駅から5〜7分になる可能性がある。モデルルーム見学時に希望棟の実際の動線距離を確認しておきたい。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

越中島は江東区の西端、隅田川のほとりに位置する地区だ。かつてはその名の通り隅田川の中洲（島）であり、江戸時代に埋め立てられて陸続きとなった歴史を持つ。現在は東京海洋大学越中島キャンパスが地区のランドマーク的な存在で、学術的な雰囲気と運河沿いの水辺が共存している。

越中島・門前仲町エリア広域マップ　©Google Maps

交通の核心価値：東京駅まで4分という数字は、都心居住において一級の競争力を持つ。ただし京葉線は東京駅ホームが地下深く・遠い（他の路線への乗換に10分以上かかるケースがある）ことも頭に入れておきたい。大手町まで東西線で6分という補完ルートも含め、「実質の職場アクセス」で判断するのが正確だ。

周辺の再開発動向：越中島エリアでは2026年〜2034年にかけて3つの大規模プロジェクトが連鎖している。ヤマタネがオフィスビルや営業倉庫を置く越中島の所有地（約3.3万㎡）の「越中島開発グランドビジョン」は、2031年度から順次着工し2034年度以降の一部供用を目指す計画で、ゾーニング案には交流施設・住居・防災拠点などが挙がっている（2025年5月の同社発表の報道による）。また門前仲町駅前でも、市街地再開発を検討する準備組合の動きを受けて、江東区が2026年6月に「門前仲町駅前エリアまちづくり方針」を策定した。こうした周辺開発は街の賑わいを高める可能性がある一方で、工事期間中の騒音・交通影響も予想される。

下町の空気感：隣接する門前仲町は富岡八幡宮・深川不動堂を中心とした参道商店街が今も息づく、東京の下町文化の色濃いエリアだ。高級感より生活感——それが越中島・門前仲町という場所の正直な個性だ。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

越中島一丁目のハザードリスクは、城東エリアの中でも特に多面的な確認が必要な地区だ。以下の項目を押さえておきたい。

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（敷地の位置で確認）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」／国土地理院（標高・指定避難所データ。距離は直線）／江東区水害ハザードマップ（江東区公式）／江東5区大規模水害ハザードマップ

定期借地（転借地権方式）を読む

SECTION 06 / LAND LEASEHOLD RISK

プラウドシティ門前仲町の最大リスクは水害でも立地でもなく、「一般定期借地権」という土地の性質だ。しかもこの物件は、土地の所有者から購入者が直接借りる一般的な形ではなく、間に野村不動産が入る転借地権方式をとる。購入者は建物の区分所有権は持つが、土地は所有しない。この仕組みを3段階で正確に理解してほしい。

定期借地権付マンションのイメージ図（所有権マンションとの違いと、借地期間終了時に建物を解体して更地で返す流れ）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト

定期借地権（転借地権方式）とは何か

一般定期借地権とは、1992年施行の借地借家法に基づく制度で、契約期限が来ると更新なしに終了する借地権だ。通常の借地権（旧法借地権）は更新が繰り返せるが、定期借地権は期限が来たら「終わり」——建物を解体して土地を返還しなければならない。この物件の場合、土地を所有するのは国立大学法人東京科学大学で、野村不動産がその土地を借り、さらに購入者に貸す。これが転借地権方式で、購入者にとっての土地の貸主は野村不動産になる。公式サイトは、借地権に関する手続きや相談には管理会社を通じて野村不動産が対応するとしている。

出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト 物件概要（情報更新日2026年9月28日）・定期借地権付分譲マンションのページ（2026年10月5日閲覧）

この物件への影響を読む

影響は大きく4つある。第一に毎月の負担。管理費・修繕の積立に加えて月払いの地代がかかり、期限に建物を解体する費用に備える「解体準備金」も毎月積み立てる（公式サイト）。地代の額はまだ公表されておらず、2031年10月からは3年ごとに見直される。第二に売却と賃貸の手続き。公式サイトは売却・相続・賃貸・リフォームはいずれも可能としているが、土地の権利は地上権ではなく賃借権だ。賃借権を人に譲ったり又貸ししたりするには、民法上、貸主の承諾が要るのが原則（民法612条）で、売るときも貸すときも、野村不動産への通知と承諾の手続きを経ることになる。第三に残りの年数。2028年に入居して30年住めば、売る時点の残りは約40年。年数が減るほど、買い手がつける値段は下がりやすい。第四に解体。780戸規模の建物を2099年に取り壊す費用は巨額になり、それを解体準備金でまかなう以上、管理組合が計画どおりに積み立て続けられるかが最後まで問われる。

