【練馬区】クリオ石神井公園ザ・グラン

物件概要

SECTION 01 / OVERVIEW

クリオ石神井公園ザ・グランは、西武池袋線「石神井公園」駅徒歩4分、東京都練馬区石神井町一丁目に建つ住戸65戸＋管理事務室1戸＝総戸数66戸の新築マンションだ（公式サイト物件概要）。公式サイトが公表する住戸構成は70㎡台14戸・80㎡台24戸・90㎡台〜100㎡超16戸・120㎡超11戸で、明和地所の「CLIO」シリーズの中でも大型住戸主体の編成だ。第1期の一部住戸はすでに分譲済みで（公式の間取り画像に「分譲済」の表示）、公式サイトでは次の第2期1次（3戸・2LDK+S/3LDK・75.74〜122.83㎡、価格未定）を2026年10月下旬に販売予定としている（公式サイトの予告広告・2026年9月29日更新）。入居は2028年3月下旬予定。コンセプトは「静謐を繋ぐ、杜の邸宅。」とされ、敷地内の既存樹木を活かした計画が予告広告段階で示されている。

スペック

主要駅へのアクセス（石神井公園駅起点）

※池袋・東京は明和地所公式サイトの所要時間（ジョルダン調べ・2025年5月時点。通勤時は7時以降に乗車し8時30分までに到着する便）。新宿三丁目・渋谷・吉祥寺は乗換案内サービスで平日8時台・11時台に出発した場合の目安（2026年9月検索）。西武池袋線は東京メトロ副都心線・有楽町線と相互直通運転。

一級建築士ryoが見る「邸宅地に置く65戸」

SECTION 02 / SITE & CONTEXT

敷地が置かれているのは、石神井公園駅から南南東へ徒歩4分（約320m）、石神井町一丁目の住宅街だ。用途地域は第一種中高層住居専用地域＋第一種住居地域の混在で、駅前商業の喧噪からは一歩引いたゾーン。周辺は2〜4階建ての低中層住宅が連続するエリアで、戸建て・低層集合住宅・古くからのお屋敷町の風情が混じる典型的な石神井の街並みだ。石神井という土地は、戦前から文人や財界人が別邸を構えてきた邸宅地の系譜を持ち、その記憶が今も街区の余白に残っている。

公式サイトのコンセプトは「静謐を繋ぐ、杜の邸宅」。敷地内の既存樹木を保存・活用する計画と公式に明記されており、新築マンションでありながら「土地の樹木を引き継ぐ」設計姿勢を打ち出している。65戸という戸数は、ここ数年の都内新築では決して大きくない規模だ。敷地面積2,933.94㎡（公式サイト物件概要）を65戸で割ると1戸あたり約45㎡の敷地になり、そこに地上5階・地下1階の建物を置く。90㎡台以上が約4割という住戸構成と合わせて読むと、戸数を増やすより1戸の広さと外構・植栽の余白を取りにいった設計と読める。街区としては「邸宅地の文脈に対して、現代マンションをどう着地させるか」が最大の論点になる。

街区への顔つきで気になるのは、3つの要素だ。

1. 既存樹木がどこまで本当に残るか。「保存・活用」と謳う計画は多いが、施工段階で根回し・移植の都合で姿が変わることは珍しくない。完成時の樹木の本数・位置・幹回りは公式パースと現地で照合する価値がある。
2. 敷地境界の植栽帯の幅。戸建てが連続する街区側に対して、マンションの壁面が直接通行人の視界に入るのか、植栽のクッションが何mとられているのか。
3. 低層部の素材と色調。石神井の落ち着いた街並みトーンに揃えるのか、新築マンションらしい白さで突出するのか。「邸宅の継承」を名乗るなら、ここが意匠の正念場だ。

