【港区】リビオタワー芝公園
大門駅徒歩4分・全97戸・1〜2LDK｜建築士が見た"寺院一体型の設計と定借"
この記事では、増上寺と連携した寺院一体型開発の背景・定期借地権のリスクと残存52年の意味・東京タワービューの価値と将来性・周辺相場との価格比較まで、購入検討に必要な視点を一級建築士の目で整理します。
結論から言えば、港区の最高立地で「生涯住む」覚悟がある方にハマる物件です。
一級建築士として20年、設計の現場から見た視点で書きます。
最後に「こんな人にすすめる／すすめない」の判定もまとめています。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
スペック
| 所在地 | 東京都港区芝公園二丁目6番3、13番2（地番） |
|---|---|
| 売主 | 日鉄興和不動産株式会社 |
| 施工 | 株式会社鍜治田工務店 東京支店（設計・監理も同社。公式サイト物件概要） |
| 規模 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上24階建 |
| 総戸数 | 97戸（一般販売対象41戸）・ほかに寺院 |
| 間取り・専有面積 | 1LDK・2LDK（57.64㎡〜81.22㎡。一般販売対象の41戸） |
| 竣工予定 | 2027年12月上旬（予定） |
| 入居予定 | 2028年1月下旬（予定） |
| 販売開始 | 第1期 2026年10月中旬（予定・予告広告） |
| 価格帯 | 第1期の販売予定価格 1億5,000万円台〜5億円台（最多予定価格帯 1億8,000万円台。公式サイト物件概要・2026年10月3日更新、2026年10月6日確認） |
| 土地権利 | 一般定期借地権（転借地権方式） 借地期間：2026年1月1日〜2080年1月31日（54年間） 入居時残存期間：約52年 月払地代：2,450円〜3,450円／月、原状回復費用：16,540円〜23,300円／月（いずれも予定。公式サイト物件概要） |
主要駅へのアクセス
| 主要駅 | 所要時間／備考 |
|---|---|
| 品川駅 | 約14分（浜松町駅まで徒歩7分＋JR山手線7分）／乗換なし |
| 東京駅 | 約13分（浜松町駅まで徒歩7分＋JR山手線6分）／乗換なし |
| 新宿駅 | 約20分（大門駅まで徒歩4分＋都営大江戸線16分）／乗換なし |
| 大手町駅 | 約10分（御成門駅まで徒歩5分＋都営三田線5分）／乗換なし |
| 渋谷駅 | 約26分（浜松町駅まで徒歩7分＋JR山手線19分）／乗換なし |
※電車の所要時間は売主公式サイトのアクセス案内（ジョルダン調べ・通勤時）、駅までの徒歩分数は公式サイトの表示。実際の所要時間は混雑・接続状況により異なります。
一級建築士ryoが見る「増上寺・東京タワーと向き合う24階の設計意図」
SECTION 02 / SITE & CONTEXT
この物件の正式な名称「リビオタワー芝公園」には、立地を説明しきれないほどの文脈が詰まっている。敷地は大門通り沿いの芝公園二丁目、増上寺の子院「天陽院」との協働による寺院一体型開発だ。売主の日鉄興和不動産が仲介地主となる転借地権方式で、宗教法人の土地を24階建てのタワーレジデンスとして開発するという、都心では極めて再現性の低い事業形態である。
敷地から見て西北西の方向に、増上寺の大殿（直線約260m）とその奥の東京タワー（直線約550m）が並ぶ位置関係にある（地図上の距離。公式サイトの眺望写真も北西方向を撮影したもの）。敷地が面する大門通りの沿道は、港区景観計画の「大門通り周辺景観形成特別地区」だ。この指定は、建物の配置や高さ・色彩について大門・三解脱門・東京タワーへの見通しに配慮するよう求め、建築時に区への届出を義務づける仕組みで、高さの上限を数字で決める規制ではない。東京タワービューは「たまたま今は見える」だけでなく、この景観上の配慮と、間に広がる増上寺の境内・芝公園という土地の使われ方に支えられている点で、他の高層物件との差別化になっている。
