【練馬区】クレヴィア江古田

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

スペック

月額費用の内訳（先着順住戸）

※先着順2戸（57.93㎡・65.00㎡）の値で、第1期4次以降の予告概要も同じ金額。住戸位置・階層により異なる。出典：JR東日本伊藤忠不動産開発「クレヴィア江古田」公式サイト 物件概要（2026年10月5日閲覧・情報更新日10月1日）

主要駅へのアクセス

※池袋・新宿・渋谷・大手町は売主公式サイト（アクセス）の通勤時の所要時間で、新宿は新江古田駅から都営大江戸線、渋谷は新桜台駅から東京メトロ副都心線直通でも同程度。吉祥寺は乗換案内（平日8時台発）の値で、江古田駅からだと乗換2回・約46分かかる。実際の運行状況は各社時刻表をご確認ください。

一級建築士ryoが見る「1フロア3邸の15階建て」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地は東京都練馬区栄町（地番は栄町6番45）、用途地域は商業地域。江古田駅の西、西武池袋線の線路と千川通りに挟まれた住宅・商業混在エリアにあり、周囲は住宅・小規模店舗・マンションが混在する低層の街区が広がる。15階建てという高さはこのエリアではひときわ目立つが、戸数を絞ったコンパクトな集住体になっている。

数字で見ると、この建物の性格がはっきりする。敷地999.0㎡に対して建築面積は283.36㎡で、建物が地面を覆うのは敷地の約28%にとどまる（公式サイト物件概要）。商業地域の駅前で、建物を細く高く15階まで積み上げ、足元の7割強を空けた形だ。公式サイトは「通りから奥まった位置に建物を配置し、足元にはゆったりとした庭園空間をつくりました」と説明しており、細い塔と引いた配置によって、通りから玄関までの木立のアプローチと庭をひねり出す設計意図が読める。

この物件で最も評価したいのは「1フロア3邸」という住戸の並べ方だ。全42戸（販売39戸）を15階に積み上げるとフロアあたり平均2.6〜3戸。公式サイトの基準階イラストでは、A・B・Cの3住戸が南東向きに横一列に並び、両端のAとCが角住戸になる（角住戸率66%＝販売39戸中26戸。公式サイト）。エレベーターを降りた廊下で出会う人数は、1フロアに8〜12戸が並ぶ一般的な大型マンションと比べて格段に少ない。3戸すべてが同じ南東を向くので、住戸どうしの窓が向かい合うこともない。

建物の表情は石積のようなタイル・木調のエントランス扉・土色のルーバーで構成され、自然素材を意識した仕上げだ。商業地域に建ちながら「邸宅感」を演出しようという設計者の意図が読み取れる。コンセプトは「都心と翠が響き合う邸宅時間」。江古田の森公園（徒歩13分）との距離感を意識した命名と読める。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

西武池袋線「江古田」駅は改札が一つ。出口は南北2方向に分かれ、物件は線路の南側、駅から西へ約220mの栄町にある。改札を出て南口から地上へ出ると、すぐに江古田の商店街が広がる。地元の食料品店・個人経営の飲食店・ドラッグストアが集まる、典型的な「生活の商店街」の顔つきだ。

道のり前半（駅前〜中盤）

南口から線路の南側に沿った道を西へ歩き始めると、最初の1〜2分は商店が続く（Google マップの徒歩ルートで約270m・4分）。江古田は武蔵大学・日本大学芸術学部が近くにある学生の街で、夕方は学生と地元住民が入り混じった活気がある。商店街の密度は高く、生活に必要な買い物のほとんどが徒歩圏内で完結する。歩道の幅は場所によって狭いところもあるが、段差の少ない道を選べば歩きやすい。

道のり後半（物件直前）

2〜3分歩くと商店の密度が下がり、住宅が増え始める。戸建て・低層マンション・アパートが混在する街区に切り替わり、商店街の喧騒が薄れて静かな住宅地の空気に変わっていく。物件が建つ栄町の一角に近づくと、目の前に15階建ての建物が見えてくる。

歩いてみての体感

地形は全体的に平坦で、坂はほとんどない（Google マップの徒歩ルートでも「ほぼ平坦」。敷地の標高は約38m）。江古田エリアは武蔵野台地の上にあり、大きな高低差がないため、荷物の多い日も苦にならない道のりだ。信号は3〜4箇所程度。体感では4分よりやや余裕のある所要時間になる。夜道は商店街を抜けた住宅エリアに暗い区間があり、一人歩きの安心感は街灯の整備状況で変わるため、現地で夜間に一度歩いてみることを勧める。子連れでもほぼ問題のない平坦な道のりだ。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