邸宅地の系譜に65戸を着地させるという仕事

石神井という街は、駅前のにぎわいと、一歩入った住宅街の静けさのコントラストが強いエリアだ。この物件はちょうどそのコントラストの境目、駅徒歩4分という距離に建つ。「駅近の便利さ」と「邸宅地の落ち着き」のあいだを縫う位置取りで、デベロッパーがこの土地に出した答えが「90㎡台以上が約4割・65戸・既存樹木保存」という編成だった。同じ駅前4分の敷地でも、これを「コンパクト主体の実需マンション」に振ることもできたはずだ。あえてそうしなかった選択を、私は「街の文脈の読み込み」が効いた判断と読む。その背景には、6章で読む「風致地区」のルールもある。

駅から物件までの道のり

SECTION 03 / WALKING ROUTE

改札を出てから

石神井公園駅は高架駅で、高架下に駅直結の商業施設「Emio石神井公園」が入っている。改札（中央口）を出て南口側に向かうと、駅前広場（南口交通広場）の先に商店街と住宅街が広がる。物件はここから南南東方向。バスロータリーを抜けて駅前のコンビニ・ドラッグストア・カフェの並びを横目に、住宅街へ歩き出すルートだ。駅直結のEmioにはスーパー（ヨークフーズ石神井公園店）が入っているため、帰宅時の買い物動線は良好だ。

道のり前半（駅前〜中盤）

駅から1〜2分歩くと、商業の連なりがいったん途切れて、石神井町一丁目の住宅街に入る。道幅は広い区間と狭い区間が混在し、戸建てと低層マンションが交互に現れる典型的な石神井の街並みだ。標高で見ると、駅前は約46m、敷地の中心付近は約42mだ（国土地理院の標高データ）。石神井川は敷地の約210m南を流れているが、駅からのルートは台地の上をほぼ同じ高さのまま進み（Google マップの徒歩ルートでも「ほぼ平坦」）、目立つ坂はない。ほぼ平坦の住宅街を抜けるイメージだ。なお敷地の中心付近は、北西側の土地より4mほど低くなっている。

道のり後半（物件直前）

物件の100〜200m手前から、街区はさらに静まる。両側に広がるのは2〜4階建ての低中層住宅と、ところどころに残る古い邸宅の塀と庭木。新築マンションの存在感が突然現れる、というよりは、住宅街のリズムに地上5階建て（公式サイト物件概要）の量塊がふっと立ち上がる、という入り方になる。既存樹木を活かす計画が公式に明記されているため、完成後は植栽が建物の輪郭をやわらげる役割を果たすはずだ。

歩いてみての体感：徒歩4分・平坦という"地形プレミアム"

公称徒歩4分・約320m。駅から物件までは武蔵野台地の上をほぼ平坦に歩く動線で、坂や階段はない。雨の日に荷物を抱えても、ベビーカーを押しても、地形負担は小さい。石神井公園駅周辺は、台地と石神井川の谷とで体感所要時間が大きく変わる街だが、本物件は谷へ下りはじめる手前にあり、駅とほぼ同じ高さの道で帰れる。夜は駅前の人通りが商店街エリアまでで切れ、住宅街に入ると一気に静かになる。

立地と街の読み方

SECTION 04 / LOCATION

石神井公園という街の素性

石神井公園駅は、西武池袋線で池袋まで直通12〜18分（通勤時。日中は9〜20分）・乗換なし（明和地所公式サイト）。さらに副都心線・有楽町線と相互直通運転で、新宿三丁目・渋谷・横浜方面まで直通で結ばれる。練馬区内の住宅街駅としては、城西エリアでは屈指の都心アクセス性を持つ駅だ。駅から徒歩7分（東京都公園協会）、物件からは徒歩4分（約280m・明和地所公式サイト）に広がる都立石神井公園（開園面積約23ha）は、三宝寺池・石神井池の2つの水辺と樹林を持つ大規模公園で、武蔵野三大湧水池のひとつである三宝寺池の沼沢植物群落は国の天然記念物に指定されている。この公園の存在が、石神井エリアの住宅地としての価値の中核だ。

