【千代田区】ウエリス六番町

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※東京・大手町・新宿・渋谷は公式サイト記載の所要時間（日中とは1分程度異なる）、品川はGoogle Maps乗換案内に基づく目安。最寄り駅：JR中央・総武線「四ツ谷」駅（麹町口）徒歩4分（約280m）、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅（3番出口）徒歩5分。ほかにJR・東京メトロ・都営「市ケ谷」駅徒歩7分、東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩9分（6番出口・午前6時〜午後11時）、東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩16分。計4駅7路線が利用可能（公式サイト物件概要）。

一級建築士ryoが見る「番町台地と3社共同の設計意図」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

千代田区六番町は、外濠（そとぼり）に沿って走る武蔵野台地の末端に位置する。皇居の外堀を西に控え、北は市ヶ谷、東は麹町、南は四ツ谷駅に接する。標高は約30メートル（敷地付近29〜32m。国土地理院の標高データ）と都心でも際立って高い地盤で、荒川・神田川のいずれの氾濫想定区域にも入らない（国土交通省 重ねるハザードマップ）。東京の中心でありながら、水害リスクが構造的に低い希少立地のひとつだ。

番町エリアは明治以降、陸軍将校の官舎地として整備され、戦後は外務省職員や文人が住む高級住宅地として定着した歴史を持つ。雙葉学園（徒歩2分）・女子学院（徒歩10分）などの有名私立教育機関が番町に集まっており（公式サイト）、街の雰囲気は教育と文化の色彩が強い。新しいマンションが少なく、中古物件も希少な供給の少ない住宅地でもある。その六番町6番の敷地に、今回の物件が建つ。

開発体制が異色だ。NTT都市開発・三菱地所レジデンス・大京の3社共同事業で、設計監修に日本を代表する設計事務所・日建設計が入っている。外構（植栽計画）は桝井淳介デザインスタジオが手がける。一般的な新築マンションが単独デベロッパーによる設計施工分離型であるのに対し、ここまで複数の大手が関与する体制は、番町という土地柄の「品格管理」に対する意識の表れだ。

敷地面積2,134.99㎡に対して総戸数85戸・地上12階建という組み合わせを読む。1フロアあたり平均7〜8戸になる計算で、内廊下を仮定するとエレベーターホールで顔を合わせる住戸は3〜4戸程度になる。専有面積の平均が90㎡超という設定と組み合わせると、廊下はホテルの上階フロアのような静けさになるよう意図された配置設計と読める。同じ千代田区内の大規模物件と比べて、廊下の「密度感」を意図的に下げている点が特徴だ。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

JR四ツ谷駅の改札を出て麹町口に向かう。改札を抜けると、目の前に外濠沿いの樹木が広がり、四谷見附橋と外濠の土手の緑が迎える。東京の主要ターミナル駅には珍しく、改札直前に「緑」がある出口だ。ここから物件まで約280メートル（公式サイト）。公式サイトの現地案内図では、麹町口から外濠の土手沿いの道を北（番町方面）へ進むルートが示されている。

道のり前半（駅前〜中盤）

新宿通りを離れると、景色が一変する。商業施設のガラスや看板が消え、左手に外濠の土手の緑が続く静かな道に入る（公式サイトは「外濠付近の緑道」と紹介している）。右手に雙葉学園の外壁が視界に入ると、番町の住宅街に足を踏み入れた合図だ。街灯はシンプルで、看板類が極端に少ない。

道のり後半（物件直前）

雙葉学園を過ぎると、道は静けさを増す。通学時間帯以外は人の往来がほとんどなく、都心と思えない落ち着きがある。車通りも少なく、建物のボリュームが抑えられているため空の見え方が広い。物件エリアの角に差し掛かると、まとまった植栽と開発工事のフェンスが視界に入る。四ツ谷駅の喧騒から4分でここまで変わる、という体感は記事で伝えにくいが、実際に歩いて確かめてほしい要素のひとつだ。

歩いてみての体感

体感所要時間は徒歩3〜5分。公式値の4分は正確だ。起伏については、麹町口を出た新宿通りの歩道が標高約31m、敷地付近が約30m（国土地理院の標高データ）で、道のりはほぼ平坦だ。低いのは線路が通る外濠の切り通し（約19m）で、歩く道はその縁の台地の上にある。夜の雰囲気は人通りが減り、街灯が控えめなため、防犯面を気にする方は実際の夜道を歩いて確認することを勧める。子連れ視点では、大型車の通過が少なく歩道が整備されているため安心感は高い。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

