【板橋区】ジオ板橋浮間舟渡

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※池袋・新宿・渋谷・赤羽は公式サイト記載の所要時間（ジョルダン、2024年5月時点）。大宮は乗換案内サービスで平日8時台に検索した目安。実際の所要時間は時間帯・列車種別により異なります。

一級建築士ryoが見る「荒川と暮らす前提」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

この敷地はもともと、板橋区北端に長年あったボウリング場・スポーツ施設（カレッツァ板橋）の跡地だ。敷地は新河岸川と埼京線に挟まれた舟渡1丁目に位置し、敷地の南西側は新河岸川に面している（公式サイトの全体計画。荒川の流れは北へ約1.1km）。それまで工業・商業用途で使われてきた約2.16haの土地を、阪急阪神不動産・西日本鉄道・総合地所の三社が共同事業として、全598邸の分譲マンションに転換した計画だ。

敷地面積21,627.50㎡に対して598戸・地上7階という組み合わせを数字で読むと、1戸あたりの敷地持分は約36.2㎡になる。同規模の都心タワーマンションでは1戸あたり10〜15㎡程度であることを考えると、約2〜3倍の敷地余裕がある。この余裕が、棟間距離の確保と植栽帯の幅を生み出している。低層（7階）に抑えた理由は景観規制の側面もあるが、新河岸川沿いの視線抜けを複数棟の住戸全体で共有するという設計意図が読める。「高く積み上げて一部の階だけが川を望む」のではなく、「低く広がって全戸が公園側の空を持つ」という配置の選択だ。

公式サイトでは「TOKYO GRAND LINK」というコンセプト名で複数棟が紹介されており、住戸は「リバーフロント」と「パークフロント」に分けて示されている。2026年10月6日時点の公式トップでは、リバーフロントが2LDK（63㎡超）6,558万円〜、パークフロントが3LDK（70㎡超）7,098万円〜だ。広さが違うため単純には比べられないが、川沿いの眺望は、洪水のときに水が来る低地にあることと表裏一体である。敷地とその周囲は棟による差がほとんどなく、想定最大規模の荒川氾濫で浸水深5〜10mの区域に入る（国土交通省 重ねるハザードマップ）。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

浮間舟渡駅は改札が1か所のシンプルな構造の駅だ。出口を出ると、目の前に広がる浮間公園の緑が最初の印象になる。右手にはマルエツ浮間舟渡店の看板が見える。駅自体は静かで、朝のラッシュでも他の都心駅のような喧騒はない。埼京線は新宿方面への通勤客が多いが、この駅での乗降客は限られており、プラットフォームも比較的ゆったりしている。

道のり前半（駅前〜中盤）

改札を出て南西方向（新河岸川側）へ歩き始めると、最初の1〜2分は住宅と小さな飲食店が混在する街並みが続く。マルエツの前を通過し、少し進むと住宅密度が下がり、工場や倉庫的な建物が点在するゾーンに入る。舟渡地区の用途地域が工業地域・準工業地域である事実を、この道のりで体感することになる。「閑静な住宅街」という感覚ではなく、「住宅と産業が混在した城北らしい街並み」が正確な表現だ。

道のり後半（物件直前）

徒歩3〜4分経過したころ、進行方向の先に新河岸川沿いの緑が見えてくる。その手前に、7階建ての白い建物群が現れる——それがジオ板橋浮間舟渡だ。敷地前の道路に出た瞬間、21,627㎡という規模の大きさを一目で感じるスケール感がある。敷地周囲には植栽帯が設けられており、工業地帯的な街並みから一転して整備された住宅地の雰囲気に切り替わる。

歩いてみての体感

道のりはほぼ完全な平坦地で、高低差はほとんどない（新河岸川沿いの低地。標高は駅前が約1m、敷地が約2.5m＝国土地理院の標高データ）。信号は2〜3か所。所要時間は公式表示通りの5〜6分。注意点は夜間の雰囲気だ。物件付近は工業地域の名残から、夜は街灯が少なく人通りも少ない区間がある。子どもの一人歩きには昼間の方が安心だ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と再開発動向