総戸数97戸・地上24階建てという規模を建築士の目で読むと、1フロアあたり平均約4戸という数字が浮かぶ（公式のフロア概念図でも基準階は4戸）。廊下を共有する住戸数が少ないほど、帰宅時・外出時に他の居住者と行き来する頻度が下がり、共用部のプライバシー密度が上がる。97戸という小規模タワーの設計は、「都心の高層なのに廊下が静かだ」という質の暮らしを設計意図として選んでいると読める。一般的な100戸超のタワーが1フロア6〜8戸で廊下ににぎわいが出るのと対照的な選択だ。
増上寺の子院と協働し24階の塔を建てるという事業形態は、東京で他に例がほとんどない。それが可能になった理由は土地の性格にあり、同時にそれが定期借地権の根拠にもなっている。眺望の独自性と定借のリスクは、この物件では切り離して考えることができない。購入前に定借の全条件を重要事項説明書で確認することを強く勧める。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALKING ROUTE
改札を出てから
都営大江戸線・浅草線「大門」駅のA6出入口（公式サイトの「徒歩4分」の起点）を出ると、そこは大門通りだ。この通りは増上寺の表参道として江戸時代から続く軸線で、西へ進むと増上寺の大門（芝大門）が視界に入る。改札から地上に出た瞬間から、日常と非日常の間にいる感覚がある。
道のり前半（駅前〜大門通り）
大門通りを増上寺方向へ歩き出す。左手にはビジネスホテルや飲食店が並び、右手には一般商業施設が続く。大門通りは片側2車線で交通量があるが、歩道は十分な幅が確保されており、朝の通勤帯でも歩きやすい。通りの舗装はやや古めだが、周辺再開発の影響でエリア全体の整備が進んでいる。浜松町からのアプローチ（北口から徒歩7分）を選んだ場合、北口から西へ歩き、第一京浜（国道15号）の大門交差点で大門通りに合流する動線になる。
道のり後半（大門通り〜物件直前）
増上寺の大門が近づくと街区の雰囲気が変わる。左手に増上寺の境内緑地、右手に芝公園の樹々が視界に入り始め、都心のビル街から歴史的な緑軸の空間に切り替わる瞬間がある。物件は大門通り沿い、増上寺の大門と三解脱門の間に建つため、歩いて到着する際には東京タワーが進行方向の右前方に見える。建物正面は通りに開かれており、到着感は明確だ。
歩いてみての体感
大門駅から4分は実際には「3分半〜4分強」の水準で、信号1〜2回を含む。地形は大門通り沿いでほぼ平坦だ。国土地理院の標高データによると、大門駅A6出入口付近は約3m、途中の大門通りは約2m、敷地は約3mで、上り下りはほとんどない。ベビーカーや荷物がある場合も問題ないレベルだ。夜道は大門通りが街灯で明るく、単身者・女性でも安心して歩ける。
大門から4分という数字以上に、この道のりは毎日の帰宅体験として優秀だ。増上寺の緑と東京タワーが視界に入る区間が「切り替えのスイッチ」として機能する。都心のタワーにありがちな「駅から出て即コンクリートの谷間」とは異なる、景観の豊かな通勤動線は見落とせない資産だ。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
街の歴史と再開発動向
芝公園・大門エリアは江戸時代から増上寺の門前町として発展した歴史的地区だ。増上寺は徳川家の菩提寺であり、境内面積は東京23区内で有数の広さを誇る。戦後の都市化で周辺の門前町的な雰囲気は薄れたが、増上寺・芝公園・東京タワーという3つのランドマークが隣接することで、一帯は「観光地でありながら生活圏でもある」特異な性格を保っている。
近年では隣接する虎ノ門・麻布台エリアの大規模再開発（麻布台ヒルズ2023年開業・虎ノ門ヒルズ各棟）が進み、港区南部全体のブランド水準が底上げされている。大門通り沿いの商業施設・ホテルの整備も続いており、エリアとしての成熟度は高い。一方で大門通りや芝公園の周辺は港区景観計画の景観形成特別地区に指定されており、建物の高さや配置に大門・東京タワーへの見通しへの配慮が求められる（高さの上限を数字で決める規制ではない）。