番町の歴史と再開発動向

番町の地名は江戸時代の番士（警護の武士）の屋敷地に由来し、明治以降は政財界の高官・文人が住む邸宅地として栄えた。島崎藤村・田山花袋・泉鏡花などが居を構えた文化の地でもある。戦後の民主化により邸宅は細分化されたが、「番町」という地名ブランドは現在も維持されており、中古マンションの坪単価は千代田区内でも特に高い水準で推移する。再開発・大規模建て替えの動きは近年ほとんどなく、今回のウエリス六番町は数十年に一度の規模の新規供給となる。

生活インフラ・学区

エリアを正直に評価すると、「住環境の品格は圧倒的に高いが、買い物は市ヶ谷・四ツ谷駅側の店に頼る」という特性がある。最も近いスーパーは成城石井 市ヶ谷店（五番町・徒歩約4分。Google マップの徒歩ルート）で、夜23時まで開いている。四ツ谷駅直結のアトレ四谷（徒歩5分・約370m）にも成城石井が入り、駅前のコモレ四谷（徒歩6分・約480m）にはスーパーのライフがある（公式サイト）。日常の食材はこの3か所で対応できる。公立小学校は千代田区立番町小学校（千代田区六番町8）で、公式サイトでは徒歩4分（約290m）。公式サイトは番町小学校・麹町中学校を通学区としている（学区は千代田区教育委員会でも確認してほしい）。千代田区の小学校は全校で35人学級制・少人数教育を導入しており、公教育の水準が高い区として知られる。公園は外濠公園（徒歩6分・約420m）が最寄りの大きな緑で、清水谷公園（麹町駅方面・徒歩13分・約990m）も歩ける距離にある（公式サイト）。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省ハザードマップポータル（重ねるハザードマップ）／千代田区公式ハザードマップ（神田川版・荒川版）／東京都地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月）／国土地理院（標高・指定避難所データ）

価格未発表を読む

SECTION 06 / KEY RISK

「価格未発表」とは何か

新築分譲マンションの販売プロセスは、①エントリー受付（情報収集・資料請求）→ ②予定価格提示 → ③第1期販売（正式価格発表・申込登録・抽選）の順に進む。ウエリス六番町は2026年7月14日よりエントリー受付を開始した段階であり、正式な価格は第1期販売開始（2027年1月下旬予定。公式サイト物件概要）まで発表されない。つまり現時点では、いくらで買えるかが一切わからない状態での「情報収集フェーズ」にある。

これは珍しいことではなく、竣工1〜2年前に着工・エントリー開始し、1年前に価格を発表するパターンは高額物件では標準的だ。問題は、価格が発表されて初めて「買えるかどうか」「割高かどうか」の判断ができるという点にある。エントリー受付の段階でモデルルームに行っても、「どの住戸がいくら」という具体的な数字を聞けない可能性が高い。

この物件への影響を読む

価格は未定で、第1期の販売開始（2027年1月下旬予定。公式サイト物件概要）まで住戸ごとの金額は分からない。それまでの物差しは2つある。1つは周辺中古の坪単価で、千代田区六番町の中央値は約1,289万円（2026年市場データ）、四番町では1,304〜1,736万円の事例がある（9章の表）。もう1つは近くで実際に売り出されている新築の価格で、記事冒頭の「価格と販売状況」に、同じ四ツ谷駅のプラウド四谷と、隣の三番町のザ・パークハウス 千代田三番町の価格を公式サイトで確かめて載せている。

専有面積は55.08㎡〜234.40㎡と幅が広く、同じ坪単価でも住戸によって総額は大きく変わる。価格が出たら、希望する住戸の坪単価（価格÷専有面積の坪数）を出し、この2つの物差しと並べてほしい。特に最大住戸については、流動性（売却できる買い手の数）が極めて限られる点も将来のリスクとして頭に入れておく必要がある。

自分で確認する方法

今できることは、エントリー登録をして情報収集に参加することだ。登録することで、価格発表・資料送付・モデルルーム内覧の案内が優先的に届く。登録費用は無料。

モデルルーム（2026年秋〜冬にオープン予定と推測）では以下の点を必ず確認してほしい： （1）各住戸の「予定価格」（担当者によっては参考値として提示される場合がある） （2）管理費・修繕の積立の月額（85戸の小規模物件は1戸あたりの負担が大きくなりがち） （3）機械式駐車場の維持費と月額（駐車場は68台〈機械式65台（うちEV対応10台）・平置3台〉で、全戸分はない。公式サイト物件概要） （4）1階〜地下の用途（地下1階の使途は公開されているか） 価格が確定したら、不動産ポータルサイトなどで公開されている中古の坪単価と比較して「新築プレミアムが適正範囲か」を自分で判断することを強く勧める。