生活インフラ・学区

駅直結のEmio石神井公園にスーパー（ヨークフーズ石神井公園店）・無印良品・カフェなどが入り、物件から徒歩5分（約330m）にクイーンズ伊勢丹 石神井公園店、徒歩8分（約620m）にライフ石神井公園店もある（徒歩分数は明和地所公式サイト記載値）。駅徒歩圏で日常の買い物動線が完結する。物件周辺には小規模な食品店・パン屋・個人飲食店も点在し、駅前の利便と住宅街の落ち着きを両立できる環境だ。近くの区立小学校は光和小学校（徒歩8分・約580m、明和地所公式サイト記載値）だが、学区は石神井町一丁目の番地により異なるため、購入検討時に練馬区教育委員会の通学区域一覧で確認してほしい。週末は石神井公園での散歩・池でのボート・近隣のカフェ巡りが生活の定番になる街だ。

街の将来性

石神井公園駅周辺は、駅高架化と駅ビル「Emio」開業に続いて、いまは南口西側で市街地再開発（石神井町三丁目。住宅約220戸を含む北街区ほか、2028年4月完了予定。東京都都市整備局）と都市計画道路（補助232号線）の整備が進んでいる段階だ。物件もこの南口一帯の「石神井公園駅南地区地区計画」の区域内にある（公式サイト物件概要）。再開発が終われば駅前の都市機能はほぼ出そろい、その後は駅前の業態入れ替えと、住宅街側のマンション建替え・更新がゆっくり進む街だ。再開発の効果は駅前が中心で、住宅街側の地価を大きく押し上げる材料にはなりにくい一方、風致地区に指定された邸宅地としてのブランドは長期的に安定して維持される性格のエリアだ。「短期の値上がり益」よりも「長期の住み続けやすさ」を取りに行くタイプの立地だ。

ハザードマップで見る安全性

SECTION 05 / HAZARD

出典：国土交通省 重ねるハザードマップ／東京都 地震に関する地域危険度測定調査（第9回）／国土地理院 標高データ・指定避難所データ

物件のある石神井町一丁目は武蔵野台地の上（東京都の地盤分類は「台地」）だが、敷地は石神井川の約210m北にあり、川へ向かってゆるやかに下がりはじめる位置にある。標高は敷地の中心付近で約42m、北西側の土地と駅前は約46mだ（国土地理院の標高データ）。想定最大規模の洪水では敷地の中心は区域外だが、中心から東へ約30mより先に浸水深0.5m未満、約70m東に0.5〜3mの区域がある（国土交通省 重ねるハザードマップ）。土砂災害警戒区域は崖地・斜面地に指定されるが、最寄りの急傾斜地の警戒区域は南東へ約460mで、敷地は指定区域外だ。液状化も台地上は一般に低リスクとされる地盤帯だ。番地レベルでの最終判定は練馬区公式ハザードマップの最新版で必ず照合してほしい。建築士視点の評価としては、地形の素性は「内陸の台地上」だが、水については「川に近い台地の縁」として見ておくべき条件だ。

風致地区のルールを読む

SECTION 06 / SCENIC DISTRICT

公式サイトの物件概要の「用途地域・地区」には、「石神井風致地区」と書かれている。売主はこれを「建築物の高さや形状、土地の利用に厳しい規制が設けられた希少な地」と打ち出しているが、規制は周りだけでなく、この建物と将来の管理組合にもかかる。買う前に、守られるものと縛られるものの両方を知っておきたい。

風致地区とは何か

風致地区は、樹林や水辺がつくる自然の景観を守るため、都市計画法にもとづいて定める地区だ。練馬区には石神井風致地区（昭和5年指定）と大泉風致地区の2か所があり、建物を建てる・建て替える、木を切る、土地の形を変えるといったときに、区の許可が要る。建物についての練馬区の基準は次のとおりだ（風致の維持に有効な措置があれば緩和が認められる場合もある）。

この物件への影響を読む

この物件は地上5階・地下1階で、駐車場は「敷地の傾斜を活かした」自走式の地下駐車場だ（公式サイト）。原則どおりなら、敷地2,933.94㎡に対して建物が地面を覆えるのは40%の約1,170㎡まで。65戸・大型住戸主体の床を、低い建物で確保しながら車を地上に置かないためには、地上を5階に抑えて駐車場を地下へ入れる構成が合理的だったと読める。既存樹木を保存・再配置する計画（公式サイト）も、木を切るのに許可と代わりの植樹が要るこの地区のルールと重なっている。