生活インフラ・学区
日常の買い物については、芝大門2丁目のまいばすけっと、浜松町駅近くのクイーンズ伊勢丹まで、いずれも徒歩約9分（Google マップの徒歩ルート）が基本となる。食料品の利便性は城西・城南エリアの住宅街と比べると淡白だが、飲食店・コンビニは大門通り沿いに充実している。近くの公立小学校は港区立御成門小学校（芝公園3丁目・徒歩約9分）で、中学は港区立御成門中学校（小中一貫の御成門学園）だ。学区は港区教育委員会で確認してほしい。東京慈恵会医科大学附属病院が西新橋にあり（徒歩約12分）、大病院へのアクセスは都心水準で優秀だ。芝公園までは徒歩3分（約240m。公式サイト）で、子育て家庭にとっては公園へのアクセスが最高クラスの物件だ。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水浸水想定 | 敷地付近は浸水深0.5〜3m（想定最大規模。計画規模では区域外。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
|---|---|
| 高潮浸水想定 | 敷地付近は浸水深0.5〜1.0m、周囲に0.5〜3mの区域（想定最大規模。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 津波浸水想定 | 非該当（敷地は津波浸水想定の区域外。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 土砂災害警戒区域 | 非該当（敷地は指定区域外。最寄りの急傾斜地の警戒区域は西北西へ約440m。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 液状化危険度 | 沖積低地（東京都の地盤分類「沖積低地2」）。液状化の可能性は東京都「東京の液状化予測図」で確認してほしい |
| 地域危険度（地震火災） | 総合ランク1（建物倒壊2・火災1／5段階。東京都 地域危険度測定調査 第9回・港区芝公園2丁目） |
| 海抜・標高 | 約3m（敷地付近2〜3m。国土地理院の標高データ） |
| 最寄避難所 | 港区立御成門小学校（芝公園3丁目・直線約520m）、港区立御成門中学校（直線約540m）ほか（国土地理院 指定避難所データ） |
出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（disaportal.gsi.go.jp）／東京都 地域危険度測定調査（第9回）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ（距離は直線距離）。記事内の数値は公開データに基づく目安。購入前に港区役所・公式マップで最新データを必ず確認のこと。
敷地の標高は約3mで、台地ではなく低地（東京都の地盤分類で「沖積低地」）に建つ。想定最大規模の雨では洪水で浸水深0.5〜3m、高潮で0.5〜1.0m程度の浸水が想定される場所であり、「ハザードリスクが構造的に低い」とは言えない。一方で地震の地域危険度は総合ランク1と低く、建物倒壊2・火災1にとどまる。分譲の住戸は13階以上にあり、住戸そのものが水に浸かる心配は小さいが、浸水で電気設備やエレベーターが止まれば、高層階ほど暮らしへの影響は大きい。電気設備の位置と浸水への備えを、モデルルームで具体的に確認することを勧める。
定期借地権を読む
SECTION 06 / KEY RISK
定期借地権とは何か
マンションを購入する際、土地と建物を一緒に買うのが「所有権」の形だ。これに対し「定期借地権」は、土地を地主から一定期間借りた上に建物を建て、期間満了時に土地を返還する権利のことをいう。借地期間は事前に決まっており、延長や更新はできない（定期、という名称の理由）。普通の賃貸と違うのは、区分所有権として建物の一室を購入し、その建物を支える土地の使用権を長期借りる、という構造になっている点だ。
