【立川市】プレシス立川パークフロント

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

主要駅へのアクセス

※所要時間は立川駅からの電車の時間で、物件から立川駅までの徒歩9分は含まない。新宿・東京・吉祥寺は売主公式サイトの値（通勤時7:00〜9:00着、乗換・待ち時間込み）、渋谷は乗換案内サービス（2026年10月5日〈月〉8時着）。曜日・時間帯によって変動する。

一級建築士ryoが見る「公園に向く45戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地面積646.81㎡に対して建物が占める面積は422.68㎡だ。建蔽率は約65%で、この敷地（商業地域）の上限80%まで建てずに約224㎡の空地を残し、そこに平置きの駐車場や、歩行者と車の動線を分けたアプローチを収めている（売主公式サイトのデザインページ）。全45戸がひとつの棟に収まり、全住戸のバルコニーが南東方向——つまり隣接する公園側——に向いている。これは設計上の明確な意思だ。「どの部屋に住んでいても、窓を開ければ公園の緑が目に入る」状態を全戸で担保している。

数字を組み合わせると、設計の優先順位がはっきり見える。住戸はすべて2階以上にあり（公式サイト）、45戸を2〜10階の9フロアで割ると1フロア5戸になる。公式の配置イラストでも、A〜Eの5タイプが横一列に並び、そろってバルコニーを公園側へ向けている。1階に住戸を置かず、5戸を一列に並べたことで全戸が公園に正対する一方、1戸あたりの間口は細くなり、奥に長い間取りになる。タイプD・Bの3LDKが56㎡台にとどまるのもこの並べ方の結果と読め、設計者は「1戸の広さ」より「全戸の眺め」を取ったといえる。

旧立川市役所が移転した跡地エリアは、立川市が2015年7月に決めた「西国立駅西地区地区計画」によって街区の使途が整理されている。その中でこの物件は「公園前」という最も恵まれた区画を確保している。売主は「立川」駅徒歩10分以内で公園に隣接する新規分譲マンションとしては2015年2月以来9年ぶり（調査会社のデータに基づく）と打ち出しており、駅の近くで公園に接する分譲の機会自体が少なく、そのなかで「公園向き全戸」は稀少な条件だ。

建物の外構はシンプルで、余分な装飾はない。むしろ建物の前景に広がる公園の緑を「共有の庭」として借景する意図が読める。植栽を自前で作らずに公共の緑を最大限に活かす設計は、小規模物件ならではの合理的な選択ともいえる。また建築物省エネ法に基づく省エネ性能の第三者評価（BELS。エネルギー消費性能は★4つ、2024年8月評価）を取得しており、冬は温かく夏は涼しい設計への取り組みが確認できる。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

JR南武線「西国立」駅から（徒歩8分・約620m）

西国立駅は南武線の小さな駅で、改札口は1か所、駅舎は線路の東側にある。大きな商業施設や広い幹線道路ではなく、落ち着いた街のテクスチャが駅前から始まっている。改札を出て南西へ約65m進み、駅のすぐ南で線路を渡ってから右に折れて「やすらぎ通り」に入る。

道のり前半（西国立駅〜やすらぎ通り）

線路を渡ったあとは、やすらぎ通りを北西へほぼまっすぐ約500m歩く。立川市錦町は旧市役所跡地エリアを中心に街区計画が整備されており、道幅が比較的広く、電柱が少なめだ。歩きながら「立川の住宅地」というより「整備された新しい街」に近い印象を受ける。コンビニが1〜2か所、小規模な公園も点在する。

道のり後半（物件直前）

やすらぎ通りの終わりが近づくと、左手に立川市子ども未来センター（旧市役所の建物を再利用した施設）と公園の緑が見えてくる。物件はその公園に正対する位置にある。「子ども未来センター北」交差点を左に折れて立川通りを約70m進むと、左手が物件だ。建物の南東面が公園に向かって開かれており、到着前から「視線の先に緑がある」ことが体感できる。立川通りに面したエントランスは落ち着いた雰囲気で、過剰な演出なく佇んでいる。

歩いてみての体感

ルート全体を通じて、起伏はほぼない。武蔵野台地の上を歩くルートで、高低差は約1.5m（国土地理院の標高で西国立駅付近 約79m、敷地付近 約81m）と体感できないレベルだ。信号は3〜4か所。夜間は街灯が整備されており、暗い区間はほとんどない。子連れでのベビーカー利用も問題ないルートだ。Google マップの徒歩ルートでは約650m・9分で、公式表記の8分（約620m）とほぼ同じだ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

