【豊島区】プラウドタワー池袋
東池袋駅徒歩3分・全620戸・1〜3LDK｜建築士が見た"再開発南街区という設計の必然"
この記事では、南池袋という立地の意味、620戸の大規模敷地計画の読み方、ハザードから価格の妥当性まで、購入判断に必要な情報を一級建築士の目で整理する。
結論から言えば、池袋という国内屈指のターミナル駅に徒歩10分でアクセスしながら、再開発エリアの「静かな南側」を生活拠点にしたい方にハマる物件だ。
一級建築士として20年、設計の現場から見た視点で書く。
最後に「こんな人にすすめる／すすめない」の判定もまとめている。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
基本情報
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋二丁目101番（地番） |
|---|---|
| 売主 | 野村不動産株式会社・三井住友信託銀行株式会社 |
| 施工 | 清水・前田建設共同企業体 |
| 規模 | 地上47階・地下2階・鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造） |
| 総戸数 | 620戸（非分譲住戸82戸を含む） |
| 間取り | 1K〜3LDK・専有面積31.24〜143.76㎡（未分譲204戸の範囲） |
| 竣工予定 | 2027年2月中旬（予定）。引渡しは2027年3月下旬予定 |
| 販売開始 | 第1期〜第3期は登録受付で販売済み。第3期2次は2026年10月中旬の販売予定（予告広告） |
| 価格帯 | 第3期2次は未定。公式サイトの価格例は1LDK・36.23㎡（13階）8,950万円、3LDK・76.55㎡（19階北西角）19,830万円 |
主要駅へのアクセス
| 東池袋駅（有楽町線） | 徒歩3分 |
|---|---|
| 池袋駅（JR・東武・西武・丸ノ内線） | 徒歩10分 |
| 大手町駅（飯田橋で東西線に乗換） | 約21分／乗換1回 |
| 新宿駅 | 約12分／乗換1回（池袋でJR埼京線） |
| 渋谷駅 | 約18分／乗換1回（池袋でJR埼京線） |
※東池袋駅からの所要時間は公式サイトの表記（通勤時・乗換と待ち時間を含む）。有楽町線は大手町を通らず、有楽町駅までは乗換なしで約19分。
一級建築士ryoが見る「南池袋再開発と南街区の設計意図」
SECTION 02 / SITE & CONTEXT
この物件が建つのは、南池袋2丁目で進められてきた「南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業」の南街区だ。敷地面積6,305.98㎡に対して、東京都が公表する事業計画の建蔽率は49%（建築面積は約3,100㎡）。用途地域は第一種住居地域で、この地区に定められた再開発等促進区の地区計画が認める上限70%に対して、7割ほどしか地上を埋めていない。
残り51%の「余白」がどこに消えたかというと、空中へ積み上げられている。容積率は上限800%に対して799%とほぼ使い切り、延べ約75,200㎡の床を地上47階・高さ約182mまで積み上げた。一方で地上に残した約3,200㎡の余白のうち、約690㎡を地区広場に、道路沿いを幅4mの歩道状空地にあてる計画だ（東京都 都市整備局の事業概要）。容積率をほぼ満額使いながら建蔽率を5割以下に抑えるこの組み合わせからは、620戸を低層に広げず、足元を街に返す代わりに高さで床を確保するという設計意図が読める。これが再開発タワーが「街に還元する」と表現されるときの実態だ。
東池袋駅の南側に建つこのタワーは、池袋駅周辺の再開発エリアで最も南に位置し（公式サイト）、「池袋の南の顔」として機能する。北側約20mには同じ再開発の北街区（地上52階）が建ち、南面は雑司ヶ谷霊園の緑と低層の住宅地へと続く向きになる。南向き住戸は霊園の緑と低層の街並みを見下ろす位置関係になりやすい。南池袋公園（2016年リニューアル）は物件から徒歩6分だ。