リビオタワー芝公園の場合は「転借地権方式」という仕組みが採用されている。土地の持ち主である天陽院（増上寺の子院）が、まず日鉄興和不動産に土地を貸し、日鉄興和不動産が中間の地主として購入者に又貸しする構造だ。購入者は直接土地の宗教法人と交渉する必要がなく、売主を通じた管理になる。一見便利に見えるが、中間地主が介在することで法的関係が複層化するため、重要事項説明書の精読は不可欠だ。
所有権物件との大きな違いは2点。第一に借地料（毎月の地代）が別途かかること。第二に、期間満了（2080年1月）には建物を解体し更地にして土地を返還する義務があること。建物の取り壊し費用も住人が負担することになる。
敷地への影響を読む
本物件の借地期間は2026年1月1日から2080年1月31日までの54年間。2028年1月の入居時点では残存期間が約52年となる。54年という設定を現役世代が「終の棲家」として受け取れる期間として設計した意図は読めるが、注意が必要なのは「35年問題」だ。
一般的に定期借地権付きマンションは、残存期間が35年を下回ると住宅ローンを組みにくくなり、流動性が急激に低下するという市況上のルールがある。本物件の残存期間が35年を切るのは2045年2月ごろと計算できる。入居から約17年後の話だ。30代で購入した場合、50代前半に「ローンが組めない買い手にしか売れない」状況が来る可能性がある。これはリセールバリューに対して直接的な打撃となる。
一方で、第1期の販売予定価格（1億5,000万円台〜5億円台。公式サイト）は、周辺の所有権物件（後述）と比較して一定の定借ディスカウントが反映されているとも言える。「生涯住む」前提であれば54年間は十分な期間だが、10〜20年でのリセールを想定している場合はリスクを冷静に評価すべきだ。
自分で確認する方法
モデルルームでは以下を必ず確認することを勧める。①月額地代（公式の予定額は2,450円〜3,450円）と、地代改定の条件（公式サイトでは2030年10月1日を初回に、以降は固定資産税の基準年度ごとに見直す）。②借地期間満了時の建物解体費用の想定額と、毎月の原状回復費用（公式の予定額は16,540円〜23,300円）で足りる計画かどうか。③転借地権方式における日鉄興和不動産との契約関係（日鉄興和不動産が撤退した場合の扱い）。④35年未満になった場合のローン対応（ノンバンク・外資系銀行の活用可否）。重要事項説明書の借地権の種類・内容と地代の項目は特に読み込む必要がある。また、港区役所の都市計画課で土地の都市計画情報（用途地域・地区計画・景観形成地区）を確認しておくと、将来の環境変化リスクを把握できる。
定期借地権のリスクは「借地だから安い」という理由だけでは割り切れない。残存52年は今の数字で、時間とともに資産性の性格が変わる商品であることを理解した上で購入を判断すべきだ。東京タワービューと増上寺隣接という「再現不可能な立地」を生涯享受する覚悟があるかどうかが、この物件の購入判断の核になる。
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
エントランスは「歴史ある街並みに厳かに調和する佇まい」をコンセプトに、寺院の造形を取り入れたデザインが採用されている。都心タワーにありがちな光沢素材の派手な演出ではなく、落ち着いたトーンで街に溶け込む仕上げだ。97戸という住戸数に対してエントランスホールのスケールが過大になりにくく、住人同士の顔が見えるサイズ感のコミュニティ形成に寄与すると読める。駐車場は27台（平置3台・住宅用機械式24台。電気自動車対応6台を含む。公式サイト物件概要）で、機械式24台の維持管理コストは住人に重くかかる懸念がある。購入前の確認項目の一つとして挙げておく。