立川という街のポテンシャル

立川市は多摩地区最大の商業集積地だ。立川駅周辺には伊勢丹・高島屋・ルミネ・グランデュオが集まり、駅の北側のIKEA立川（立川市緑町・徒歩20分・約1,580m）、国営昭和記念公園（徒歩17分・約1,320m）へのアクセスも近い（距離は売主公式サイト記載値）。医療施設は国家公務員共済組合連合会 立川病院（徒歩5分・約400m）が徒歩圏内にあり、生活に必要なインフラが駅前半径2km圏内でほぼ完結する。また多摩モノレールを使えば多摩センター方面への南北移動も可能で、多摩地区全体の「乗り換えハブ」として機能している。

旧市役所跡地エリアと街の変化

かつて立川市役所が置かれていた錦町3丁目周辺は、市役所移転後に地区計画による整備が進んでいる。子育て支援施設や公園が順次整備され、住宅・公共施設・緑地が混在する複合的な街区になっている。このエリアは「計画的に整備された住宅地」の性格が強く、地区計画で建ててよい用途が絞られているため、無秩序な開発が入りにくい。ただし、物件の前に広がる公共施設のエリアでは、これからも施設の整備が続く。その意味は6章で読む。

生活インフラ・学区

日常の買い物は、物件から徒歩10分前後の東急ストア立川駅南口店（約730m）や西友西国立店（約750m）が中心になる（距離は売主公式サイト記載値）。コンビニは立川通り沿いのセブン-イレブン立川通り店（約90m）がすぐ近くだ。小学校は立川市立第三小学校（物件から徒歩3分・約190m）が学区だ。これは物件の目と鼻の先で、学区の利便性としては最高レベルだ。中学校は市の学区一覧表で立川第三中学校（徒歩12分・約900m）とされている。学区は変わることがあるため、購入時に市の教育委員会で確認してほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／立川市 防災マップ・外水ハザードマップ・内水・土砂災害ハザードマップ（令和6年12月6日更新）／東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）」／国土地理院 標高・指定避難所データ（距離は直線）

公園の眺めの将来を読む

SECTION 06 / VIEW RISK

プレシス立川パークフロントの最大の個性は、全45戸が公園に向くことだ（2章）。裏を返せば、この物件の価値の一部は、自分たちの敷地ではない土地の上に乗っている。売主自身も公式サイトで、竣工後の眺望写真に「当該眺望は将来保証されるものではありません」、完成予想CGに「将来、周辺環境の変化に伴い変わる場合があります」と注記している。周辺中古の約1.4〜2.6倍という価格（9章）を払う前に、眺めの先の土地に何が決まっているかを読んでおきたい。

借景の眺めとは何か

借景とは、自分の敷地の外にある緑や空を、窓からの眺めとして取り込むことだ。お金をかけずに広がりを得られる反面、眺めの先の土地は他人のもので、買い手には「このまま残してほしい」と求める権利がない。どこまで続くかは、その土地に都市計画で何が決められているかで大きく変わる。

この物件への影響を読む

物件の南東に広がる芝生は、立川市子ども未来センター（旧市役所の建物を再利用した施設）に併設された通称「赤い公園」だ（公式サイト。徒歩1分・約50m）。この一帯には、立川市が2015年7月に決めた「西国立駅西地区地区計画」（約9.7ha）がかかっている。市の計画書と公式サイトの概念図を突き合わせると、物件は立川通りに面した細長い「立川通り沿道地区」に、赤い公園は旧庁舎の敷地・市民会館・錦中央公園と同じ「公共公益施設地区」（約2.2ha）に入る。

この公共公益施設地区について、地区計画は「文化芸術ホールや市民交流広場、地域交流施設を配置する」という方針を掲げ、建ててはいけない用途（倉庫業の倉庫・ぱちんこ屋など）は定めているが、建物の高さの上限は定めていない（上限38mがあるのは隣の医療施設地区Aだけ）。また、地区計画で位置が決められた道路・歩道状空地・緑道・環境緑地・貫通通路の「地区施設」の一覧に、赤い公園の芝生広場は入っていない。少なくとも地区計画の上では、赤い公園は「ずっと広場のままにする」と約束された土地ではなく、市の施設計画しだいで姿が変わりうる土地と読める。公式サイトの概念図にも、同じ地区内に市の子育て・健康複合施設（2025年5月開設予定）が記されている。