価格の面でも注意が要る。定借の分譲価格は一般に周辺の所有権マンションより割安とされるが、正式な価格は2026年10月6日時点で未定だ。価格が出たら、越中島エリアの中古の坪単価（376万円前後）などと並べ、定借による値下がり分が価格に反映されているかを確かめる必要がある。

自分で確認する方法

※土地の権利が賃借権で、売却・賃貸に土地の貸主（野村不動産）の承諾の手続きが要り、地代も2031年10月から3年ごとに見直されるため、定借リスクを★4とした（2026年10月見直し）。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

780戸規模の大規模マンションの最大の強みは、共用施設の充実だ。プラウドシティ門前仲町では18階に「スカイラウンジ」「スカイデッキ」を設け、隅田川と月島タワー群を見渡せる眺望空間を居住者が共有できる設計となっている。スカイラウンジにはキッチンも備え、ゲストルーム（2室）・フィットネス・キッズルームも計画されており、大規模ならではの投資が共用部に向けられている。

スカイラウンジ完成予想CG（18階）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（CG はイメージです）

スカイデッキ完成予想CG（スカイラウンジに続く屋外テラス）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（CG はイメージです）

住戸全体を床下から空調する「床快full空調」（1LDK住戸を除く）を採用し、24時間365日、換気しながら住戸全体の温度を保つ点は住戸の快適性への投資を示す。インブルーム監修による収納設計も採用され、専有部の使い勝手を高めようとする意図が見える。

敷地配置完成予想CG（共用施設エリア）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（CG はイメージです）

一方で、780戸という規模は管理費・修繕の積立のスケールメリットを生む半面、住民投票・管理組合の意思決定が難しくなるというデメリットも伴う。特に定借マンションでは、将来の解体時期に向けて管理組合が積立を適切に管理し続けることが不可欠だ。購入後も「管理の健全性」を長期的に見守る姿勢が求められる。

間取りと価格の読み方

SECTION 08 / FLOOR PLAN & PRICE

専有面積は36.87㎡〜146.51㎡と幅広く、1LDKから4LDKまでをカバーする。分譲住戸620戸の内訳は以下の通りだ。

価格と周辺相場の比較

公式の物件概要では予定販売価格・予定最多価格帯ともに「未定」だ（2026年9月28日更新・2026年10月6日確認。販売開始は10月下旬予定）。価格が出たら、下の周辺中古の坪単価や近くの新築の実際の価格と並べて確かめたい。

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年7月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

建物・設計の読み方

SECTION 09 / ARCHITECTURE

地上19階・高さ59.99m・前田建設工業施工。この数字のうち、設計意図として最も興味深いのは「高さ59.99m」という値だ。建築基準法では、高さが60mを超える建物は構造の安全性について国土交通大臣の認定が必要になり、一般に「超高層建築物」と呼ばれる。つまり59.99mは「超高層の一歩手前」——規制の閾値を意識した設計だ。こうした寸法の刻み方は、法的コストを抑えつつ最大高度を確保するデベロッパーの経済合理性の表れである。

4棟構成の配置については、公式サイトの敷地配置図から、越中島公園と、その先の隅田川に面する西棟に眺望上のアドバンテージがあることが読み取れる。「リバービュー」と「キャンパスビュー」（東京海洋大学方向）が公式サイトで強調されており、眺望価値の高い住戸を狙う場合は棟・向き・階数の組み合わせが購入判断の核心になる。

※「床快full空調」は将来の機器交換コストが個別エアコンより高くつく場合がある。「設備の更新サイクルと費用負担の仕組み」をモデルルームで確認しておきたい。

この街で暮らすということ

SECTION 10 / LIVING

暮らしの情景

越中島公園（ガーデンエントランスから徒歩1分・約70m、メインエントランスから徒歩2分・約140m）　出典：野村不動産「プラウドシティ門前仲町」公式サイト（2025年11月撮影）

