【目黒区】ディアナガーデン柿の木坂

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※渋谷・東京は売主公式サイトの所要時間（学芸大学駅〈物件まで徒歩15分〉起点・通勤時。日中はそれぞれ約6分・約28分）。横浜・新宿・品川は都立大学駅（物件まで徒歩14分）起点の平日朝時間帯の目安（Google Maps乗換案内）。いずれも駅までの徒歩は含まない。

一級建築士ryoが見る「坂の上の19戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

目黒区柿の木坂2丁目の高台に建つ、地下1階地上4階・全19戸の小規模マンションだ。駅から目黒通りを渡った先の坂をおよそ10m上り切った、標高約38mの台地の上という立地が、この物件の最大の地理的な特性で、武蔵野台地の安定した地盤の上に建つ安心感がある。周辺は2〜3階の戸建て住宅が並ぶ落ち着いた住宅街で、4階建ての本物件はほどよく周囲に溶け込む高さに抑えられている。

敷地の特徴として注目したいのが、歩行者と車の動線をはっきり分けたアプローチの設計だ。公式サイトは「二面接道の角地という土地の資性を活かし」、駒沢通りから邸宅街の中へ一歩奥まったエントランスにしたと説明している。シャッターゲート付きの屋内駐車場の出入口は建物の一端に設けられ、歩行者用のアプローチはそれとは独立したルートになっている。19戸という規模だからこそできる配慮で、毎日の帰宅の体験が丁寧に設計されている。

一方で、数字を見ると「余白のある邸宅」とは別の顔が見えてくる。敷地1,203.44㎡に対して建築面積は890.77㎡で、建物が地面を覆うのは敷地の約74%（公式サイト物件概要）。角地の緩和を使った建ぺい率76.12%の上限近くまで、地上部分をほぼ使い切っている。さらに延べ床面積3,279.74㎡のうち1,340.26㎡（約4割）は容積率の計算に入らない部分で、地下1階の全戸分のトランクルーム、建物内の1階に設けた屋内駐車場、内廊下といった共用部分がその多くを占めると読める（公式サイトは駐車場を「建物内の1階」、トランクルームを「地下1階」と説明）。容積率161.28%という低層住宅地の制限の中で、住戸の面積を確保しながら「共用部の厚み」を床面積の4割ぶん上乗せした計画であり、外周の植栽は敷地の縁に沿った帯として読むのが正確だ。

設計・監理を担当したのは坂倉建築研究所。近代建築の巨匠ル・コルビュジェに師事した建築家・坂倉準三が1940年に前身の「坂倉建築事務所」を設立した設計事務所で（売主公式サイト）、国立西洋美術館の実施設計にも関わった名門だ。竣工後の建物が持つべき品格を設計段階から積み上げていることが、外観の完成予想図からも伝わる。モリモトのトップブランド「ディアナガーデン」シリーズに、設計事務所としての格が重なっている。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

東急東横線「都立大学」駅の改札は1つ。物件は駅の北北西、直線で約1kmの位置にあり、目黒通り側（北側）へ向かう。改札を抜けて目に入るのは、目黒通り沿いに並ぶ小ぶりな商店と高木の緑だ。駅前に大きなスーパーや商業施設はなく、落ち着いた東横線らしい駅前の風景が広がる。

道のり前半（駅前〜中盤）

駅から北へ進んで目黒通りを渡ると、すぐに住宅街に入る。幅4〜5m程度の生活道路が中心で、2〜3階の戸建て住宅が連続している。地形は、目黒通りを渡った先で上り坂になる。国土地理院の標高データでは駅付近が約26m、坂の上が約37mで、130mほどの区間でおよそ10m上る。自転車では力が要る坂だが、健康な大人なら歩くのに支障のない傾斜だ。坂を上り切ると、物件（約38m）まではほぼ平坦になる。ただし重い荷物がある日や雨の日は、体感ではさらに長く感じられる。

道のり後半（物件直前）

柿の木坂エリアに近づくにつれて、街の雰囲気は一段と落ち着く。車の通行量が減り、緑の多い邸宅街の路地に変わる。物件の東側200mほどには呑川柿の木坂支流の緑道（暗渠）が通り、坂を上り切った標高38mの高台ならではの開放感がある。建物が見えてくると、4階建ての落ち着いたボリュームが周囲の戸建て住宅に近い高さで佇んでいることに気づくはずだ。