街の歴史と将来の動向

江古田は戦前から練馬区・中野区の境界近くに発展した街で、武蔵大学・日本大学芸術学部・武蔵野音楽大学という3つの大学を擁する「学生の街」として知られる。駅周辺には個人経営の飲食店・雑貨店・ライブハウスが点在し、池袋から電車で7分の近さでありながら独自の文化的な土壌を持つ。大規模再開発の予定は現時点で公表されておらず、当面は今の落ち着いた街並みが続くと読める。人口動態では練馬区全体が緩やかな成長を続けており、エリアの需要は安定している。

生活インフラ・学区

駅前にスーパー・ドラッグストア・コンビニが揃い、日常の買い物に困ることはない。スーパーはビッグ・エー 練馬栄町店（徒歩3分・深夜2時まで営業）とマルマンストア 江古田駅南口店（徒歩4分）、ドラッグストアはウエルシア江古田駅前店（徒歩2分）が近い（徒歩分数は公式サイトの値）。江古田の森公園（徒歩13分）は約6ヘクタール（中野区の公表面積は約60,225㎡）の緑地で、散歩や子どもの外遊びに使える。練馬区の学区域一覧では、栄町の区立の通学校は開進第三小学校（公式サイトで約700m・徒歩9分）と開進第三中学校（同 約1,170m・徒歩15分）。学区は変わることもあるため、購入前に練馬区教育委員会（学務課学事係）で確認してほしい。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ（洪水・高潮・津波・土砂の配信データ）／東京都 地域危険度測定調査（第9回・令和4年9月公表）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ。練馬区の水害ハザードマップでもあわせて確認してほしい。

定期借地権の73年を読む

SECTION 06 / LAND LEASEHOLD RISK

ハザードの面で大きな弱点が見当たらないこの物件で、購入判断に最も効くのは「土地を借りて住む」という権利の形だ。駅徒歩4分・池袋7分の立地を手に入れる代わりに、期限・毎月の地代・将来の解体という3つの条件を背負う。

定期借地権とは何か

定期借地権は、借地借家法にもとづき、期限を決めて土地を借りる権利だ。普通の借地と違って契約の更新がなく、期限が来たら建物を取り壊して土地を更地で返す。買う人が手に入れるのは「部屋（区分所有権）」と「土地を借りる権利の持分」で、土地は地主のものとして残る。所有権のマンションなら土地の持分が資産として残り続けるが、定期借地権のマンションは、残りの年数が毎年1年ずつ減っていく資産になる。

出典：JR東日本伊藤忠不動産開発「クレヴィア江古田」公式サイト 物件概要・定期借地権付マンション（2026年10月5日閲覧）

この物件への影響を読む

まず毎月の負担だ。地代と解体積立金を足すと、先着順の2戸で月21,400円・24,000円、年に約25.7万円・28.8万円になる。今の金額のまま約69年半払い続けると約1,785万円・約2,000万円で、管理費や将来の管理費用の積立とは別にかかる。しかも地代は2030年10月から3年ごとに見直され、見直しの基準は物件概要に書かれていない。上がる方向に動く可能性を前提にしておきたい。

次に売るときの年数だ。2027年に入居して20年住めば、売る時点の借地の残りは約49年半、30年住めば約39年半。買う人にとっては「残り40〜50年で更地返還が決まっている部屋」であり、所有権の中古と同じ物差しでは値段がつかない。一方で、売却に地主の承諾は要らず、書面による通知で足り、承諾料もかからない。賃貸も条件つきで認められており、手放すときの手続きの縛りは比較的ゆるいと読める。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

共用部の最大の特徴は「1フロア3邸」から来るプライバシーの高さだ。エレベーターホールに降りたとき、廊下で顔を合わせる可能性がある住人は最大でも2家族。マンションの共用廊下にありがちな「見知らぬ人と毎日すれ違う」感覚が大きく薄れる。マンションを「プライベートな住環境」として使いたい人には大きな魅力になる。