買い手への影響は2つある。ひとつは長所で、同じ地区の中では高い建物が建ちにくく、周りの緑と街並みが守られやすい。もうひとつは制約で、将来この建物を建て替えるときも、その時点の風致地区の基準で許可を受け直すことになる。いまの建物が高さや建蔽率の緩和を受けているかどうかは公開資料からは分からず、同じ規模で建て直せる保証はない。また、守った樹木の手入れや、大きな木を切る手続きは管理組合の仕事と費用になる。

自分で確認する方法

共用部の見立て

SECTION 07 / COMMON AREA

予告広告段階のため、ラウンジ・宅配BOX等の具体仕様はまだフル公開されていない。公式サイトのデザインページは、敷地の既存樹を生かしたベンチやアートを置くエントランスとエントランスホールを完成予想図で示している。物件概要で最も重要な情報は駐車場で、敷地内と建物内に32台（平置式28台ほか）、建物内は自走式の地下駐車場だ。65戸規模で機械式立体駐車場ではなく自走式地下を採用したことには、いくつかの含意がある。

自走式地下駐車場は、限られた敷地で平面駐車を確保しつつ地上の植栽計画を成立させるための「敷地に余白を残す装置」だ。「邸宅の継承」というコンセプトを名乗る物件として、この選択は意匠と機能の両面で筋が通っている。一方で、台数は32台（65戸に対して約49%）で、うち24台は駐車場の優先使用権が付いた住戸の分だ（公式サイト物件概要）。EV充電対応の可否と来客用枠の有無（物件概要の記載は一時停車スペース1台のみ）は公式サイトでは確認できず、購入判断の前にモデルルームで必ず確認したい論点だ。

専有部の見立て

SECTION 08 / UNIT PLAN

公式サイトが公表する住戸構成は70㎡台から120㎡超まで。次に販売予定の第2期1次（3戸）は間取り2LDK+S・3LDK、専有面積75.74〜122.83㎡だ（トランクルーム面積を含む。公式サイト物件概要 2026年9月29日更新）。最小の70㎡台でも近年都内新築の標準的な3LDKの広さで、「コンパクト住戸ゼロ」と言える編成だ。120㎡超の住戸（11戸）は、リビング・ダイニング・キッチンに加えて4つの居室を確保できる広さで、子育てを終えた世代の二世帯対応や、書斎・趣味室を独立して持ちたい世帯に向けた住戸だ。

公表された住戸構成から見る性格分け

公式サイトは住戸構成を70㎡台14戸、80㎡台24戸、90㎡台〜100㎡超16戸、120㎡超11戸と公表している。これをもとに、住戸は概ね3つのレイヤーに分けて読める。

この構成で重要なのは、戸数で最も多いのは80㎡台（24戸）で、70㎡台と合わせた38戸（約6割）が90㎡未満だということだ。「大型住戸主体」という印象は、120㎡超の11戸が全体を押し上げた結果として読むべきで、90㎡以上の住戸は27戸にとどまる。同じ「クリオ石神井」のなかでも、住戸タイプによって暮らし方の質がはっきり分かれる物件になる。

I4タイプ（3LDK+3WIC・75.74㎡）

標準層の代表で、約14.7畳のリビング・ダイニング・キッチンに、約7.0畳・約6.0畳・約5.0畳の洋室3室を組み合わせる。公式サイトによれば各洋室にウォークインクローゼットがあり、洋室(3)のスライディングドアを開けるとリビングと合わせて約19.7畳の空間になる。75㎡台で収納を各部屋に分散させ、子どもが小さいうちは1部屋をリビングに取り込める——実需の3人〜4人家族に向けた、きめの細かいプランだ。

