パークホームズ東高円寺｜価格・間取りを建築士が解説
【杉並区】東高円寺駅徒歩3分・全39戸・3LDK中心｜坪570〜610万円台の妥当性まで
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
丸ノ内線で新宿まで8分、銀座まで23分。東高円寺駅から徒歩3分、杉並区高円寺南1丁目に建つ全39戸・地上5階建ての低層レジデンス、パークホームズ東高円寺。
結論から言えば、丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面へ通い、低層・少戸数の落ち着いた住まいを選びたいDINKS世帯に向く物件です。
第1期はすでに販売され、現在は先着順の1戸（1億2,930万円）と、2026年10月中旬に販売予定の第2期1次（予定価格9,910万円台〜1億4,990万円台）が案内されています（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点）。坪単価約570〜610万円台という強気の値づけの妥当性を、低層5階建ての佇まい・周辺の緑・駐車場5台という規模感の3軸から、一級建築士の視点で読み解きます。駐車場は39戸に5台だけなので、車を持つ世帯には向きません。
最後に「こんな人におすすめ」と「気になる点」をまとめた建築士ryoの判定を載せています。
| 販売中の住戸の価格（先着順） | 1億2,930万円（1戸・3LDK・70.71㎡） |
|---|---|
| 今の販売期 | 先着順の1戸（取引条件の有効期限は2026年10月30日）と、第2期1次（予告広告・販売戸数は未定・2026年10月中旬販売予定。本販売期以降の総販売戸数は9戸） |
| 予定価格（第2期1次） | 9,910万円台〜1億4,990万円台（10万円単位）。予定最多販売価格帯は1億円台 |
| 間取り・広さ（第2期1次） | 2LDK〜3LDK／57.37〜80.74㎡（宅配ボックス兼トランクルームの面積を含む） |
| 坪単価（計算） | 先着順の住戸は1坪あたり約605万円（12,930万円÷70.71㎡×3.3058）。第2期1次は約571万〜614万円（9,910万円÷57.37㎡×3.3058、14,990万円÷80.74㎡×3.3058 で出した目安） |
| 管理費（月額） | 37,190円（先着順の住戸） |
| 修繕の積立（月額） | 12,020円（先着順の住戸） |
※売主の公式サイトで2026年10月5日に確認。販売状況は数週間で変わるため、最新は公式サイトで確かめてください。坪単価は価格と専有面積からの計算です。
物件概要
SECTION 01 / OVERVIEW
| 物件名 | パークホームズ東高円寺 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都杉並区高円寺南1丁目454番7外（地番） |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル |
| 設計 | デザイン：Futurity（水谷雅文・衣笠知子代表のデザイン事務所。公式サイトのデザイナー紹介による） |
| 施工会社 | 株式会社興建社（公式サイト物件概要） |
| 規模 | 地上5階建て / 総戸数39戸（一般販売対象31戸） |
| 敷地面積 | 1,107.30㎡ |
| 間取り | 全体 3LDK・70㎡超が中心（一般販売対象31戸中19戸。公式サイト）／第2期1次 2LDK〜3LDK（第2期以降の販売予定9戸が対象）／先着順 3LDK（1戸）（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
| 専有面積 | 第2期1次 57.37㎡〜80.74㎡（第2期以降の販売予定9戸が対象）／先着順 70.71㎡（1戸）（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
| バルコニー面積 | 第2期1次 3.62㎡〜13.52㎡／先着順 9.82㎡（ほかに専用庭11.03㎡）（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