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

日建設計監修という設計体制から、共用部のデザインにも相応の品格が期待できる。日建設計はオフィスビル・ホテル・美術館など都心の高品位建築を多数手がけており、その設計監修がマンションの共用空間に入ることは、一般的な住宅ブランドとは異なる質の担保になる。

85戸という規模は共用施設の維持においてデメリットにもなる。ラウンジ・ゲストルーム・フィットネスなどの設備を設けた場合、利用者85戸で運営コストを分担するため、1戸あたりの管理費負担は増大しやすい。一方で人が少ない静けさは、共用廊下やエレベーターのプライベート感に直結する。「都心の大規模タワーの非日常感」ではなく、「邸宅に近い日常感」を共用部で体験できる物件と見ている。

外構（植栽計画）は桝井淳介デザインスタジオが担当する。桝井淳介氏は都市部の緑の設計で実績を持つ外構・植栽のデザイナーで、建物周辺の植栽帯・アプローチの緑・道路境界の仕上げに、専門家の意図が入る。番町という静かな街並みの中に建つ以上、建物の外観と外構が街に対してどう振る舞うかが問われる物件だ。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

専有面積55.08㎡〜234.40㎡（販売予定の77戸。公式サイト物件概要）という幅は、通常の新築マンションでは珍しい。最小住戸と最大住戸の面積比は約4.26倍だ。この幅は「ひとつの物件に異なるライフスタイルの層を共存させる」という設計方針の表れで、単身・DINKsから三世代同居やプレミアムペントハウスまで同一棟が受け持つことを意味する。各層の顧客が「同じ番町のアドレス」を共有することが、ブランド的な均質性を保つ仕組みになっている。

代表プラン（3LDK・100㎡台）——中心プラン

公式サイトによれば、平均面積は90㎡超で「100㎡台中心のプランも豊富」とある。都心の新築で100㎡台を中心にした供給は、90〜100㎡未満が主流の他の物件と明確に一線を画す。LDKの広さが確保されているだけでなく、洋室2〜3室を設けた際にも各室が実質的な個室として機能する広さになる。在宅勤務と子育てが両立する間取りを求めるファミリー層に対応している。

大型住戸プラン（150㎡超）——特色プラン

最大234.40㎡という住戸は番町のかつての邸宅規模に近い。プライベートダイニング・書斎・複数の洋室と、ホテルスイートに近いプログラムが可能な広さだ。ただし面積が大きいほど価格が上がり、売却時の買い手も限られる。資産として流動化しやすいのは100〜130㎡の標準プランで、大型住戸は実需（本当に使いたい）で購入する前提で判断することを勧める。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

第1期正式価格は2027年1月下旬の販売開始時に発表予定（公式サイト物件概要。2026年9月15日に2月中旬から変更）。2026年10月5日に確かめた公式サイト物件概要でも販売価格・販売戸数は未定のため、いまは周辺の中古相場と、近くで実際に売り出されている新築の価格を物差しにするしかない。千代田区六番町の中古坪単価は2026年市場データで1,289万円が中央値、四番町では1,304〜1,736万円の事例がある。いずれも前年比で約20〜25%の上昇が見られる高値圏だ。

周辺中古マンションの坪単価（参考値）

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年7月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

近くの新築では、同じ四ツ谷駅のプラウド四谷（第2期2次）と、隣の三番町のザ・パークハウス 千代田三番町（先着順）が、実際の価格で売り出されている。記事冒頭の「価格と販売状況」に、公式サイトで確かめた価格と、そこから計算した坪単価を載せた。ウエリス六番町の価格は第1期の販売開始（2027年1月下旬予定）まで未定なので、発表されたら希望する住戸の坪単価を出し、上の中古の表と冒頭の新築の価格に並べて判断してほしい。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定購入者像は大きく2パターン考えられる。ひとつは都心勤務の40〜50代DINK世帯で、新宿や東京駅に5〜10分でアクセスしながら、帰宅後は番町の静けさの中で過ごしたいという層。もうひとつは子育てを番町の公教育（千代田区立番町小学校）と近隣の有名私立学校双方でカバーしたい、教育熱心なファミリー層だ。いずれも番町という住所のブランドと、資産として長期で保有できる物件の価値を理解している購入者像になる。