外構には再開発事業で整備される地区広場と歩道状空地が含まれ、歩行者の通り抜けを前提とした植栽帯・広場が地上に配置される予定だ。街区単体で完結するのではなく、東池袋駅へつながるペデストリアンデッキや周辺の歩行者空間と連続する動線計画となっている。
容積率を799%まで使いながら建蔽率を49%に抑えるという判断は、「床は確保しつつ、地上にはあえて余白をつくる」意思決定である。容積を空中に積み上げ地上を公共化するこの手法は、再開発タワーが持つ最も正直な価値還元のかたちだ。数字を見れば、設計者がこの街に何を残そうとしたかが読める。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALKING ROUTE
改札を出てから
東京メトロ有楽町線・東池袋駅からは、地下広場・地下通路と新設のペデストリアンデッキを通って物件の2階エントランスに直結する（公式サイト）。地上を歩く場合は1番出口が最寄りで、出口を上がると首都高速の高架と、北街区のタワーの建設現場が視界に入る。まだ整備途中の街区があることは否定できないが、物件は出口の南側すぐで迷いようがない。
道のり前半（池袋駅東口〜グリーン大通り）
池袋駅から歩く場合は、東口から緑の多いグリーン大通りを南東へ進む（公式の現地案内図の徒歩ルート）。沿道には銀行や飲食店が並び、一本北の東池袋1丁目にはラーメン店やベトナム料理店など個性のある店が集まる。歩道は整備されており、平日昼でも歩きやすい。この区間がもっとも「池袋らしい」にぎわいを感じる道だ。
道のり後半（東池袋駅前〜物件）
グリーン大通りの先で豊島区役所の脇を抜けると、東池袋駅の出口に出る。商業店舗が減り、再開発で生まれる街区の外構が続く。物件は駅の南側すぐで、池袋駅からは徒歩10分（公式サイト）。最後の50mほどで「ここが日常の帰り道になる」場所の空気感が確認できる。
歩いてみての体感
経路全体の高低差は小さい。東池袋駅の出口付近は標高約28m、敷地は約31mで、池袋駅東口（約32m）からもほぼ平らな道が続く（国土地理院の標高データ）。武蔵野台地の上を歩くルートのため、起伏を気にする必要はない。スーツケースを引いても問題のない道幅と路面状況だ。夜間はグリーン大通りの照明と周辺の商業施設の明かりがあり、暗がりになる区間はほとんどない。子連れのベビーカーでも通行しやすい経路だと判断する。
徒歩3分の数字は正確だ。東池袋の賑わいが南池袋の落ち着きへと切り替わる「境界線」をちょうど3分で越える導線になっており、生活動線として非常に整理されている。池袋の騒がしさを背にして帰れる、という感覚は数字以上に価値がある。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
街の歴史と再開発動向
南池袋は、2014年に「消滅可能性都市」と指摘された豊島区が、立て直しの重点エリアとして整備してきた地区だ。2015年に新設した豊島区役所庁舎、2016年にリノベーションした南池袋公園、2020年に開業したHareza池袋（コンサートホール・映画館複合施設）が徒歩圏内に集まる。行政主導の街づくりが着実に積み重なってきたエリアで、10年前と比べて滞留人口と街の質が大きく変化した。
同じ再開発事業の北街区として北側約20mに建つ「グランドシティタワー池袋」（地上52階・2027年完成予定）との関係も重要だ。2棟あわせて約1,500戸のタワー住宅ゾーンが東池袋駅の南に生まれる。プラウドタワー池袋はその南側に位置し、池袋の再開発エリアで最も南という立地を持つ。
生活インフラ・学区
日常の買い物ではマルエツ プチ 東池袋駅前店（徒歩3分）、サンシャインシティの西友と成城石井（いずれも徒歩5分）が主な選択肢になる（徒歩分数は公式サイト）。池袋駅周辺にはドン・キホーテや西武・東武百貨店の地下食品売り場（徒歩10分）があり、週末まとめ買いも選べる。小学校は公式サイトで通学区とされる豊島区立南池袋小学校（徒歩5分・約380m）で、学区は豊島区教育委員会でも確認してほしい。公園は南池袋公園とイケ・サンパークがともに徒歩6分で、日常の息抜き場所として機能する。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 洪水浸水想定 | 非該当（想定最大規模でも敷地は区域外。最寄りの浸水想定区域は東約70m・0.5m未満、北東約170mに0.5〜3m。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