| 価格 | 第2期1次（予告広告・販売戸数未定）予定価格 9,910万円台〜1億4,990万円台、予定最多価格帯 1億円台／先着順 1億2,930万円（1戸・70.71㎡）（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
| 坪単価（計算値） | 第2期1次 約571〜614万円（予定価格の下限・上限を専有面積の下限・上限で割った概算）／先着順 約605万円（1坪＝3.30578㎡） |
| 駐車場 | 5台（敷地内平面。うち1台は身障者用、1台は一般販売対象外住戸に附設。月額30,000〜33,000円。公式サイト物件概要） |
| 駐輪場 | 50台 |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービス |
| 竣工予定 | 2027年3月下旬 |
| 入居予定 | 2027年4月下旬 |
| 販売開始 | 第1期は販売済み。現在は先着順1戸と、第2期1次（2026年10月中旬販売予定・予告広告）。本販売期以降の総販売戸数は9戸（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点） |
主要駅アクセス早見表
| 東高円寺駅 | 徒歩3分（東京メトロ丸ノ内線） |
|---|---|
| 新宿駅 | 丸ノ内線で約8分（通勤時）／ 7分（平常時） |
| 銀座駅 | 丸ノ内線で約26分（通勤時）／ 23分（平常時） |
| 東京駅 | 丸ノ内線で約29分（通勤時）／ 26分（平常時） |
| JR中野駅 | 徒歩13分 |
| JR高円寺駅 | 徒歩16分 |
一級建築士ryoが見る「五差路の角に建つ低層39戸」
SECTION 02 / SITE PLAN
この物件の最大の個性は、丸ノ内線の駅から3分の五差路の角という目立つ敷地に、あえて地上5階建て・全39戸という低層で建つことにある。敷地面積1,107.30㎡。容積を目一杯使う高層計画ではなく、ボリュームを抑えて街並みに溶け込ませる「低層の選択」が、この物件の設計判断の核だ。
高円寺南1丁目は、青梅街道の北側から桃園川（暗渠）の谷筋へゆるやかに下る土地に、住宅と商店が密集する穏やかな街だ。5階建てに抑えたのは、Futurityによる「街と緑の連続性」を重視したコンセプトに沿うもの。五差路の角という敷地の形にあわせ、エッジの効いた造形に木調とグレーの落ち着いたトーンを重ねた外観になっている。
数字で見ると、敷地1,107.30㎡に対して建築面積は779.99㎡（敷地の約7割）、延床面積は3,291.32㎡だ（公式サイト物件概要 2026年10月5日時点）。延床を5階で割ると1フロアあたり約660㎡になり、高さを抑えた分だけ建物は横に広がり、敷地の大半を覆う。設計者は、地上に大きな庭を取る代わりに、角地の道路側に建物の表情を集め、五差路という街の結節点に対して「顔」をつくることを優先したと読める。
— RYO'S VIEW
39戸という戸数は、タワーマンションと比べて1住戸あたりの管理の費用負担が重くなりやすい（6章で詳しく読む）。一方で、住人同士の顔が見える規模で、ロビーやエレベーターの混雑も少ない。「39戸を多いと感じるか、ちょうどいいと感じるか」は暮らし方次第だが、少人数で静かに暮らしたい人に向く設計判断と読める。五差路の角は車や人の音が集まる場所でもあるため、住戸の向きと階数は現地で音を聞いてから選ぶことを勧める。
駅から物件までの道のり
SECTION 03 / WALK TO STATION
東高円寺駅2番出口から徒歩3分。表記どおりの距離で、地形は青梅街道沿い（標高約39m）から敷地（約34m）へ、約5mのゆるやかな下りだ（国土地理院の標高データ）。急な坂ではないが、駅へ向かう朝は上りになる。
2番出口は青梅街道の北側にあるため、物件に向かうのに大通りを横断する必要がない。朝の通勤時に信号待ちが発生しないことの心理的なゆとりは、地味ながら効く。
公式現地案内図
出典：三井不動産レジデンシャル「パークホームズ東高円寺」公式サイト（現地案内図）
物件の位置
出典：Google マップ／物件位置はピン中心（三井不動産レジデンシャル公式サイトの地図リンクの座標）
— RYO'S VIEW
徒歩3分・ゆるやかな下り・大通り横断なしの3点がそろう駅近物件は、丸ノ内線沿線でもそれほど多くない。「日々の通勤がしんどくない」ことは、住み続けるうえでの満足度に直結する。地味な要素だが、年単位で効いてくる立地条件だ。ただし下り坂の先は桃園川の谷筋であり、その意味は5章のハザードで確かめてほしい。