L3タイプ（2LDK+S+2WIC・83.49㎡）

80㎡台を、部屋数より「広いリビング」に振ったプランだ。リビング・ダイニング・キッチンは約17.2畳あり、洋室(2)のスライディングドアを開けると約22.2畳になる（公式サイト）。もう1室は約5.0畳のサービスルーム（納戸）で、書斎や在宅ワークの部屋に向く。キッチンは公式サイトが「回遊性の高い独立キッチン」とする形だ。同じ80㎡前後でも、I4が「部屋数」、L3が「LDKの広さ」と、住み方の答えがはっきり分かれている。

価格と周辺相場

SECTION 09 / PRICE

価格は未公表だ。公式サイトでは第2期1次（3戸）を2026年10月下旬に販売予定とし、価格は「未定」と表示している（2026年9月29日更新）。この記事では価格の試算は置かず、発表されたときに比べるための物差しとして、周辺中古の相場を見ておく。

石神井公園駅徒歩圏の中古マンション参考

※周辺の中古マンションの売り出し価格などから見た、2026年4月時点の目安です（成約価格ではありません）。売り出し価格は時期によって変わるため、比べるときは最新の相場を確かめてください。個々の物件名と価格は変動が大きいため、レンジで示しています。

価格が発表されたら、まず販売住戸の坪単価（価格÷専有面積の坪数。1坪＝3.30578㎡）を出し、上の中古の目安と並べてみてほしい。差のうち、新築であること・広さ・地下の自走式駐車場・残される既存樹といった、この物件ならではの中身でどこまで説明がつくかを自分で確かめることが、価格の読み方の出発点になる。

価格が出たら確かめたいこと

この物件は90㎡台以上が約4割、120㎡超が11戸という大型住戸主体の編成で、広い住戸ほど総額は大きくなる。23区西部・池袋直通12分圏という都心近接性、武蔵野台地の地盤、石神井公園の住環境——これらを総合評価できる買い手にとっては合理的な価格でも、「石神井＝郊外住宅地」という従来のイメージで価格を捉える買い手には受け入れにくい水準になりうる。出口（売却時）で新築時の上乗せ分がどこまで残るかは、5〜10年先の石神井エリアの評価が市場でどこまで定着するかに左右される。買い手が限られる物件は、売るときに時間がかかりやすい。これは石神井という街全体に対する評価の変化に賭ける判断でもある。

ここに住む日常

SECTION 10 / DAILY LIFE

想定する購入者像は、30代後半〜50代の共働き夫婦に子1〜2人、もしくは子育てを終えて住み替えを検討する50〜60代世帯だ。職住の重心は池袋・新宿・渋谷の副都心側にあり、通勤は西武池袋線急行＋副都心線直通で完結する人。週末の生活軸として石神井公園での散歩・読書・カフェ巡りが楽しめる価値観の家族。この属性に対して、駅徒歩4分・武蔵野台地・90㎡台以上が約4割・既存樹木保存という条件は、都心側タワーとも郊外戸建てとも違う第三の選択肢を提供する。

平日の朝は、Emio石神井公園の改札に向かう通勤動線に乗って池袋方面へ。直通で約12〜18分（通勤時。明和地所公式サイト）の通勤距離は、副都心側で働く層にとって過剰でも過小でもない適度な距離感だ。夕方の帰宅時、駅直結のスーパーで食材を買い、徒歩4分の住宅街を抜けて帰る——この「駅で買って4分歩いて帰る」生活動線は、石神井エリア駅近物件ならではの気持ちよさだ。

休日は、朝のうちに石神井公園を散歩。三宝寺池の湧水と樹林を眺め、ボートに乗る子の姿を見ながらコーヒー。午後は駅前で食事を済ませ、必要があれば池袋・新宿へ電車で短時間で出る。23区内でありながら、「家から徒歩4分に約23haの公園がある」生活は、都心物件では原理的に手に入らない質だ。リビングのカーテンを開けると敷地内の既存樹木が窓の手前に立つ——「邸宅の継承」というコンセプトが日常の風景として実装されている、というのが理想の完成形になる。