|---|---|
| 高潮浸水想定 | 非該当（内陸部） |
| 津波浸水想定 | 非該当（内陸部） |
| 土砂災害警戒区域 | 非該当（敷地は指定区域外で、半径約400m以内に急傾斜地の警戒区域はない。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 液状化危険度 | 台地（東京都の地盤分類「台地1」）で、一般に液状化しにくい地盤とされる。液状化の可能性は東京都「東京の液状化予測図」で確認してほしい |
| 地域危険度（地震火災） | 総合ランク1（建物倒壊1・火災1／5段階。東京都 地域危険度測定調査 第9回・南池袋2丁目） |
| 海抜・標高 | 約31m（敷地付近29〜33m。国土地理院の標高データ） |
| 最寄避難所 | 豊島区立南池袋小学校（南池袋3丁目・直線約280m）、豊島区立朋有小学校（東池袋4丁目・直線約670m）ほか（国土地理院 指定避難所データ） |
出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／豊島区公式ハザードマップ／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」／国土地理院（標高データ・指定避難所データ）
武蔵野台地の上にあるため、液状化リスクと大規模浸水リスクはともに低水準だ。標高約31mという高さは、東京東部の低地帯とは地盤条件が根本的に異なることを意味する。地域危険度も総合ランク1（5段階で最も低い）で、ハザード面で購入をためらう材料は見当たらない。この物件で確かめるべきは災害そのものより、北街区との近さや周辺工事といった「周りの環境の変化」の方だと読む。
「再開発と非分譲住戸」を読む
SECTION 06 / KEY RISK
再開発事業と非分譲住戸とは何か
再開発事業（第一種市街地再開発事業）では、もともとその土地に住んでいた地権者が、建て替え後の新しい建物の一部を権利として受け取る「権利変換」という仕組みがある。これにより、総戸数620戸の中には「一般に分譲販売される住戸」と「元の地権者が受け取る権利床住戸」が混在することになる。
権利床住戸の所有者は、一般の分譲購入者と異なり、もともとその土地の地権者として住戸を取得しているため、価格を払って買ったわけではない。その後、賃貸として貸し出すか、自ら居住するかは所有者の判断に委ねられる。こうした住戸の比率は物件によって大きく異なり、開示されないケースも多い。
この物件への影響を読む
南池袋二丁目C地区の再開発事業では、元の街区に複数の地権者が存在していた。公式の物件概要によれば、総戸数620戸のうち非分譲住戸は82戸で、全体の約13%にあたる。実際にこの比率が高い物件では、管理組合の議決権構成が購入者側に不利になったり、賃借人（借家人）の割合が増えて管理運営に摩擦が生じやすくなることがある。
加えて、再開発タワーは竣工後の権利床流通が一般中古市場へ入ってくるタイミングが読みにくい。竣工数年後に権利床が売却されると、中古供給量が一時的に増加し、価格の下方圧力になるケースがある。「一般分譲分が何戸あるか」「権利床の比率がどの程度か」は、中古に売却するときの流動性を左右する重要な数字だ。
自分で確認する方法
非分譲住戸の戸数（82戸）は公式の物件概要に載っている。モデルルームでは「82戸のうち地権者が自ら住む住戸と賃貸に回る見込みの住戸の内訳」「管理組合の議決権に占める割合」を質問する。担当者が即答できない場合は、書面での回答を要求することが望ましい。事業の経緯（2021年8月の権利変換計画の認可など）は、豊島区の公式サイト「市街地再開発事業（南池袋二丁目C地区）」と東京都都市整備局のページで確認できる。売買契約前の重要事項説明でも、非分譲住戸の扱いを必ず確かめる。