分譲フロア所有者専用の最上階スカイラウンジは、都心を一望するプライベート空間として設計されている。13〜24階の住戸所有者が使用できる施設で、東京タワーと増上寺の全景を「私的に」眺めることができる。公式の物件概要には管理費とは別に「スカイラウンジ利用料（月額）」の欄があり、管理費とともに金額は未定だ。97戸という戸数で最上階施設を抱えることは、1戸あたりの負担が重くなりうることを意味する。スカイラウンジの魅力は本物だが、管理費と利用料の長期的な水準をモデルルームで必ず確認することを勧める。
スカイラウンジ・スカイデッキという共用施設は眺望付きタワーの「定番装備」だが、97戸で抱える場合の管理費は相応に重い。住戸の眺望品質と共用部の維持コストをセットで評価するのが建築士としての見方だ。管理費の長期シミュレーションを必ず確認してから購入判断に進んでほしい。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
公式サイトの住戸プランが紹介しているのはK・I・J・Lの4タイプで、Kが2LDK+WIC+SIC（81.22㎡）、Iが2LDK+SIC（68.88㎡）、Jが1LDK+DEN+WIC（65.01㎡）、Lが1LDK+WIC+SIC（59.26㎡）だ。第1期の予告広告では、一般販売の41戸が1LDK・2LDKの57.64〜81.22㎡で、3LDKや広面積のファミリータイプはない。一般販売の住戸を1LDK〜2LDKで揃えた設計は、「都心で質の高い2人暮らし」を主ターゲットとして設計者が選んだと読める。
Kタイプ（2LDK+WIC+SIC・81.22㎡）——東京タワービュープラン
専有面積81.22㎡・バルコニー4.82㎡に加え、WIC（ウォークインクローゼット）とSIC（シューズインクローゼット）を装備した2LDKプランだ。東京タワー方向を望む全室設計が特徴で、リビング側の開口が東京タワーに向いている。個別宅配ボックス（0.42㎡）と防災備蓄倉庫（1.80㎡）が住戸に付属するのは、都心居住の実用的な設計として評価できる。バルコニー面積は4.82㎡と控えめで、外部空間を広く使うプランではないが、東京タワービューというバルコニーの性格が補って余りある。
Iタイプ（2LDK+SIC・68.88㎡）——3面開口角住戸プラン
専有面積68.88㎡・バルコニー8.56㎡の2LDK。「3面開口角住戸・幅15mを超えるワイドスパン住戸」と公式に説明されており、採光と通風の面でKタイプを上回る設計だ。角住戸のため視線の抜けが複数方向に確保され、リビングの開放感は高い。バルコニー8.56㎡はKタイプの約1.8倍で、外部空間を重視する暮らし方に向く。東京タワーを正面に望むKタイプとは性格が異なる特色プランとして位置づけられる。
KタイプとIタイプで「眺望の正面性」か「採光・通風の豊かさ」かを選ぶ構成は、明確な意図を持って設計されている。東京タワーを毎朝正面に見たいならK、角住戸の光と風を優先するならI、という選択軸だ。いずれも2LDKの68〜81㎡という面積帯は、DINKs〜単身高品位層のためのラインアップであり、4人ファミリーには手狭になる。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
公式サイトの予告広告（2026年10月3日更新）では、第1期の販売予定価格は1億5,000万円台〜5億円台、最多予定価格帯は1億8,000万円台だ（一般販売の41戸・1LDK〜2LDK・57.64〜81.22㎡。販売開始は2026年10月中旬の予定）。住戸ごとの価格は2026年10月6日時点でまだ出ていない。公表された幅から、価格÷専有面積×3.3058で計算できる目安は2つある。最多予定価格帯の1億8,000万円台の住戸は、広さが57.64〜81.22㎡のどこであっても坪単価はおよそ730〜1,090万円の間に入る。一方、5億円台の住戸は、最も広い81.22㎡だったとしても坪単価が2,000万円を超える。定期借地権のため所有権物件より一定の割引があるとはいえ、上位の住戸は周辺の所有権タワーの中古（表）を上回る水準になる。
周辺中古マンションの坪単価
| 物件名 | 築年・坪単価・補足 |