生活利便チェック：

• スーパー：エミオ石神井公園のヨークフーズ（徒歩4分・約300m）・クイーンズ伊勢丹 石神井公園店（徒歩5分・約330m）・ライフ石神井公園店（徒歩8分・約620m）
• 公立小：練馬区立光和小学校（徒歩8分・約580m。学区は番地で異なるため練馬区の通学区域一覧で確認してほしい）
• 公園：都立石神井公園（徒歩4分・約280m）
• 病院：順天堂大学医学部附属練馬病院（徒歩12分・約910m）・練馬高野台病院（徒歩9分・約700m）

※徒歩分数と距離は売主公式サイト記載値。

近隣のおすすめ店（Google マップ評価★4.0以上）

※評価はGoogle マップ評価（2026年10月時点）。徒歩分数はGoogle マップの徒歩ルートによる目安で、営業時間・定休日は変わることがある。

2028年3月までの「約1年半の待機」の意味

入居は2028年3月下旬。次に販売予定の第2期1次（2026年10月下旬）から数えても、実入居まで約17ヶ月の待機期間が発生する（第1期で契約した人はさらに長い）。この間、子の進学タイミング・家賃の二重支払い・金利環境の変化を、買い手は引き受けることになる。1年程度の竣工期間が一般的な中で、約17ヶ月という長さは決して短くない。引渡しまでに金利が大きく動いた場合、住宅ローン審査の前提が変わる可能性もある。「待つ価値があるか」は、90㎡台以上が約4割×石神井邸宅地という編成の希少性に、買い手がどれだけ重みを置くかで決まる。

まとめ

SECTION 11 / CONCLUSION

★評価（5段階）

良い点

• 石神井公園駅徒歩4分・武蔵野台地・平坦動線：駅から物件まで坂のない約320mを歩く動線で、雨天・子連れ・夜間・荷物ありでも生活負担が小さい。地盤は台地（東京都の地盤分類）で、標高約42m。敷地の中心は洪水の想定区域（想定最大規模）の外にあり（東側のすぐ先からは浸水深0.5m未満の区域）、長期保有の下支えになる。
• 90㎡台以上が27戸・120㎡超が11戸の大型住戸主体（65戸）：近年の都内新築でコンパクト主体が増えるなか、あえて広い住戸に振った編成は石神井という邸宅地の文脈に対する読み込みの結果。子2人＋夫婦の主力層から二世帯対応のプレミアム層まで、面積レンジで暮らしの自由度を確保できる。
• 自走式地下駐車場・既存樹木保存・池袋直通12分圏：機械式駐車場の入出庫ストレスと将来修繕費から原理的に離れる仕様、敷地内の樹木を引き継ぐコンセプト、池袋まで直通12分（通勤時は最長18分。明和地所公式サイト）・副都心線直通で新宿三丁目・渋谷まで乗換なしの都心アクセス。これらが同時に成立する駅前住宅地は23区西部でも限られる。

気になる点

• 価格がまだ「未定」で、大型住戸ほど総額が大きくなる：公式サイトでは第2期1次（3戸）も価格は「未定」（2026年9月29日更新）。大型住戸主体・地下自走式・徒歩4分という条件は価格を押し上げる方向に働きやすく、「石神井＝郊外住宅地」のイメージで価格を捉える買い手には受け入れにくい水準になりうる。出口（売却時）で新築時の上乗せ分がどこまで残るかは石神井エリアの市場評価がどこまで定着するかに左右されるため、発表後に9章の中古の目安と並べて確かめたい。
• 駐車場は65戸に対して32台、EV充電対応・価格が未公表：公式サイトの物件概要では駐車場は32台（設置率約49%）で、うち24台は優先使用権付き住戸の分。それ以外の住戸で車を日常的に使う世帯は、区画を確保できるかが購入判断の前提になる。EV充電対応の可否と来客用枠の有無は公式サイトでは確認できず、EV購入予定の世帯はモデルルームでの確認が欠かせない。施工会社（ファーストコーポレーション）と一部の間取りは公表されたが、価格は第2期1次の予告広告時点（2026年9月29日更新）でも未定で、現段階では価格の妥当性の最終評価ができない。

こんな人にすすめる／すすめない

クリオ石神井公園ザ・グランの価格・間取りが気になったら

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