エントランスは石積のようなタイルと木調の扉で構成した自然素材系の仕上げで、商業地域に建つマンションとしては品位のある構えだ。公式サイトによれば、通りからピロティ、風除室、エントランスホール、エレベーターホールへと奥に進むほど落ち着く動線になっている。設備はAED内蔵の宅配ボックス、24時間ゴミ出し可（詳細は管理規約等の定めによる）、防災備蓄倉庫、屋根付きの自転車置場で、ペットも飼える（種類・大きさは管理規約等の定めによる）。管理員は通勤管理の予定だ（公式サイト デザイン・物件概要）。駐車場は5台（平置4台・身障者用1台）で月額24,000〜26,000円、駐輪場は75台、バイク置場は2台（公式サイト物件概要）。42戸に対して駐車場が5台なので、車を持つ世帯は空き状況を先に確認しておく必要がある。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

間取りは大きく3プランに分かれる。Type A（3LDK+3WIC・65.00㎡）は各個室にウォークインクローゼットを設けた収納重視のプラン。「3WIC」は個室ごとに独立した収納を確保する設計で、服や荷物を整理しやすい。Type B（2LDK・57.93㎡）はコンパクトながら2部屋を確保したDINKsや単身者向けのプラン。Type C（3LDK・65.00㎡）はType Aと同じ南東向きの角住戸で、ウォークインクローゼットの代わりに洋室を広めにとった姉妹プランだ（Type A・Cともバルコニーのほかサービスバルコニーが付く）。

全体の専有面積は57.93〜65.00㎡と、3LDKとしてはコンパクトな部類に入る。65㎡に3LDKを収めるプランは各洋室が約4〜6畳（Type Aは約5.8・4.1・4.1畳、Type Cは約6.0・5.0・4.0畳で、リビング・ダイニングはいずれも約11畳。公式サイトの間取り図）になるため、ゆったりした個室を求めるファミリーには狭く感じる可能性がある。一方、夫婦2人や子ども1人の3人家族には「ちょうどいい広さ」として使いやすい規模だ。

Type Bは3戸の真ん中にあたる中住戸で、両側を住戸に挟まれるため、窓はバルコニー側（南東）と共用廊下側に限られる。公式サイトは「キッチンと洗面室を隣り合わせた、家事動線の良いプラン」「連続した廊下の物入れ」を特長に挙げており、玄関から廊下沿いに物入れが続く。リビング・ダイニングは約11畳と3LDKと同じで、洋室2室を書斎と寝室に分ける共働きの夫婦にちょうどよい。

Type Cは南東向きの角住戸で、洋室3室すべてが窓のある外壁側に並ぶ。公式サイトは「洋室を広くゆったりと使うことを重視し、引き戸で空間の効率や連続性を高めた」と説明しており、Type Aが収納を優先したのに対し、Type Cは部屋の広さを優先した性格の違いがある。同じ65.00㎡でも、荷物の多い家族はA、子ども部屋の広さを重視する家族はCと選び分けられる。

角住戸率66%（39戸中26戸）は、採光と通風の面で大きな強みだ。2面採光が取れる角住戸は、同じ面積でも部屋の明るさ・開放感が中住戸と大きく異なる。15階建てなので、上層階の角住戸は眺望と採光の両方で恵まれる。住戸の向きと階層で体感は大きく変わるため、販売センターで具体的な住戸の向き・採光条件を確かめてほしい。

設備面では全住戸が国の省エネ基準を満たす住宅（ZEH-M Oriented）に対応（省エネ性能の認定取得）。洗面室には「MOTリネン」というオリジナルの仕様が入り、家事の動きに配慮した設計になっている（公式サイトでは「タイプにより異なる」とされる）。詳細は販売センターで確かめることを勧める。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

2026年10月5日時点の先着順2戸は8,390万円・8,490万円（2LDK 57.93㎡・3LDK 65.00㎡。9月23日時点と同じ）。価格と住戸の組み合わせは公式の物件概要に書かれていないため、どちらの組み合わせでも成り立つ範囲で計算すると、坪単価は約427万〜485万円になる。第1期4次以降（2026年10月中旬予定）の予定価格帯は7,500万円台〜10,800万円台、予定最多価格帯は8,400万円台と幅がある。池袋まで直通7分という立地を考えると、アクセスに対する価値はある。ただし定期借地権のため土地の持分は含まれず、所有権の物件と同じ物差しで比べることはできない。

周辺中古マンションの坪単価（参考）

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年6月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。

新築の坪単価は周辺中古相場の約1.5〜2倍。定期借地権で土地を所有できないにもかかわらずこの価格差があることから、「やや割高」と評価する。将来の売却を考えるなら、定期借地権付きの中古は所有権の物件より買い手が限られる点も覚えておく必要がある。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