さらに東京都は2025年10月、JR南武線の谷保駅〜立川駅間を高架化して踏切をなくす都市計画案の説明会で、西国立駅西地区地区計画の変更原案もあわせて説明した（都市計画決定は2026年度の予定）。線路まで約400m離れた物件に高架の直接の影響は小さいが、物件が入る地区計画そのものが見直しの途中にある。

救いは、住戸がすべて2階以上にあり、売主も眺めを「PARK VIEW」と「SKY VIEW」の二段で描いていることだ。上の階ほど眺めの主役は空へ移り、広場に低い施設が建っても抜けは残りやすい。逆に低い階ほど、広場の変化を正面から受ける。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

エントランス・エレベーター・住戸の玄関の3か所でセキュリティを掛ける仕組みで、カラーモニター付きのインターホンと、シブタニの「Tebraキー」と呼ばれるハンズフリーシステムを採用している。カバンやポケットにキーを入れたまま、エントランスは操作盤の前に立つだけ、玄関は扉のボタンを押すだけで解錠できる仕組みで、荷物を両手に抱えた子育て世帯の日常動線に効く。宅配ボックス（リース）と共用部の監視カメラ（リース）があり、住戸内で火災などの異常が起きると警備会社へ自動で通報される24時間セキュリティシステムも入っている。

気になるのは駐車場の台数だ。全45戸に対して敷地内駐車場は6台のみ（13.3%。平置き5台・福祉用1台、2026年10月1日時点の空きは2台）。月額は28,000円・30,000円と相場並みだが、台数が限られているため、車を手放せない世帯は入居前に空き状況の確認が必須だ。一方で駐輪場は81台と余裕があり、自転車通勤・子供の自転車利用を想定した世帯に配慮されている。駐車場6台に対して駐輪場81台（1戸あたり約1.8台）という数字の組み合わせからは、駅徒歩8〜9分の立地で「車より自転車で暮らす世帯」を前提に敷地の余白を配分した設計と読める。

ペット共生マンションとして設計されており、種類・大きさ・頭数に条件付きでペットを飼育できる。ペット専用のエントランスや足洗い場の有無は、購入時にモデルルームで確認してほしい。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

全5タイプ、全住戸が南東向きという統一感の高い設計だ。1LDK（32.34㎡）と3LDK（56.22〜70.94㎡）という構成は少し両極端だが、主力は3LDKで全45戸中の大多数を占める。バルコニーはタイプDで9.72㎡（奥行き1.6m程度）と標準的で、公園の緑に向かって開かれている。

間取り解説：主力タイプD（3LDK+WIC / 56.22㎡）

タイプDは56.22㎡の3LDKにウォークインクローゼットを備えたプランだ。面積でいうと2〜3人のファミリー向けのコンパクトな3LDKで、LDKと各個室をシンプルに配置した使いやすい動線が特徴だ。LDと洋室の床暖房（TES温水式）、光回線のインターネット（auひかり マンション・一括加入）、浄水器一体型のタッチレス水栓付きキッチンが標準装備だ。ウォークインクローゼットが1か所あるため、衣類収納は確保しやすい間取りだ。

間取り解説：コンパクトタイプC（1LDK+SIC / 32.34㎡）

タイプCは32.34㎡の1LDK。シューズインクローゼット（SIC）付きで玄関収納が充実している。公式サイトに以前載っていたお支払い例では203号室（Cタイプ）が3,790万円で、1LDKとして都心と比べれば割安だった（2026年10月1日時点の販売住戸に1LDKは含まれていない）。立川市内の単身向け賃貸相場との兼ね合いで投資用途としての検討も考えられる。ただし45戸の小規模マンションで1LDKは数戸のみとみられ、管理組合の運営はファミリー世帯主体となる可能性が高い。

全体方針として、この物件は「公園の視線を全戸に届けるため、バルコニーの向きを揃えることを優先した設計」だ。間取りの多様性よりも統一された眺望体験を選んでいる。住む人の日常に公園という一枚の絵を毎日届ける、その一点に設計の軸が置かれている。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月1日時点で売主公式サイトの物件概要に載っている販売住戸は、先着順の3戸（3LDK・56.47㎡と66.29㎡、6,490万円〜8,690万円）と、第2期5次の1戸（4階・3LDK・56.47㎡、7,780万円）の計4戸だ。住戸と価格の組み合わせが公式サイトで分かる2戸を坪単価に換算すると、202号室（Bタイプ・56.47㎡・6,490万円）が約380万円、4階のBタイプ（7,780万円）が約455万円で、3LDKで概ね380万円〜455万円/坪の範囲に入る（1坪＝3.30578㎡で計算）。