立地と街の読み方
SECTION 04 / LOCATION
エリア俯瞰
出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
徒歩3分の緑、徒歩13分の再開発
物件の立地を語るうえで外せないのが、徒歩3分圏内に2つの緑地があることだ。
- 蚕糸の森公園（徒歩3分）— 元農林省蚕糸試験場跡地。滝・草はらの丘がある約2.7ha（27,146㎡・杉並区公式サイト）の公園。青梅街道の南側にある。
- 桃園川緑道（徒歩3分）— 暗渠化された桃園川を整備した約1,600mの遊歩道。四季の花と緑が連なる。
そして徒歩13分のJR中野駅周辺は、駅周辺で11の再開発が進行中の街だ。中野サンプラザ跡地の計画は、2024年9月に事業者側から工事費高騰で着手困難との報告があり、2025年3月に中野区が見直し案を不十分と判断して白紙に戻った（中野区公式サイト）。2029年竣工は実質的に難しくなった。中長期での街の力の向上は「期待値」として残る一方、計画の不透明さは織り込んでおきたい要素だ。
蚕糸の森公園｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
桃園川緑道｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
学区
| 小学校 | 杉並区立杉並第三小学校（高円寺南1-15-13・徒歩圏） |
|---|---|
| 中学校 | 杉並区立高南中学校（和田3-40-10・敷地から直線約440m。杉並区「学区域一覧表」で高円寺南1丁目全域が学区） |
※学区は番地・住居表示で異なる場合があります。杉並区通学区域表で必ずご確認ください。
学校の評判（口コミから読む）
杉並第三小学校は、外部講師を招くなど教育活動が積極的で、道徳教育にも力を入れている学校という評価が見られる。東高円寺駅から徒歩2〜3分という立地のため、通学の道のりが短いのは杉並区内でも希少な条件だ。
高南中学校は、杉並区の学区域一覧表で高円寺南1丁目全域の指定校とされている区立中学校だ。和田3丁目、青梅街道の南側にあるため、通学では青梅街道の横断が入る。なお、近くの小中一貫校「高円寺学園」は高円寺南2丁目などの学区で、本物件の所在地（高円寺南1丁目）の指定校ではない。
出典：みんなの小学校情報／杉並区公式「学区域一覧表」（口コミ・評判は公開情報をもとに整理）
— RYO'S VIEW
「駅徒歩3分・公園徒歩3分」が両立する立地は、子育て世帯にとって地味に強い条件だ。一方、身近な商業はリコス東高円寺（徒歩4分）が中心で、本格的な買い物は中野マルイ（徒歩13分）や新宿エリアに出る前提になる。週末の買い出しを車に頼らない暮らし方ができるかが、住み心地の分かれ目だ。中学生の子がいる家庭は、青梅街道を渡る通学路を一度歩いて確かめることを勧める。
ハザードマップで見る安全性
SECTION 05 / HAZARD
| 標高 | 約34m（国土地理院の標高データ。青梅街道沿いより約5m低い、桃園川（暗渠）の谷筋） |
|---|---|
| 洪水ハザード | 敷地は浸水深0.5〜3mの区域内（想定最大規模。敷地の周囲±30mの約半分が0.5〜3m、残りは0.5m未満か区域外）。計画規模では区域外（国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 液状化 | 町丁目の地盤分類は「台地」（東京都）。ただし敷地は谷筋にあるため、東京都「東京の液状化予測図」で確かめてほしい |
| 地盤 | 町丁目の地盤分類は「台地1」（東京都 地域危険度測定調査）。敷地ごとの地盤は、売主の地盤調査の結果をモデルルームで確かめてほしい |
| 土砂災害 | 該当なし（半径約600m以内に土砂災害警戒区域なし。国土交通省 重ねるハザードマップ） |
| 地域危険度 | 総合ランク3（建物倒壊2・火災3／5段階。東京都 地域危険度測定調査 第9回・高円寺南1丁目） |
| 最寄避難所 | 杉並区立杉並第三小学校（高円寺南1丁目・直線約220m）ほか（国土地理院 指定避難所データ） |
— RYO'S VIEW