この物件が最もハマるのは、池袋・新宿・大手町のいずれかに通勤する30〜40代のDINKs世帯（共働き夫婦）だ。池袋まで7分、新宿まで16分と複数の主要駅にアクセスしやすく、片方が池袋・もう片方が新宿という夫婦のそれぞれの通勤が成り立つ。2LDKプランなら1室を個人の書斎・趣味部屋として使う暮らし方ができる。

平日の朝、7時に江古田駅を出る電車に乗れば、池袋には7時7分に着く。通勤ラッシュの西武池袋線も、江古田は乗車待ちの列が短く、座れる確率がそこそこある。帰りは駅前の商店街で総菜や食材を買い揃え、15分もあれば夕食の準備が整う。週末の朝はパーラー江古田でパンを買い、江古田の森公園まで歩いて散歩やランニング。午後は池袋の商業施設へ出かけたり、渋谷・新宿まで足を延ばしたりする。そうした生活の積み重ねに向いた立地だ。

子育て世帯なら3LDKプランが選択肢になるが、65㎡という面積は子どもが中学生以上になると手狭に感じる可能性がある。子どもが成長した後に「手放す」選択肢を考えたとき、定期借地権付きの物件の売却は所有権の物件より難しくなる点も念頭に置いてほしい。

生活利便チェック：

• スーパー：ビッグ・エー 練馬栄町店（約200m・徒歩3分・4時〜26時営業）・マルマンストア 江古田駅南口店（約270m・徒歩4分）
• 公立小：練馬区立開進第三小学校（通学校。約700m・徒歩9分。学区は練馬区教育委員会で確認してほしい）
• 公園：北新井公園（約340m・徒歩5分）・江古田の森公園（約1,000m・徒歩13分）
• 病院：浩生会スズキ病院（約150m・徒歩2分）・練馬総合病院（約890m・徒歩12分）

※距離・徒歩分数は売主公式サイト（ロケーション）の値で、地図上の距離を80m＝1分として計算したもの（2025年8月時点の情報）。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月5日時点）。徒歩分数は売主公式サイト（ロケーション）の値。営業時間・定休日は変わることがある。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

※定期借地権で土地を持たず、地代が2030年10月から3年ごとに見直されるうえ、新築の坪単価が周辺中古の約1.5〜2倍あるため、価格と将来性を★2とした（2026年10月見直し）。

良い点

• 3駅3路線で池袋直通7分・新宿16分・渋谷22分の3方向アクセス。どの主要駅へも乗換回数1回以内に収まる稀有な立地。
• 1フロア3邸・角住戸66%という配棟計画。隣住戸と廊下で顔を合わせる機会が極端に少なく、プライバシーの高い住環境を作り出している。
• 全住戸が国の省エネ基準を満たす住宅（ZEH-M Oriented）に対応（省エネ性能認定）。光熱費の抑制と環境への配慮を両立した仕上げ。

気になる点

• 定期借地権による毎月の追加コスト（地代月10,600〜11,900円＋解体積立金月10,800〜12,100円＝合計月2万円超）と将来の土地返却リスク。借地期間は2097年5月までの73年で、引渡し時点の残りは約69年半。地代は2030年10月から3年ごとに見直される。
• 坪単価約427〜485万円は定期借地権付きとしては江古田エリア最上位水準。周辺中古の坪単価（@246〜278万円）と比べて約1.5〜2倍で、将来の売却時に定借中古として買い手を探す難しさも覚悟が必要。

こんな人にすすめる／すすめない

すすめる：池袋・新宿いずれかに通勤する30〜40代のDINKs世帯で、マンションの中でプライバシーを最も重視する人。定期借地権のコストと制約を正確に理解したうえで、江古田という街の空気感と利便性に価値を感じられ、約70年の借地期間の中で住み切る計画を立てられる人。

すすめない：土地の資産性を重視する人、将来の売却・相続を視野に入れている人、広めの個室が必要なファミリー世帯（65㎡・3LDKは将来手狭になりやすい）。定期借地権の意味を十分に理解しないまま購入を判断しようとしている人には、まず6章の確認事項を販売センターで一つずつ聞くことを勧める。

クレヴィア江古田の価格・間取りが気になったら

未公表の価格・間取り・販売スケジュールは、資料請求とエントリーが最速の入手ルートです