|---|---|
| ワールドタワーレジデンス | 築2年（2024年）・@約1,660万円・地上46階389戸・浜松町駅直結 |
| パークコート浜離宮ザタワー | 築7年（2019年）・@約1,524万円・地上37階562戸・汐留駅徒歩8分 |
| クレストプライムタワー芝 | 築19年（2007年）・@約793万円・地上39階483戸・芝公園駅徒歩5分 |
| 東京タワービュー近隣中古（参考） | 坪700〜900万円台（築10〜20年の港区南部タワー中古の一般水準） |
※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年8月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。
周辺相場との比較では、最新築かつ定借という特殊事情を考慮する必要がある。定期借地権は一般的に所有権物件から20〜30%割安に設定されるが、公表された幅を見る限り、5億円台の住戸は周辺の所有権タワー（坪1,524〜1,660万円）より坪単価が高くなる計算だ。眺望プレミアムが定借ディスカウントを上回る価格設定であれば、「定借だから安い」という前提は成り立たない。住戸ごとの価格が出たら、周辺中古の坪単価（表）や近くの新築の実際の価格と並べて冷静に照合してほしい。
ここに住む日常
SECTION 10 / DAILY LIFE
この物件の主な想定購入者は、都心最高立地のプレミアム居住を求めるDINKs・単身の富裕層だ。港区の所有権タワーより「少し安く」定期借地権でも構わない、もしくは「眺望に対して価値を置き、54年間住む」前提で購入判断できる層である。投資・リセール目的には前述の通り定借リスクが伴うため、実需（自分が住む）前提が基本だ。
平日の朝、リビングのカーテンを開けると東京タワーが正面に見える。東京に住んで何十年経っても、毎朝東京タワーを「自室の窓から」見るという経験はほとんどの人が持っていない。夜は赤いライトアップが闇に浮かぶ。週末は増上寺を散歩してから芝公園のベンチで一息、というルーティンが成立する。徒歩7分の浜松町から品川（新幹線）へJR山手線で7分、羽田空港へ東京モノレールで直通というアクセスは、出張が多い共働き世帯にとって現実的な評価軸だ。新宿まで大江戸線で16分、渋谷まで山手線で19分という東西南北への分散アクセスも優秀で、どの方面に勤務先があっても「許容範囲」に収まる。
生活利便チェック：
- スーパー：まいばすけっと 芝大門２丁目店（徒歩約9分）、クイーンズ伊勢丹 浜松町店（徒歩約9分）
- 公立小：港区立御成門小学校（芝公園3丁目・徒歩約9分。学区は港区教育委員会で確認してほしい）
- 公園：芝公園（徒歩3分・公式サイト）、増上寺（山門の三解脱門まで直線約110m）
- 病院：東京慈恵会医科大学附属病院（西新橋3丁目・徒歩約12分）
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。
徒歩圏にそば店や喫茶店の実力店がそろい、増上寺の緑と東京タワーが毎朝の景色になる住まいは、東京中探しても数カ所しか存在しない。食料品の選択肢は決して豊富ではないが、品質と雰囲気を優先する都心居住のスタイルと合致する立地だ。浜松町・大門の飲食店群を「外食の引き出し」として活用できる方に向く。
まとめ
SECTION 11 / CONCLUSION
★評価（5段階）
※敷地は標高約3mの沖積低地で、洪水（想定最大規模で浸水深0.5〜3m）と高潮（同0.5〜1.0m）の浸水想定区域に入るため、立地を★4とした（2026年9月見直し）。価格は第1期の予定価格の幅だけが出ていて住戸ごとの価格が未発表のため、価格の評価は正式価格の発表後に行う（2026年10月見直し）。
良い点
- 東京タワー・増上寺・芝公園を正面に望む眺望は都内で再現不可能。大門通り沿いは港区の景観形成特別地区で、周りの建物にも東京タワーや大門への見通しへの配慮が求められる。