板橋区舟渡地区は、荒川と新河岸川に挟まれた板橋区の最北端に位置する。かつては中小工場や物流倉庫が集積する典型的な城北型の工業地帯だった。1985年にJR埼京線が開業し浮間舟渡駅が誕生したことで、住宅化が段階的に進んだ。それでも今日まで工業地域・準工業地域の用途指定が続き、住宅と工場が混在する独特の街並みが残っている。この物件の前身であるカレッツァ板橋（スポーツ・レジャー施設）の閉鎖と跡地活用が、大規模マンション開発として実現した形だ。浮間舟渡駅周辺の再開発は今のところ本計画が突出して大規模であり、周辺に大型再開発が連鎖する予定は今のところ確認されていない。

生活インフラ・学区

日常の買い物は駅前に集まる店で済む環境だ。24時間営業のマルエツ浮間舟渡店（物件から徒歩5分）やスーパーベルクス 浮間舟渡店（徒歩5〜7分）があり（Google マップの徒歩ルート・公式サイト）、食材の調達に困ることはない。浮間公園（開園面積約11.7ha。東京都公園協会）は物件から徒歩6〜8分（公式サイト）で、浮間ヶ池を中心に冒険広場・芝生広場・夏のじゃぶじゃぶ池が揃う。子育て世代にとっては質の高い公園が徒歩圏にある点は大きな加点だ。一方で、公立校へのアクセスは課題がある。通学区域の公立小学校（板橋区立舟渡小学校）は徒歩13分、公立中学校（板橋区立志村第五中学校）は徒歩19分（Google マップの徒歩ルート。板橋区の住所別通学区域校一覧で舟渡一丁目はこの2校。学区は購入前に板橋区教育委員会で確認してほしい）と、いずれも子どもの脚で15〜20分圏になる。駅周辺に診療所は複数あり、浮間舟渡病院も徒歩8〜10分（公式サイト）。大きな病院は赤羽駅方面（直通5分）でアクセスできる。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／板橋区公式ハザードマップ／東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査 第9回（令和4年9月公表）」／国土地理院 標高データ・指定避難所データ

荒川氾濫リスクを読む

SECTION 06 / KEY RISK

荒川の氾濫とは何か

荒川は埼玉県〜東京都を流れる大河で、現在は「スーパー堤防」の整備が進んでいるものの、首都圏を流れる河川の中でも大規模氾濫時のリスクが特に大きい河川として知られている。国土交通省は「荒川氾濫版」の洪水浸水想定区域を公表しており、荒川流域で3日間の総雨量が632mmに達した場合（いわゆる「想定最大規模」）に、どのエリアが何メートル浸水するかを示している。これはカスリーン台風（1947年）クラスの降雨を現代に当てはめたシナリオだ。重要なのは、この「想定最大規模」は決して絵空事ではなく、温暖化の進行で近年の台風・豪雨の規模が大きくなっていることから、現実のリスクとして考えるべき数字だという点だ。

この敷地への影響を読む

ジオ板橋浮間舟渡の敷地（板橋区舟渡1丁目）は、荒川の右岸（南側）にあり、荒川の流れ（河川中心線）までは北へ約1.1km、新河岸川までは約160mの位置で、標高は約2.5mの低地だ（国土地理院）。国土交通省の重ねるハザードマップでは、敷地とその周囲は想定最大規模の荒川氾濫で浸水深5〜10m、計画規模でも中心で3〜5mの区域に入り、高潮でも0.5〜3m（一部3〜5m）の区域に入る（板橋区公式WEB版ハザードマップでも当該地番を確認しておきたい）。5〜10mの浸水とは、1階・2階の住戸が水没し、3階も床上まで浸かりうる深さだ。敷地内の棟による差はほとんどなく、川沿いのリバーフロントも内側のパークフロントも同じ区域にある。この物件で浸水リスクを最小化するなら、棟よりも階数で選び、5階以上の住戸を選ぶことが合理的な判断になる。駐車場（機械式・地下含む）の浸水リスクも把握しておきたい——板橋区のハザードマップで想定浸水深を確認し、地下1階の機械式駐車場が使用不能になるケースを想定しておく必要がある。