歩いてみての体感

徒歩14分という数字は、正直に言って長めだ。毎日電車で通勤する人には、往復30分近くの上乗せになる。一方で、駅近の物件では得られない静けさと高台の開放感を毎日の生活に取り込めるのが、この立地の代わりの魅力だ。夜道は街灯が整備され、住宅地としての安心感はある。子連れの通園・通学のルートとしても、上り坂は目黒通りの先の1か所に集まっており、子どもの足でも歩ける範囲に収まる。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

柿の木坂という場所

柿の木坂は、目黒区内でも歴史のある高級住宅地として知られるエリアだ。目黒区の南部、東急東横線と東急田園都市線に挟まれた台地の上にあり、古くから医師・弁護士・経営者といった層が居を構えてきた。かつての柿の木坂通りには名前の由来になった急な坂があり、いまも坂道と緑の多い景観が残る。マンションの供給は少なく、新築の小規模ブランドマンションが出ると注目度が上がるエリアだ。駒沢オリンピック公園まで約790m・徒歩10分（公式サイト）という立地は、日常の散歩やジョギングの行き先として申し分ない。

生活インフラ・学区

日常の買い物は、都立大学駅周辺の商店と目黒通り沿いのスーパーが中心になる。物件から徒歩10分圏内には成城石井 柿の木坂店（東が丘1丁目・直線約140m）や東急ストア 駒沢通り野沢店（野沢3丁目・直線約430m）などがある（Google マップ）。大型スーパーは少し距離があるが、車を持つ世帯（屋内駐車場が全戸分あり、全戸が使える）なら不便は感じないだろう。最寄りの公立小学校は目黒区立東根小学校（東が丘1丁目・直線約470m）。学区は購入前に目黒区教育委員会で確かめてほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／東京都 地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ。目黒区公式ハザードマップ（水害）でもあわせて確認してほしい。

19戸で支える共用部と将来の費用を読む

SECTION 06 / MAINTENANCE COST RISK

ハザードに弱点がなく、坂の上の静かな住宅地にあるこの物件で、購入判断に最も効くのは「19戸という小ささで、厚い共用部を将来にわたって支えられるか」だ。2章で見たとおり、延べ床面積の約4割が共用部分などにあたり、屋内機械式駐車場・全戸のトランクルーム・内廊下・各階のゴミステーションと、維持に手間とお金がかかる設備がそろっている。

小規模マンションの将来費用とは何か

マンションの共用部分の維持費は、毎月の管理費と、将来の修繕のための積立金を、住戸の数（正確には専有面積の割合）で分けて負担する。建物の外壁や屋上、エレベーター、機械式駐車場の修理や入れ替えにかかる費用は、戸数が多くても少なくても大きくは変わらない。そのため戸数の少ないマンションほど、1戸あたりの負担は重くなりやすい。また分譲時の積立金は低めに設定し、築年数に応じて段階的に引き上げる計画になっていることが多い。機械式駐車場は定期的な点検が要り、一般に築20〜30年ほどで装置の入れ替えが必要になるとされる。

出典：株式会社モリモト「ディアナガーデン柿の木坂」公式サイト 物件概要・トップページ（2026年10月5日閲覧）。1㎡あたりの金額は物件概要の値を専有面積で割った概算。

この物件への影響を読む

販売中のHタイプ（67.26㎡）の管理費は月27,400円で、1㎡あたり約407円になる。日勤の管理員・内廊下・屋内駐車場を19戸で抱える以上、この水準は設備の厚さに見合った数字と読めるが、毎月の支払いとしては重い部類だ。修繕のための積立金は月14,800円（1㎡あたり約220円）で、入居時に約252万円の積立基金を一括で納める。新築時の積立額は将来の引き上げを前提にしていることが多く、いまの月額が続くとは考えないほうがよい。