「非分譲の82戸がどう使われるか」を確認しないまま再開発タワーを購入するのは、マンションという共同体の構成を把握せずに住み始めることと同義だ。数字を聞いても担当者が把握していなければ、それ自体がひとつの判断材料になる。開示を求めることに遠慮は不要である。
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
1階のエントランスホールは2層吹き抜けで、受付カウンターを備える（公式サイト）。620戸規模のタワーとして、ゲストルーム3室（オーナーズスイート）、キッズコーナー付きのコミュニケーションラウンジ、パーティーラウンジなどが共用施設として整備される。駐車場は186台（一般分譲住戸分はタワーパーキング164台。公式の物件概要）で、電気自動車向け充電設備の設置状況はモデルルームで確認が必要だ。
スカイラウンジは28階に設けられ、壁面に天井まで届く本棚を備える予定だ（公式サイト）。2階のフィットネスラウンジにはランニングマシンなどが置かれる。フィットネスラウンジは日中利用が主体の設備で、会員制スポーツクラブへの出費を省ける恩恵は使い方次第で大きい。ただし620戸規模の入居者が共有するため、混雑のピーク時間帯（朝6〜8時・夕方18〜20時）は使いにくくなる可能性がある。
620戸規模の共用施設は充実している分、管理費への影響も無視できない。スカイラウンジ・フィットネス・受付スタッフのサービスを「実際に使う暮らし」が自分にあるかどうかを先に問い直してから、この施設構成の価値を判断するのが順序だ。使わない設備を維持費として払い続ける事態は避けたい。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
未分譲住戸の専有面積は31.24〜143.76㎡と、1Kから3LDKまでの幅を持つ構成だ（公式の物件概要）。タワー型の特性として、高層になるほど南側・池袋側などの視点場が変わり、同じ間取りタイプでも階数で価格差が生まれる。間取りの方向性は、コンパクトな1K・1LDK（単身・DINKs向け）から、ST（納戸）付きの3LDK（家族向け）まで幅広い。
WAタイプ（3LDK・76.55㎡）——北西角の3LDK
3LDK+ST+WIC+SICという構成は、現在の新築マンションで家族世帯が最も求める間取り要素を網羅している。公式サイトの価格例では19階の北西角住戸が19,830万円だ。STは公式の表記では納戸（ストレージ）で、季節ものや在宅ワークの道具をまとめて置ける収納として共稼ぎ夫婦にとって実用的だ。WIC（ウォークインクローゼット）とSIC（シューズインクローゼット）の両立は、帰宅後の動線がスムーズになる。廊下から各室に独立してアクセスできる配置のため、家族間のプライバシーも確保されている。
NAタイプ（2LDK・53.67㎡）——北向きの2LDK
53.67㎡の2LDKはDINKsや単身者が広めに使う、あるいは子どもが小さいうちの3人家族が使う選択肢だ。WAタイプと比べてコンパクトな分、価格を抑えやすい。ただし北向きの住戸で、北側約20mに地上52階の北街区が建つため、眺望と通風はその影響を受ける（公式サイトの注意書き）。眺望を目当てに選ぶ住戸ではない。また将来的に家族が増えた場合は手狭になることを想定した上で、購入計画を立てる必要がある。
WAタイプ（ST付き3LDK）が「家族の実用性」で戦い、NAタイプ（2LDK）が「都心タワーに手の届く価格で入る」という戦略で差別化する構成と読む。この物件の主力購入者は子育てDINKsから3人家族で、ST付きのWAタイプが最も売りやすい商品設計と読める。北向きのNAタイプを選ぶなら、北街区が建った後の眺めと日当たりを、モデルルームの模型や眺望写真で確かめてから決めることを勧める。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