自分で確認する方法

購入検討時には以下の手順で確認することをすすめる。

① 板橋区公式WEB版ハザードマップ（https://www.city.itabashi.tokyo.jp/area/itabashi_bousai/）にアクセスし、「舟渡1丁目」を地図上で指定。「洪水（荒川氾濫版）」レイヤーをオンにして、当該地点の浸水想定深さの色を確認する。色が示す浸水深（0.5m未満・0.5〜3m・3〜5m・5〜10m・10〜20m・20m以上）をメモしておく。

② モデルルームでの確認事項：「お考えの住戸の階は、板橋区の洪水ハザードマップ（荒川氾濫版）の想定浸水深と比べてどうなりますか？」「駐車場（機械式・地下部分）は浸水想定で使用不能になる想定はありますか？」「大規模水害時の住民への避難誘導計画はありますか？」——これらを営業担当に直接聞くことで、売主側の説明義務と自分の理解を両方確認できる。

③ 板橋区の相談窓口：板橋区役所 防災危機管理課 計画推進係（03-3579-2159）では、ハザードマップの読み方や避難計画について相談に応じている。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

598邸という総戸数を受け止める共用部として、設備の充実度は高い水準にある。各戸に宅配ボックスが設置されており、不在時の荷物受け取りで共用ロッカーが満杯になる心配がない。全住戸にディスポーザーが標準装備されており、キッチン周りの使い勝手は現代の新築水準を満たしている。駐車場は196台（機械式150台・平置き32台ほか）で、598戸に対する比率は約33%。城北エリアで埼京線沿いの物件としては、車前提の暮らしより電車通勤を前提とした設計という読み方が正確だ。カーシェア1台の設置も、車所有率を下げていこうとする設計者の意図と合致する。

独立した木造共用棟「オリガミテラス」のパーティースペースとゲストルーム2室、スタディコーナーの存在は、来客・在宅ワーク需要を意識したラインナップだ（公式サイトの共用施設）。管理員の勤務形態は日勤だ（公式の物件概要）。駐輪場は594台と戸数とほぼ同数を確保しており、子育て世代の自転車通学・通勤需要を広く受け止めている。ただし、共用廊下が外廊下か内廊下かは公式サイトから確認できないため、モデルルーム見学時に確認することを勧める。内廊下の有無は、プライバシー感覚・光熱費・廊下からの眺望に直結するためだ。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

間取りのラインナップは2LDK+S（納戸）〜4LDKで、専有面積は62.72〜83.58㎡。主力は3LDK・70㎡台と推定される（パークフロント・リバーフロントともに70㎡以上の住戸が多い）。間取り設計の基本は田の字型だが、一部アイランドキッチンタイプが含まれており、単調でない構成になっている。玄関前のゆとり（シューズクロークまたは広めのホール）が設けられているプランもあり、6,000〜9,000万円台の価格帯に対応した内装仕様が期待できる。

B12タイプ（3LDK+2WIC+N・72.33㎡）——中心プラン

70㎡台の3LDKで、B12タイプは72.33㎡。約17.7帖のLDKの中ほどにキッチンを置き、洋室(3)（約4.5帖）がLDKと並んでバルコニー側に面する。共用廊下側に洋室(1)（約6.0帖）と洋室(2)（約5.0帖）を置く田の字型の配置で、子どものいるファミリー世帯が主な想定購入者像だ。収納はウォークインクローゼット2か所（約1.1帖・約0.9帖）と納戸（約0.5帖）。公式の間取りページには、B12タイプの先着順の販売価格として709号室が8,498万円と載っている（2026年10月6日時点）。