影響が大きいのは機械式駐車場だ。19台のうち13台が機械式で、その維持と将来の入れ替えの費用は19戸で分けることになる。駐車場の使用料は月4万〜5万円と高く、全区画が埋まっていれば管理組合の大きな収入になるが、車を手放す世帯が増えて空き区画が出ると、その収入が減って積立計画に穴が開く。また、19戸のうち一般分譲は14戸で、友の会会員住戸3戸と募集対象外住戸2戸の所有者も同じ管理組合の一員になる。小さな組合では、1戸1戸の意向が修繕の判断に直結する。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

エントランスアプローチは、道路側から奥に向かってゆっくりと気持ちが切り替わる設計だ。公式の完成予想図を見ると、舗装が切り替わる境目に合わせて植栽の密度が変わり、日常の道路から「家の領域」に入る境目が自然に感じられる。歩行者用のアプローチと車のシャッターゲートが完全に分かれているため、車が出入りするときの歩行者への圧迫感がなく、19戸が共有する玄関までの道のりが静かに保たれる。

エントランスラウンジは内廊下の起点となる空間で、宅配ボックスは各住戸の玄関横に専用のものが全戸分ある。共用廊下は内廊下のため、天候に左右されずに玄関まで移動できる。各階にゴミステーションがあり、ゴミ出しのためだけに地下や1階まで降りる必要がない。屋内駐車場は機械式13台・平置5台・身障者用平置1台の計19台で、19戸の全住戸分が確保されている。シャッターゲート付きで防犯面の安心感があり、公式サイトによれば駐車場の奥は共用廊下につながる。国が定める省エネ・環境性能の認証基準（ZEH-M Oriented）を取得しており、冬あたたかく夏すずしい建物の性能が住まいの快適さに直結する。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

専有面積は公式サイトの間取りページ（10タイプ）で67.26㎡〜138.60㎡と、最小でも67㎡台の広めの設定だ。23区内の一般的な新築マンションが50〜60㎡台を中心に構成されることが多いことを考えると、この面積帯は一段広い住まいを意識した設計方針といえる。間取りページがあるのはB〜Lの10タイプで、1LDK+S〜3LDKの構成。2026年9月23日時点、10月5日時点とも、販売中なのはHタイプの1戸（最終1邸）だけだ。

最大天井高約2.7m（公式サイトの間取りページ）は、一般的な新築マンションの2.4〜2.5mと比べて明らかに高く、リビングで過ごすときの開放感が違う。内装はイタリア製の大判タイル（600角）・フィオレストーンのキッチン天板・ウルトラファインバブル給湯など、素材の選び方が際立つ。WIC（ウォークインクローゼット）は全タイプに、SIC（シューズインクローゼット）もHタイプ以外のタイプに設定されており、収納の充実度も高い。

代表プランの比較

ここで押さえておきたいのは、販売中の最終1邸であるHタイプ（67.26㎡・2LDK+WIC・2階・1億7,990万円）と、Jタイプ（94.03㎡・3LDK+3WIC+SIC+納戸+ポーチ・4階）の性格の差だ。Hタイプは10タイプの中で最もコンパクトな住戸だが、公式サイトが「約10mのワイドスパン」とうたうとおり、間口約10mに約15.4畳のLDK・約7.3畳の主寝室・約5.3畳の洋室を横に並べ、どの部屋にも窓が向く。WICも確保しており、DINKsや夫婦2人向けの住まいとして成立する。Jタイプは最上階の大型住戸として設計され、ファミリーや広い収納を求める層向けだ。ただし2026年10月5日時点で公式サイトに販売中と表示されているのはHタイプの1戸だけで、Jタイプを含むほかのタイプは購入できる住戸が出ていない。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

いま先着順で販売されているのは、公式サイトで「最終1邸・キャンセル住戸」とされるHタイプ（2LDK+WIC・67.26㎡・2階）の1億7,990万円だけだ（2026年9月23日時点。10月5日時点も同じ）。坪単価に換算すると約884万円/坪になる。目黒区の新築マンションの中でも上位の価格水準だ。ただし、モリモトの「ディアナガーデン」シリーズは標準的な分譲マンションとは別のカテゴリとして価格が設定されている点は、割り引いて見る必要がある。

周辺中古マンションの坪単価（都立大学・学芸大学駅周辺）

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年3月時点（2025年4月〜2026年3月の集計）の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