周辺中古マンションの坪単価

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

周辺中古の坪単価が@177〜280万円の水準に対して、プレシス立川パークフロントの販売中の住戸は@380〜455万円と、周辺中古比で約1.4〜2.6倍の水準だ。新築プレミアム・竣工済み即入居・省エネ性能の第三者評価取得・全邸公園向きという個性は価格上乗せの根拠になるが、将来の売却時に「新築という時間軸」が失われると、上乗せ分は剥落していく。立川市は多摩地区のハブとして資産性は維持しやすい立地だが、周辺中古比で約1.4〜2.6倍という差は購入時に意識しておく必要がある。評価は「割高」とする。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定される主な購入層は、30〜40代のDINKs（共働きカップル）か子育てファミリーだ。新宿まで約33分（通勤時・立川駅から）の立川は、都心通勤と広い住まいを両立したい層に需要がある。子供がいる世帯にとっては、小学校まで徒歩3分という立地は大きな安心材料だ。

平日の朝は、カーテンを開けると公園の緑が目に入る。床暖房が効いたリビングで朝食を済ませ、西国立駅から南武線で立川方面へ、あるいは立川駅から中央線で新宿方面へ——複数の路線を使い分けられるのは便利だ。全戸が南東向きなので夕日を正面に望む向きではないが、夕方に戻ってくると窓の先に公園の緑が広がり、仕事の疲れが少しほぐれる景色に出会える。

週末は立川駅前のデパートやモールで買い物を済ませてから、昭和記念公園で半日過ごすというコースが立川の定番だ。IKEA立川は立川駅の北側（緑町）にあり、家具を見て回りたいときも自転車で7分ほど（売主公式サイト記載値）でアクセスできる。多摩モノレールを使えば多摩動物公園や多摩センター方面への移動も可能だ。立川という街は「多摩地区の便利な拠点」として、週末の行動半径が広いのが特徴だ。

生活利便チェック：

• スーパー：東急ストア立川駅南口店（約730m）・西友西国立店（約750m）
• 公立小：立川市立第三小学校（徒歩3分・約190m。学区は立川市の学区一覧表で確認してほしい）
• 公園：赤い公園（徒歩1分・約50m）・錦中央公園（徒歩3分・約210m。2024年11月リニューアル）・国営昭和記念公園（徒歩17分・約1,320m）
• 病院：国家公務員共済組合連合会 立川病院（徒歩5分・約400m）

※距離・分数は売主公式サイト記載値。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 全45戸が公園向き南東方向に揃い、毎日の窓からの景色が緑一色。これを「全邸に届ける」設計は同規模物件では珍しい
• JR中央線・JR南武線・多摩モノレールの3路線が徒歩8〜9分圏内。単一路線への依存度が低く、通勤先に応じて路線を選べる
• 竣工済み即入居可・省エネ性能の第三者評価取得・ペット共生・Tebraキー搭載と、設備面でファミリー需要を広くカバーしている

気になる点

• 販売中の3LDKの坪単価が@380〜455万円と周辺中古（@177〜280万円）の約1.4〜2.6倍。売却を視野に入れると、将来の価格下落リスクは周辺相場を基準に試算しておく必要がある
• 駐車場がわずか6台（全45戸の13.3%。うち1台は福祉用）。立川市は車文化が根強く、駐車場が必要な世帯には入居後に空き待ちが発生するリスクがある。近隣の月極駐車場（月額15,000〜20,000円程度）での対応が必要になる場合も
• 西国立駅を含むJR南武線の谷保駅〜立川駅間（約3.7km）では、東京都が線路を高架橋を中心に（一部は擁壁・地平）立体化し、踏切19か所（うち2か所は廃止）をなくす連続立体交差事業の都市計画案を示している（事業予定期間は約13年。東京都、2026年3月の環境影響評価書案の見解書の要約）。工事中は西国立駅からの道のりが変わりうる一方、完成すれば踏切待ちがなくなるため、時期を東京都と立川市の窓口で確かめたい

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：立川市内で公園向きの眺望を毎日楽しみたい30〜40代のDINKsまたは子育てファミリー。新宿・東京方面への中央線通勤と、小学校徒歩3分という子育て環境を同時に手に入れたい人。竣工済みで実物を確認してから購入を決めたい人にも適している。

すすめない：マイカー2台所持の世帯（駐車場6台のみ）、70〜80㎡以上の広い3LDKを求めるファミリー（最大70.94㎡）、周辺中古との価格差に割高感を強く感じる人。

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