- 大門駅徒歩4分・浜松町徒歩7分で新宿（大江戸線16分）・品川（JR山手線7分）・大手町（三田線5分・御成門駅から）の3方向にダイレクトアクセス。
- 1フロア平均約4戸（公式のフロア概念図でも基準階は4戸）という小規模タワーの設計が、共用廊下のプライバシー密度を高め、住戸の質の高い暮らしを後押しする。
気になる点
- 定期借地権（残存約52年）。入居から約17年後（2045年）に残存35年を下回り、ローンが組みにくい状態になってリセールバリューが急落するリスクがある。リセールを想定する場合は致命的な制約となる。
- 97戸という小規模タワーでスカイラウンジ・スカイデッキを抱えることで、管理費・修繕の積立の1戸あたり負担が重くなる懸念がある。管理費の長期シミュレーションの開示を必ず求めること。
- 転借地権を売る・貸すときは、売主への事前通知と承諾等が必要になる（公式サイト物件概要）。将来の売却や賃貸の自由度に関わるため、承諾の条件と費用の有無を重要事項説明で確かめること。
こんな人にすすめる／すすめない
すすめる：40〜60代のDINKsまたは単身で、東京タワービューと増上寺隣接という唯一無二の住環境を「終の棲家」として享受したい方。リセールより「住み続ける」価値観を持ち、定借のリスクを重要事項説明書で十分に理解した上で選択できる方。出張・羽田利用が多く浜松町近接の利便性に高い価値を置く方。
すすめない：10〜20年後のリセールや相続・贈与を前提に購入を考えている方。定借残存35年問題が直撃し、次の世代への資産移転が困難になる。また、日常の食料品買い物の利便性（近所のスーパーの充実）を重視するファミリー世帯にも向かない。
・日鉄興和不動産「リビオタワー芝公園」公式サイト：https://livio-sumai.jp/pj/shibakoen/
・国土交通省ハザードマップポータル：https://disaportal.gsi.go.jp/
・港区公式ハザードマップ（港区防災安全課）
・国土地理院 標高データ・指定避難所データ
・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」：東京都オープンデータカタログ
・港区景観計画（大門通り周辺景観形成特別地区）：港区公式サイト
・周辺相場：公開情報・市況分析（2026年8月時点）
・案内図：Google マップ／日鉄興和不動産「リビオタワー芝公園」公式サイト（現地案内図）
※掲載画像は日鉄興和不動産「リビオタワー芝公園」公式サイトからの引用です。完成予想CGのため実際とは異なる場合があります。
※案内図はGoogle マップの埋込機能を使用。現地案内図は売主公式サイトからの引用です。
リビオタワー芝公園の価格・間取りが気になったら
未公表の価格・間取り・販売スケジュールは、資料請求とエントリーが最速の入手ルートです
- 価格・販売戸数・管理費などは、記事に書いた日付の時点で売主の公式サイトなどに公開されていた情報です。販売状況や価格は変わることがあります。
- 坪単価は公開された価格と専有面積からの計算、周辺の中古相場は売り出し事例などにもとづく目安で、実際の取引価格を示すものではありません。公式に発表されていない価格の予想は掲載していません。
- ★の評価、「割高・割安」の判断、設計の読み解きは、一級建築士である筆者の個人的な見解です。将来の価格・資産価値・住み心地を約束するものではありません。
- ハザードや地域の情報は、国や自治体が公開している資料をもとにしています。最新の内容は各自治体の資料で確かめてください。
- 購入を考えるときは、売主の最新の資料と重要事項説明で必ず確かめたうえで、ご自身の判断でお決めください。当サイトは特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません（免責事項）。
- 内容に誤りを見つけたときは、お問い合わせの「記事の訂正依頼」からお知らせください。確かめたうえで直します。