公式サイトに載っている価格例は、WDタイプ（1LDK・36.23㎡・13階）が8,950万円、WAタイプ（3LDK・76.55㎡・19階北西角）が19,830万円で、坪単価に直すとそれぞれ約820万円と約860万円になる。第3期は2026年9月に登録受付を終え、第3期2次（10月中旬予定）の価格はまだ公表されていない。正式な価格は各期の登録案内で確認する必要がある。
周辺中古マンションの坪単価（参考）
| グランドシティタワー池袋 | 2027年完成予定の新築（同じ再開発の北街区・地上52階）で中古の取引はまだない・本物件の北側約20m |
|---|---|
| プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ | 2022年1月築・推定相場@約853万円・東池袋4丁目（直線約230m） |
| ブリリアタワー池袋 | 2015年3月築・推定相場@約984万円・南池袋2丁目（豊島区役所と一体の建物。区役所まで徒歩2分） |
| プラウドタワー東池袋 | 2019年2月築・推定相場@約765万円・東池袋5丁目（直線約500m） |
※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年9月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。表の「推定相場」は第三者の相場データによる推定値で、築年・所在地も同じデータによる。
近隣の築浅タワーの推定相場は坪約770〜980万円で、公式の価格例（坪約820〜860万円）はその範囲の中に収まる。評価は「適正（周辺相場±10%以内）」に相当する。駅直結のステーションアリーナ（約853万円）とほぼ同じ水準で、区役所と一体のブリリアタワー池袋（約984万円）よりは低い。ただし価格例は北西角・西向きの住戸で、南向きや高層階はさらに高くなりうる。「新築プレミアムを払う価値があるか」という問いが購入判断の核心である点は変わらず、希望住戸の坪単価を周辺相場と並べてから判断することを勧める。
ここに住む日常
SECTION 10 / DAILY LIFE
この物件が最もフィットする購入者像は、有楽町線沿線の職場（飯田橋・有楽町・銀座一丁目・新木場方面）に週3〜4日通勤する共稼ぎ夫婦だ。東池袋駅から乗車すれば有楽町まで約19分の直通アクセスで、池袋の複雑な乗り換えを経由する必要がない（大手町へは飯田橋で東西線に乗り換えて約21分）。加えて、池袋駅まで徒歩10分という選択肢があることで、他路線への切り替えも生活の選択肢に入ってくる。
平日朝は2階エントランスからデッキと地下通路を通って東池袋駅へ向かう。天候や車の往来に左右されにくい3分の動線だ（公式サイト）。夕方の帰り道は、東池袋1丁目の飲食店に立ち寄るか、徒歩6分の南池袋公園で一息つく選択肢がある。週末は、Hareza池袋のコンサートホールで文化的な時間を過ごすか、池袋駅の西武・東武百貨店で買い物、あるいは電車でサクっと新宿・渋谷に出るという生活リズムが成立する。
生活利便チェック：
- スーパー：マルエツ プチ 東池袋駅前店（徒歩3分）・サンシャインの西友（徒歩5分）・成城石井 池袋サンシャイン店（徒歩5分）（公式サイト）
- 公立小：豊島区立南池袋小学校（徒歩5分・約380m。公式サイトで通学区。学区は豊島区教育委員会でも確認してほしい）
- 公園：南池袋公園（徒歩6分・2016年リニューアル・カフェ併設）・イケ・サンパーク（徒歩6分）
- 病院：東池袋きむら内科クリニック（徒歩2分）・東池袋小児科醫院（徒歩3分）・東京都立大塚病院（徒歩20分）（公式サイト）
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。
南池袋公園の整備とHareza池袋の開業によって、「池袋」という地名が持つ従来のイメージとは異なる生活圏が着実に育ちつつある。今後5〜10年で周辺の街並みがさらに変化していく過程を、最前列で経験できる立地だ。完成した街を買うより、育っていく街に先に入る——その判断が合う人向けの物件である。
まとめ
SECTION 11 / CONCLUSION