D1タイプ（3LDK+3WIC+SIC+N・79.33㎡）——角住戸プラン

公式で「角住戸」と示されたプランで79.33㎡。3つの洋室（約6.5帖・約5.0帖・約6.0帖）すべてに側面の窓があり、角住戸の利点を採光と通風に使っている。収納はウォークインクローゼット3か所、玄関のシューズインクローゼット（約1.9帖）、納戸（約0.9帖）と手厚い。B12タイプとの比較では、ひと続きの約17.7帖のLDKか、リビング・ダイニング（約12.8帖）と独立したキッチン（約3.7帖）かという性格の違いがある。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月6日時点の公式の販売概要（9月29日公開）では、先着順51戸が6,558万円〜9,898万円（最多価格帯7,600万円台）、5期3次（10月上旬予定）が6,400万円台〜9,900万円台（予定）だ。公式の間取りページに先着順の販売価格が載っている10戸（63.61〜81.18㎡・6,558万〜8,648万円）について、価格÷専有面積×3.3058で計算した坪単価の目安は約333〜388万円になる。たとえば中心プランのB12タイプ709号室は72.33㎡・8,498万円で、約388万円/坪だ。9,000万円台の住戸の価格と広さの組み合わせは公式に載っていないため、上位住戸の坪単価は計算に入れていない。

周辺中古マンションの坪単価（参考）

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年7月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

周辺中古相場の坪単価（150〜215万円/坪）と比べると、公式の先着順住戸から計算したジオの坪単価の目安（約333〜388万円/坪）は約1.5〜2.6倍の水準だ。評価としては「やや割高〜割高」の範囲に入る。ただしこの価格差は、新築フルスペック設備・ディスポーザー・宅配BOX・大規模共用施設・将来の修繕の計画（30年分など）の透明性という「新築プレミアム」を含んでいる。「同エリアの中古で3LDKを探す選択肢と比較して何が加わるか」を自分なりに計算した上で、価格差を受け入れるかどうかを判断することを勧める。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

主な想定購入者は2タイプだ。1つ目は30〜40代の子育て世帯（3LDK・70〜75㎡）。新宿・渋谷への通勤と、浮間公園を毎日の遊び場として使う子育て環境を両立したい層。2つ目は30代DINKs（2LDK+S・62〜68㎡）。池袋・新宿まで直通で都心の拠点性を確保しながら、予算6,000〜7,000万円台で新築を手に入れたい層だ。投資目的には、管理費と修繕のための積立が合計3万円前後あり賃料水準との差が課題になるため、実需向き物件という判断をしている。

子育て世帯の一日を想像してみる。朝7時、浮間公園の遊歩道をベビーカーで一周して帰宅。マルエツで夕飯の食材を買い、夕方5時に仕事から帰れば、子どもと浮間公園の冒険広場でもう一遊びできる。週末は浮間ヶ池の水辺でサイクリング、または赤羽まで5分で足を延ばして大型ショッピング施設や飲食店を楽しむ。コメダ珈琲 浮間公園店で週末のブランチというルーティンも成立する。公立小学校への通学時間（徒歩13分）は、新入生の親が付き添う最初の1〜2ヶ月間の体力的な懸念として残るが、慣れれば小学生にとって特別長い距離ではない。

生活利便チェック：

• スーパー：マルエツ浮間舟渡店（徒歩約5分・24時間営業）／スーパーベルクス 浮間舟渡店（徒歩約5〜7分）
• 公立小：板橋区立舟渡小学校（徒歩約13分。学区は板橋区教育委員会で確認してほしい）
• 公立中：板橋区立志村第五中学校（徒歩約19分）
• 公園：浮間公園（徒歩約6〜8分・開園面積約11.7ha・浮間ヶ池・冒険広場・芝生広場）
• 病院：浮間舟渡病院（徒歩約8〜10分・公式サイト）ほか駅周辺に診療所複数あり。大きな病院は赤羽駅方面（JR直通5分）でアクセス可