周辺中古の坪単価（築5年以内で約491万円）と比べると、本物件の約884万円は約80%の上乗せになり、数字の上では「大幅に割高」という判定が出る。そのうえで、坂倉建築研究所の設計・全戸分の屋内駐車場・全戸のトランクルーム・19戸限定の希少性、そしてモリモトのトップブランドという付加価値をどこまで評価するかが、購入判断の分かれ目だ。資産性の観点では、同シリーズの過去の竣工物件が中古になっても高値で取引されているかを、自分で確かめておくことを勧める。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件に最も自然に合うのは、自家用車を日常的に使う40〜60代のパワーカップルや、医師・経営者といった高額所得層だ。在宅ワークが多く、毎朝の通勤電車への依存度が低い人なら、駅14分という距離はほぼ気にならなくなる。

平日の朝、シャッターゲートが静かに開いて車を出し、駒沢通りへ向かう。子どもを最寄りの東根小学校に送ってから渋谷方面の職場へ。夕方、渋谷から東横線に乗れば急行で学芸大学駅まで約8分（公式サイト）。改札を出てから15分ほど歩けば、高台の静かな住宅地に帰り着く。週末の朝は近所のキャトルでパンと焼き菓子を買い、徒歩10分の駒沢オリンピック公園を散歩する。夜は柿の木坂の住宅街の中にあるとんかつ屋で夕食をとる——そんな暮らしが自然に描ける。

一方で、単身赴任・転勤族・出張の多い人には向かない。19戸の小規模な物件は売却に時間がかかる場合があり、賃貸に出す際も坪単価に見合う賃料の設定が難しいことがある。

生活利便チェック：

• スーパー：成城石井 柿の木坂店（東が丘1丁目・直線約140m）・東急ストア 駒沢通り野沢店（野沢3丁目・直線約430m）
• 公立小：目黒区立東根小学校（東が丘1丁目・直線約470m。学区は目黒区教育委員会で確かめてほしい）
• 公園：駒沢オリンピック公園（約790m・徒歩10分。売主公式サイト）
• 病院：国立病院機構 東京医療センター（東が丘2丁目・直線約650m）

※直線距離は Google マップの位置から測った目安（2026年10月時点）。実際に歩く距離はこれより長くなる。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月5日時点）。距離は Google マップの位置から測った直線距離。営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※台地の上で水害リスクは低いが駅から徒歩14〜15分かかるため立地を★4、坪約884万円で周辺の築5年以内の中古（約491万円）の約1.8倍のため価格を★3とした（2026年10月見直し）。

良い点

• 標高約38mの高台で、敷地は洪水の想定区域外・地盤は台地。23区内で安心感が際立つ防災立地
• 屋内駐車場19台（全戸分・シャッターゲート付）を19戸で実現。雨の日も車を快適に使える贅沢な仕様
• 坂倉建築研究所設計・モリモト最高級ブランド「ディアナガーデン」シリーズ。設計と素材の品質が明確で将来の資産性に期待できる

気になる点

• 都立大学駅徒歩14分・学芸大学駅徒歩15分。いずれも15分前後の距離で、雨天や夏場の帰宅は体力的・心理的な負担になる日もある。電車通勤が毎日の方は注意
• 19戸の小規模物件のため管理組合が積み立てられる将来の管理費用の総額が少なく、定期的な建物の大きな工事が必要になる際に住人一人あたりの負担が大きくなるリスクがある。将来の費用負担の計画については売主に詳細確認が必要。販売中のHタイプ（67.26㎡）でも管理費と修繕のための積立金で月42,200円かかり、機械式駐車場13台の将来の入れ替え費用も19戸で負う（6章）

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：40〜60代で車を日常的に使い、渋谷・恵比寿方面に職場がある夫婦。高台の静けさと品格ある住まいを長期で保有したい方。在宅ワーク比率が高く毎日の徒歩距離が気にならない方。

すすめない：毎朝電車で都心に通勤し、駅近を重視する方。賃貸運用や5年以内の転売を前提にしている方（坪単価が高く、売却時の相手が限られる）。広いリビングよりも多部屋数を優先するファミリー層（3LDKのタイプはあるが、2026年9月23日時点で販売中なのは2LDKの1戸のみ）。

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