杉並区は武蔵野台地の上の街だが、この敷地は青梅街道より約5m低い桃園川（暗渠）の谷筋にあり、想定最大規模の大雨では浸水深0.5〜3mの区域に入っている。「台地だから水害リスクが低い」とは言えない立地で、ここは正直に割り引いて見るべき点だ。地域危険度も総合ランク3（火災3）で、杉並区139町丁目の約6割を占めるランク1〜2より一段高い。一方、低層5階建てなので、超高層のように長い周期でゆっくり大きく揺れる心配は小さい。購入前に杉並区の水害ハザードマップで浸水の深さを確かめ、特に1階住戸を検討する場合は、止水板など大雨への備えをモデルルームで確認することを勧める。
39戸の管理費を読む
SECTION 06 / MANAGEMENT COST
パークホームズ東高円寺の購入判断で、水害と並んで毎月の家計に効いてくるのが管理費の重さだ。公式サイトの物件概要（2026年10月5日時点）で金額が分かるのは先着順の1戸（3LDK・70.71㎡）だけで、管理費は月37,190円、建物の将来の修繕に備えて毎月積み立てるお金は月12,020円、引き渡し時に一括で払う積立の基金は120万2,000円。この住戸は専用庭付きで、専用庭の使用料が月550円加わる。第2期1次の住戸の管理費は、まだ物件概要に載っていない。
小規模マンションの管理費とは何か
管理費は、管理会社への委託料、管理員の人件費、エレベーターや設備の点検、共用部の清掃や光熱費など、建物を毎日動かすための費用だ。これらの多くは戸数が少なくてもかかる「固定の費用」のため、総戸数が少ないマンションほど1戸あたりの負担は重くなりやすい。廊下を建物の内側に取る内廊下は、雨に濡れずプライバシーも守りやすい一方、照明や空調、清掃の範囲が増えるぶん管理費を押し上げる要因になる。これとは別に、外壁や屋上、給排水管などを将来直すための積立金があり、新築時は低めに設定して、年数がたつにつれて段階的に引き上げる計画をとるマンションも多い。
この物件への影響を読む
先着順の住戸の値を面積で割ると、管理費は1㎡あたり約526円、積立金は約170円になる。管理費と積立金を合わせると月49,210円、年間で約59万円だ。管理員の勤務は「巡回」（公式サイト物件概要）で、常駐の管理員がいるわけではない。それでもこの水準になるのは、39戸（一般販売31戸）という少ない戸数で、内廊下・ラウンジ・各階のゴミ置場（各階で出せるのは可燃ごみのみ）・各戸の宅配ボックスといった設備を支えるためと読める。
気をつけたいのは2点ある。1つ目は、毎月の住居費が重いと、将来売るときに買い手がローン返済と合わせた月々の支払いで比べるため、売りにくさにつながりうること。周辺中古の坪単価との差（9章）に加えて、月々の費用の差も出口の価格に効く。2つ目は、積立金が今の1㎡あたり約170円のままで足りるとは限らず、将来の引き上げの幅が大きいと家計の見通しが狂うことだ。戸数が少ないほど、エレベーターの入れ替えのような大きな出費を1戸あたりで分ける額も大きくなる。
— RYO'S VIEW
月約5万円の管理費と積立金は、「低層・少戸数・内廊下」という住み心地の良さの裏返しだ。39戸でこの質の共用部を保つ以上、1戸あたりの負担が重くなるのは避けられない。購入前には物件価格だけでなく、ローン返済・管理費・積立金・駐車場を足した月々の合計で、周辺の中古や賃貸と比べてほしい。そのうえで、積立金が何年目にいくらまで上がる計画なのかを数字で確かめることを強く勧める。
自分で確認する方法
| 公式サイトの物件概要 | 販売期ごとに管理費・積立金・基金が載る。第2期1次の住戸の金額は、本広告の時点で確かめる。 三井不動産レジデンシャル「パークホームズ東高円寺」物件概要 → |
|---|---|
| 管理規約案・管理委託契約の案 | 契約前に見せてもらえる。管理費の内訳（管理委託費・巡回の頻度・内廊下とラウンジの清掃や光熱費）を確かめる |
| 将来の修繕と積立金の計画書 | 売主・管理会社が用意する計画。「積立金は何年目にいくらまで上がる計画か」「引き渡し時の基金（120万2,000円）は計画のどこに充てられるか」を数字で確かめる |
| モデルルームで聞く質問 | 「一般販売対象外の8戸も同じ基準で管理費を負担するのか」「管理員の巡回は週に何日・何時間か」「管理費と積立金の見直しの予定はあるか」の3つ |
| 重要事項説明書 | 契約前に交付される。管理費・積立金・基金の額と、管理の委託先・形態を最終的にここで確かめる |
共用部の見立て
SECTION 07 / COMMON AREA