平日の朝、越中島駅まで歩いて3分。地下のホームから京葉線に乗れば、4分後に東京駅に着く。乗換なし、坂なし、人混みなし——これが越中島の通勤の素顔だ。

週末は少し違う顔を見せる。徒歩7分の門前仲町まで歩けば、富岡八幡宮の参道に沿った下町の商店街が広がり、深川不動堂へ続く人情深川ご利益通りに出る。老舗の天ぷら屋に予約を入れ、夜は隅田川テラスをゆっくり歩いて帰る——そんな週末の使い方ができるエリアだ。越中島公園では潮風とカモメの声、正面に月島のタワー群の夜景がある。水辺の時間が生活の中に自然と溶け込んでいく場所だ。

生活利便チェック

近隣おすすめ店（Google マップ評価・2026年10月時点）

• みかわ是山居（天ぷら）　★4.3
  江東区福住1丁目 ／ 物件から徒歩約15分（約1.0km）
  店主の早乙女哲哉氏が揚げる江戸前天ぷらの店で、旬の食材をおまかせのコースで出す。予約はウェブでも受け付けている。特別な日の食事に歩いて行けることは、越中島に住む理由の一つになりうる。
  ★取得元：Google マップ（662件の評価）確認日：2026-10-05
• 深川めし 八郎右衛門（深川めし・和食）　★4.3
  江東区牡丹3丁目 ／ 物件から徒歩約17分（約1.2km）
  あさりを使った深川めしの店で、11時30分から営業する。席数の少ない小さな店だ。下町の郷土の味を、日常の昼ごはんとして楽しめる距離にある。
  ★取得元：Google マップ（39件の評価）確認日：2026-10-05
• 魚三酒場 富岡店（居酒屋・海鮮）　★4.1
  江東区富岡1丁目 ／ 物件から徒歩約14分（約1.0km）
  16時の開店前から行列ができる下町居酒屋の代名詞。刺身・煮付け・フライなど、魚料理を調理法を選んで頼める。地元民と観光客が混在する空間も含めて「門前仲町らしさ」の象徴だ。
  ★取得元：Google マップ（1,842件の評価）確認日：2026-10-05
• 大和田（うなぎ）　★4.1
  江東区富岡1丁目15-4 ／ 物件から徒歩約16分（約1.1km）
  深川不動堂の近くにあるうなぎ店で、11時30分から営業する。参拝帰りの昼食に使いやすい。
  ★取得元：Google マップ（129件の評価）確認日：2026-10-05
• 酒亭沿露目（日本酒・おつまみ）　★4.3
  江東区富岡1丁目 ／ 物件から徒歩約15分（約1.1km）
  カウンター8席ほどの小さな店で、全国から取り寄せた地酒と、刺身・揚げ物・蒸し物などの創作和食を出す。16時から営業。
  ★取得元：Google マップ（108件の評価）確認日：2026-10-05

建築士の総評

SECTION 11 / CONCLUSION

この物件をすすめる人

• 「東京駅4分」という通勤時間の短縮を最大の価値と考える人
• 70年間、同じ場所に根を張って暮らすつもりがある人
• 上の階を選び、高潮の浸水（想定最大1〜3m）を上階での待避で乗り切れると判断する人
• 下町の人情と水辺の風景を日常の豊かさとして受け取れる人
• 大規模マンションの共用施設や管理スケールメリットを重視する人

再考を勧める人

• マンションを「将来の資産」として子どもに残したい人：土地は2099年3月31日までの一般定期借地で、期限が来れば建物を解体して更地で返す。更新も期間の延長もできないため、子の代まで持ち続ける資産にはならない
• 水害リスクを根本的に避けたい人、低層階希望の人：高潮の想定最大規模で敷地に1〜3mの浸水が見込まれ、1階の住戸や共用部は水につかりうる
• 定借の仕組みを十分理解する前に「値段が手ごろ」という理由だけで検討している人：管理費とは別に月々の地代（金額は未公表・2031年10月から3年ごとに見直し）と解体準備金がかかる。価格は2026年10月6日時点で未定のため、出たら越中島エリアの中古（坪376万円前後）などと並べ、定借の分だけ割安になっているかを確かめたい
• 京葉線の強風遅延を許容できない職場環境の人：主力の京葉線は強風による遅延・運休が多く、その日は東西線（門前仲町駅まで徒歩7分）か有楽町線（月島駅まで徒歩9分）へ回ることになる

2026年10月下旬の本広告発表が、価格適正性を判断する最初のチェックポイントだ。正式価格が出たら、坪単価を計算して周辺の所有権マンションと比べ、定借の分だけ割安になっているかで、定借としての価格競争力を判断したい。発表後に改めてこの記事を読み返してほしい。

プラウドシティ門前仲町の価格・間取りが気になったら

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