★評価（5段階）
※南池袋公園まで徒歩6分と離れており、北側約20mに地上52階の北街区が建ち、首都高速の高架も近く、隣接部では都市計画道路の整備も進むため、立地を★4とした（2026年9月見直し）。
良い点
- 東池袋駅3分（デッキで直結）・池袋駅10分という二重アクセスで、有楽町線直通と各路線への乗り換えが両立する
- 池袋の再開発エリアの最南端。建蔽率49%で地区広場と歩道状空地を確保した開放的な地上部設計
- 620戸の大規模タワーながら、武蔵野台地上で液状化・大規模浸水リスクが低い
- ST（納戸）付き3LDKを筆頭に、収納を厚くした間取り構成が揃っている
気になる点
- 価格は1LDK（36.23㎡）で8,950万円、3LDK（76.55㎡）で19,830万円と坪800万円台。第3期2次の価格は未定で、希望住戸の価格を確認してから判断したい
- 620戸のうち82戸（約13%）が非分譲住戸。地権者の自己居住か賃貸かで管理組合の運営が変わるため、用途と議決権の割合を重要事項説明で確かめたい
- 620戸・多数の共用施設による管理費・修繕の積立の長期負担を事前に試算すべき
- 北側約20mの地上52階（北街区）で北側住戸の眺望・通風が影響を受けるうえ、隣接部では都市計画道路「環状5の1号線（雑司ヶ谷）Ⅱ期」の整備が進み、西側では約10.3haの地区計画の区域で開発が予定される（公式サイト物件概要）。整備後の交通量・騒音と工事中の騒音・振動は、住戸の向きと階を選ぶ前に確かめたい
こんな人にすすめる／すすめない
すすめる：有楽町線沿線（有楽町・銀座方面）通勤の共稼ぎ夫婦、池袋の利便性を最大限に活かしながら南側の落ち着いた生活環境を求める方、南池袋再開発エリアの将来価値上昇に積極的に賭けたい方
すすめない：9,000万円以下で3LDKを探している方（価格帯が合わない可能性大）、管理費・修繕の積立の長期負担を極力抑えたい方、「完成した静かな住宅地」を求めている方（再開発の工事が周辺で続く）
・野村不動産「プラウドタワー池袋」公式サイト：https://www.proud-web.jp/mansion/a115930/
・国土交通省 重ねるハザードマップ／国土地理院（標高データ・指定避難所データ）
・豊島区公式ハザードマップ／豊島区「市街地再開発事業（南池袋二丁目C地区）」
・東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」／東京都 都市整備局「南池袋二丁目C地区（組合施行）」事業概要
・周辺相場：第三者の相場データ（推定相場・2026年9月時点）
・案内図：Google マップ／野村不動産「プラウドタワー池袋」公式サイト（現地案内図）
・店舗評価・徒歩ルート：Google マップ（2026年9月時点）
プラウドタワー池袋の価格・間取りが気になったら
未公表の第3期価格・詳細間取り・販売スケジュールは、資料請求とエントリーが最速の入手ルートです
- 価格・販売戸数・管理費などは、記事に書いた日付の時点で売主の公式サイトなどに公開されていた情報です。販売状況や価格は変わることがあります。
- 坪単価は公開された価格と専有面積からの計算、周辺の中古相場は売り出し事例などにもとづく目安で、実際の取引価格を示すものではありません。公式に発表されていない価格の予想は掲載していません。
- ★の評価、「割高・割安」の判断、設計の読み解きは、一級建築士である筆者の個人的な見解です。将来の価格・資産価値・住み心地を約束するものではありません。
- ハザードや地域の情報は、国や自治体が公開している資料をもとにしています。最新の内容は各自治体の資料で確かめてください。
- 購入を考えるときは、売主の最新の資料と重要事項説明で必ず確かめたうえで、ご自身の判断でお決めください。当サイトは特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません（免責事項）。
- 内容に誤りを見つけたときは、お問い合わせの「記事の訂正依頼」からお知らせください。確かめたうえで直します。