エントランスコリドー｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
エントランスは緑に囲まれたアプローチから内部へ段階的に移る設計だ。住戸へは内廊下で向かう方式で、雨の日も濡れず、プライバシーも守られる。各階にゴミ置場がある（計画変更により、各階で出せるのは可燃ごみのみ。公式サイト物件概要）。各戸に宅配ボックスとスマホへの通知機能が備わる。
共用ラウンジ｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
共用ラウンジは外観の木調を内部に続け、天然木のオブジェを配したデザインだ。総戸数39戸の規模に対しては、必要十分な大きさに抑えられている。
— RYO'S VIEW
39戸で内廊下・各階のゴミ置場・各戸の宅配ボックスをそろえると、1戸あたりの共用部の負担はそれなりになる。「タワーほど豪華ではないが、低層なりに整っている」という見立てが妥当だ。先着順で販売中の住戸（70.71㎡）では、管理費・修繕の積立の月額が37,190円・12,020円と提示されている（公式サイト物件概要）。6章で見たとおり、この費用を面積で割って同価格帯の物件と比べることを勧める。
専有部の見立て
SECTION 08 / UNIT PLAN
一般販売対象31戸のうち19戸が3LDK・70㎡超の主力プランだ（公式サイト）。いま販売予定の第2期1次は2LDK〜3LDK・57.37㎡〜80.74㎡、先着順の1戸は3LDK・70.71㎡（公式サイト物件概要 2026年9月23日時点）。2LDKから80㎡超の3LDKまでの品ぞろえは、DINKSと小規模ファミリーの両方を取り込む構成だ。
住戸設備は3口ガラストップガスコンロ、御影石キッチンカウンター（I・Kタイプを除く）、浄水器一体型シャワー水栓、食器洗浄乾燥機、TES温水式床暖房、エコジョーズ給湯器、エコガラスを標準装備。F・J・Oタイプにはガス衣類乾燥機「乾太くん」も採用されている。
主要タイプ間取り
Type A（南向き3LDK・約13.3畳LDK）｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
Type A — 洋室(1)・洋室(2)を玄関側にまとめてLDKから離す配置で、リビングの賑わいと寝室の静けさを分離した「定石型」の3LDK。洋室(3)とLDKの間にはウォールドアが設けられており、開放すれば約14.8畳の大空間に拡張可能。子育て期は洋室(3)を独立した子ども部屋として使い、子の独立後はLDKを広げて使うといった「ライフステージで使い方を変える」設計が組み込まれている。
Type B1（南向き2LDK・約12.9畳LDK）｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
Type B1 — 浴室・洗面・キッチンの水廻りを玄関寄りに集中配置し、奥側を居住空間として広く確保したDINKS向けプラン。ウォークインクロゼット2か所＋約1.0畳の納戸という収納のボリュームが特徴で、2LDK帯としては優秀な設計だ。洋室(2)もウォールドア仕様のため、LDKと一体化させて使うこともできる。「夫婦二人＋ペット」「夫婦二人＋在宅ワーク」のような使い方が合うタイプだ。
Type F（3面採光3LDK・80㎡超・乾太くん採用）｜出典：三井不動産レジデンシャル 公式販売サイト
Type F — 本物件を象徴する間取りだ。五差路の角地という敷地の形にあわせた変形プランで、LDK・洋室(1)・洋室(3)の3方向に窓が取れる3面採光は、角地の低層棟だからこそ実現できた贅沢と言える。LDK約15.8畳に加え、洋室(1)から洗面室への直接の動線（主寝室として使いやすい）、玄関のシューズインクロゼットとパントリーで来客の動線と家事の動線を分け、ガス衣類乾燥機「乾太くん」を備えて雨の日の洗濯にも強い。Futurityによる丁寧な空間設計が最も体感できるタイプだ。
— RYO'S VIEW
Fタイプの3面採光・80㎡超は、角地の低層棟だからこそ可能な贅沢な間取りだ。タワーマンションでは隣戸との関係で実現しにくい開放感がここにはある。一方、第2期1次の下限57.37㎡クラスの2LDKは丸ノ内線通勤のDINKSや単身者向けで、賃貸の需要も見込める面積帯だ。住むために買うなら、ファミリーと賃貸の入居者が混ざる構成を管理の面でどう受け止めるかも判断材料にすることを勧める。