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

• コメダ珈琲店 浮間公園店　★4.1
  カフェ｜北区浮間2丁目・浮間公園内・物件から徒歩約7分
  浮間公園の中にある喫茶店で、営業は7時〜23時。店の利用者向けの駐輪場もあり、週末の浮間公園散歩の帰りに立ち寄るルーティンが自然にできる立地だ。
• さかなやのごはん 浮間舟渡店　★4.4
  魚料理・定食｜舟渡1丁目・物件から徒歩約7分
  アジフライやさばの文化干しの定食が人気の魚料理の店で、昼は11時30分から営業する（火曜定休）。物件と同じ舟渡1丁目にあり、近所の食事場所として使える。
• ダリマ　★4.2
  インド料理・カレー｜北区浮間4丁目・物件から徒歩約15分
  住宅街の中にあるインドカレーの店で、11時から営業し持ち帰りにも対応する。週末のランチスポットとして選択肢に加わる。
• らぁ麺ようざん　★4.0
  ラーメン｜北区浮間4丁目・物件から徒歩約14分
  味噌ラーメンが人気の食券制のラーメン店で、11時から営業する。地域の人気ランチ店だ。

※Google マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※荒川の氾濫で敷地付近が浸水深5〜10m（想定最大規模）、計画規模でも3〜5mの区域に入り、高潮の浸水想定区域にも含まれるうえ、公立中学校まで徒歩19分と遠いため、立地を★2とした（2026年9月見直し）。

良い点

• 敷地21,627㎡・7階建てという「低層大規模」の設計ゆとり。棟間距離が確保され、新河岸川沿いの開放感と植栽帯の豊かさは都心マンションでは得られない水準だ
• JR埼京線で池袋直通14分・新宿直通20分・渋谷直通25分。都心方面への通勤利便性が高く、大宮方面へのアクセスも乗換なしで叶う
• ディスポーザー・各戸宅配BOX・ゲストルーム・スタディコーナー完備と、6,000〜9,000万円台に見合った設備水準を確保。駐輪場594台という余裕の確保も子育て世帯に響く

気になる点

• 標高約2.5mの低地に位置し、想定最大規模の荒川氾濫では敷地付近の浸水深が5〜10m、計画規模でも3〜5m、高潮でも0.5〜3mの区域に入る。購入前に板橋区のハザードマップでも当該地番の浸水想定深を確認し、居住予定階との関係を必ず把握すること
• 用途地域が工業地域・準工業地域。現在は住宅が混在するが、将来にわたって大型工場・物流施設が隣接するリスクは用途制限の観点から残る。公立小学校（徒歩13分）・公立中学校（徒歩19分）の距離も学区を重視する子育て世帯には確認が必要だ

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：JR埼京線沿い・23区内・新宿まで直通20分圏で6,000〜9,000万円台の新築ファミリー向けマンションを探している30〜40代。浮間公園の大きな緑を毎日の生活環境に取り込みたい子育て世帯。荒川のリスクを「5階以上の住戸を選ぶ」という判断で合理的に対処できる方。

すすめない：洪水ハザードリスクをゼロにしたい方。工業地域・準工業地域の混在環境が許容できない方。公立小学校・中学校への徒歩距離を重視する子育て世帯（徒歩13〜19分は低学年の子どもにとって遠い）。資産性を最優先とする投資目的の購入者（公式の先着順住戸から計算した坪単価が周辺中古比で約1.5〜2.6倍のため、リセール時のキャップが懸念される）。

ジオ板橋浮間舟渡の価格・間取りが気になったら

未公表の価格・間取り・販売スケジュールは、資料請求とエントリーが最速の入手ルートです