平日の朝、リビングで一杯のコーヒーを淹れてから四ツ谷駅に向かう。麹町口から4分、JR中央線快速で4分後には新宿、9分後には東京駅に到着する（公式サイトの所要時間）。昼に時間ができたら、六番町のメソン・セルバンテスでイベリコ豚のランチを取ることも選択肢に入る。週末は四ツ谷アトレで食材を調達し、清水谷公園で子どもを遊ばせる午後。夕方、外濠沿いの遊歩道を散策しながら帰宅する日常は、東京の中心にいながら街の喧騒から一歩引いた場所に住む感覚がある。

生活利便チェック：

• スーパー：成城石井 市ヶ谷店（五番町・徒歩約4分。Google マップの徒歩ルート）・アトレ四谷（四ツ谷駅直結・成城石井が入る・徒歩5分）・ライフ（コモレ四谷・徒歩6分。いずれも公式サイト）
• 公立小：千代田区立番町小学校（六番町8・公式サイトでは徒歩4分・約290m。学区は千代田区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：外濠公園（徒歩6分・約420m）、清水谷公園（麹町駅方面・徒歩13分・約990m。いずれも公式サイト）
• 病院：常喜医院（千代田区六番町7-1・徒歩5分）、四谷メディカルキューブ（二番町・徒歩9分。いずれも公式サイト）

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

• 魚鷹　★4.3
  魚料理の定食｜千代田区六番町3-20・物件から徒歩約5分
  炭焼きの鯖のほぐし身丼や穴子フライの定食が人気の定食屋だ。口コミではランチの定食が1,000円前後とされ、平日の昼使いにちょうどよい。
• a La Bouteille（アラブテイユ）　★4.7
  フレンチ｜新宿区四谷1丁目・四ツ谷駅徒歩約1分（物件から徒歩約8分）
  日本各地の食材を使ったフランス料理と、ソムリエが選ぶワインを出す店。1人あたり1万円以上の価格帯で、記念日や接待向きの一軒だ。
• TIGRATO Gelateria＆Cafe Bar　★4.5
  ジェラート・カフェバー｜千代田区六番町13-6・物件から徒歩約6分
  ジェラートとカフェ、夜はお酒も出す店。番町の住宅街の中にあり、散歩の途中や夕方にひと息つける。
• 糀まちカフェ。　★4.5
  カフェ・定食｜千代田区麹町6丁目・物件から徒歩約7分
  おにぎりや生姜焼き、カレーのセットなど、定食が人気のカフェだ。昼だけでなく夜も営業している。

※評価はGoogle マップ評価（2026年9月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※価格は未発表のため評価なし。正式価格発表（2027年1月下旬予定）後に価格評価軸を追加・総合評価を更新する。

良い点

• 千代田区六番町という、数十年に一度の供給規模の希少立地。台地上で洪水・液状化リスクが低く、資産価値の下支えになる地盤条件を持つ
• NTT都市開発・三菱地所レジデンス・大京の3社共同開発＋日建設計監修という組み合わせは、番町という土地柄に相応しい設計品質を担保する体制だ
• 4駅7路線（四ツ谷徒歩4分・市ケ谷7分・麹町9分・半蔵門16分）が使える。特に四ツ谷駅経由で新宿4分・東京9分・大手町13分（公式サイト）というアクセスは、都心勤務者にとって圧倒的な利便性だ

気になる点

• 価格は第1期の販売開始（2027年1月下旬予定）まで未定。周辺中古の坪単価（六番町の中央値で約1,289万円、四番町の事例で1,304〜1,736万円）や、近くで売り出されている新築（冒頭の「価格と販売状況」）と比べられるのは、価格が出てからになる。価格発表前に意思決定を迫られる局面はリスクだ
• 竣工は2029年8月下旬、引渡しは2029年10月下旬の予定で、入居まで3年以上ある。2026年9月には完成予定が約3か月後ろ倒しになった（公式サイト物件概要）。金利や住み替えの計画を長めに見ておく必要があり、待つ期間を許容できるかが問われる

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：都心勤務の40〜60代で、番町・麹町エリアの住環境ブランドと高台地盤の安全性を長期資産として評価できる方。子どもの教育環境（千代田区立小・私立校の多い番町）を重視するファミリー世帯。価格発表後に冷静に判断できる準備が整っている方。

すすめない：2027年1月下旬の価格発表前に動こうとしている方（まず価格を確認してから動くべきだ）。日常の買い物を徒歩3分圏内で完結させたい生活スタイルの方。周辺の新築・中古の坪単価の水準から見て、購入資金・住宅ローン審査の面で物件に対する準備が整っていない方。

ウエリス六番町の価格・間取りが気になったら

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