価格と周辺相場
SECTION 09 / PRICE
公式サイト物件概要（2026年9月23日時点）で出ている価格は2つある。第2期1次（10月中旬販売予定・予告広告）の予定価格は9,910万円台〜1億4,990万円台、予定最多価格帯は1億円台で、専有面積は57.37㎡〜80.74㎡。予定価格の下限を最小面積、上限を最大面積で割ると、坪単価は約571万円〜約614万円になる。先着順で販売中の1戸（70.71㎡・1億2,930万円）は坪単価約605万円（1坪＝3.30578㎡で計算）。第1期の価格は公式サイトに今は載っていないため、ここでは今の販売期の値だけで見る。
周辺中古マンション相場
| 東高円寺駅 中古マンション平均 | 坪約350万円（106.5万円/㎡）／過去10年+23.7% |
|---|---|
| 東高円寺駅 売却相場（70㎡） | 約6,284万円（坪約297万円） |
| 築浅物件比率 | 築5年以内は4%（築浅は希少） |
※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年5月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。
新築坪約571〜614万円に対し、周辺中古は坪350万円前後。新築であることの上乗せを差し引いても、+約63〜75%の上乗せだ。三井ブランド・低層5階建て・敷地1,107㎡という希少な要素がこの価格差の根拠だが、出口（10〜15年後の売却時）でこの価格差がどこまで残るかは、慎重に見ておきたい論点だ。
— RYO'S VIEW
坪570〜610万円台という強気の値付けは、「丸ノ内線3分・低層・三井ブランド」の3点を織り込んだ価格だ。妥当か割高かの判断は、自分の保有期間と売るタイミングで変わる。「終の住処として20年以上住む」前提なら気にしなくてよい水準だが、「10年以内に売る可能性がある」なら、新築時の上乗せがどれだけはがれるかと、月約5万円の管理費・積立金（6章）を合わせて試算しておくことを勧める。
ここに住む日常
SECTION 10 / LIFESTYLE
想定する読者は、丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面に通勤するDINKSと、共働きの小規模ファミリーだ。朝は徒歩3分・大通りの横断なしで駅に着き、休日は蚕糸の森公園や桃園川緑道で過ごす。夕方は駅前で魚や総菜を買って帰り、週末の本格的な買い物は中野マルイ・新宿で、という暮らし方になじむ立地だ。
生活利便チェック：
- スーパー：まいばすけっと 高円寺南1丁目店・東高円寺駅前店（ともに徒歩2分）・リコス東高円寺駅前店（徒歩4分）
- 公立小：杉並区立杉並第三小学校（約400m・徒歩6分。Google マップ。学区は杉並区で確かめてほしい）
- 公園：蚕糸の森公園（徒歩3分）・桃園川緑道（徒歩3分）
- 病院：東京警察病院（中野4丁目・約1.2km・徒歩18分。Google マップ）
※「Google マップ」と書いたもの以外の徒歩分数は、売主公式サイトの記載値。
近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）
喫茶店｜高円寺南1丁目・徒歩1分
物件のすぐ近くにある喫茶店で、口コミは100件を超える。昼から夜まで開いている。
ラーメン｜高円寺南1丁目・徒歩1分
口コミが460件を超えるラーメン店。昼から夜まで通しで営業している。
鮮魚店｜高円寺南1丁目・徒歩3分
午後から夕方に開く魚屋。帰り道に夕食の魚を選べる距離にある。
イタリア料理・ビストロ｜和田3丁目・徒歩5分
青梅街道の南側にあるビストロ。夫婦での夕食や週末の外食の候補になる。
※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。
日常の買い物
東高円寺駅周辺は、駅徒歩圏でスーパー・食料品店14店舗、ドラッグストア5店舗、コンビニ35店舗がそろう「日常の買い物には不自由しない街」だ。駅2つ分の高円寺・新中野を含めるとスーパー39店舗・ドラッグストア29店舗・コンビニ89店舗とさらに多い。本物件から徒歩で行ける主な日常の買い物先は以下のとおり。
スーパーマーケット
- リコス（Rico's）東高円寺駅前店 — 徒歩4分（公式サイト記載値）。駅前のスーパーで、日常使いのメインに。
- 西友 高円寺店 — 高円寺南3丁目。24時間営業店舗もあり、共働き世帯の夜の買い物に強い。
- まいばすけっと 高円寺南1丁目店・東高円寺駅前店 — ともに徒歩2分（公式サイト記載値）。小型スーパーで、帰り道の買い足しに。
- いなげや・他のチェーン店も徒歩〜自転車圏に分布。
ドラッグストア・薬局
- ココカラファイン 東高円寺駅前店・トモズ 東高円寺店がともに徒歩3分（公式サイト記載値）。日用品・処方薬の入手は容易。
商店街・週末の買い物
- 高円寺パル商店街（JR高円寺駅まで徒歩16分） — アーケード型の老舗商店街。飲食・ファッション・古着まで、街文化を楽しめる動線。
- 中野サンモール商店街・中野ブロードウェイ（徒歩18分前後） — サブカル聖地の中野ブロードウェイから日常の食品まで網羅する商店街。
- 中野マルイ（徒歩13分） — 本格的なファッション・雑貨の買い物はこちら。
- 新宿エリア（丸ノ内線で新宿三丁目駅まで約10分） — 百貨店・ルミネ・伊勢丹までドアトゥドア15〜20分圏。
出典：くふうトクバイ／NAVITIME／西友公式（2026-05時点の店舗情報）／三井不動産レジデンシャル公式サイト「周辺環境」・Google マップ（2026年9月確認）
一方、車を持つ世帯にとっては、駐車場5台／総戸数39戸＝設置率13%という制約は無視できない。公式サイトの物件概要でも、5台のうち1台は身障者用、1台は一般販売対象外の住戸に附設とされ、一般の住戸向けは実質3台程度だ（月額使用料30,000〜33,000円）。車を日常的に使いたい人は、近くの月極駐車場の空きと相場を販売前に確かめておくべきだ。
— RYO'S VIEW
「丸ノ内線徒歩3分」と「徒歩3分の公園」が両立する物件は、通勤と暮らしのバランスが取りやすい。タワー特有の見晴らしをあきらめる代わりに、角地を生かした光の入る間取りや、エレベーター待ちのストレスがない暮らしが手に入る。日常の買い物は駅前で済み、週末は中野・新宿へ出る、車なしの暮らしが成り立つ街だ。「派手さより落ち着き」を選ぶ人には、価格に見合う住環境と読める。最終判断の前に、平日の夕方に駅から物件まで歩き、駅前の賑わいと住宅地の静けさの切り替わりを確かめてほしい。
まとめ・建築士ryoの判定
SECTION 11 / VERDICT
※敷地が桃園川（暗渠）の谷筋にあって想定最大規模の大雨では浸水深0.5〜3mの区域に入り、地震の地域危険度も総合ランク3であるため、立地を★4から★3とした（2026年9月見直し）。
こんな人におすすめ
- 丸ノ内線で新宿・大手町・銀座方面に通勤するDINKS世帯
- 低層・少戸数（39戸）の落ち着いた住環境を選びたい層
- 公園・緑道に囲まれた住宅地でゆとりある暮らしを求める層
気になる点
- 坪570〜610万円台は周辺中古比+約63〜75%で割高感あり
- 駐車場5台／総戸数39戸＝設置率13%で車保有世帯には不向き
- 中野駅再開発の遅延で徒歩13分圏の中長期上昇期待は不透明
- 管理費が月37,190円（先着順の70.71㎡の住戸。1㎡あたり約526円）と重い。39戸で内廊下などの共用部を支えるため、積立金の将来の引き上げも含めた月々の総額で判断する必要がある
- 敷地は桃園川（暗渠）の谷筋にあり、想定最大規模の大雨では浸水深0.5〜3mの区域内（国土交通省 重ねるハザードマップ）
※価格・間取り・専有面積は、2026年9月23日時点の公式サイト物件概要（先着順住戸と第2期1次）によります。最新情報は公式サイトまたはモデルルームでご確認ください。
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- 価格・販売戸数・管理費などは、記事に書いた日付の時点で売主の公式サイトなどに公開されていた情報です。販売状況や価格は変わることがあります。
- 坪単価は公開された価格と専有面積からの計算、周辺の中古相場は売り出し事例などにもとづく目安で、実際の取引価格を示すものではありません。公式に発表されていない価格の予想は掲載していません。
- ★の評価、「割高・割安」の判断、設計の読み解きは、一級建築士である筆者の個人的な見解です。将来の価格・資産価値・住み心地を約束するものではありません。
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